Административно-правовые основания приобретения и переоформления права на земельные участки

2. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

С учетом п. 3 ст. 37 ЗК в договор также могут быть включены сведения:

• о разрешении на застройку данного земельного участка;
• об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
• о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
• иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

3. Признаются недействительными  условия договора:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 27.02.2003) См.: «Российская газета», N 148-149, 06.08.1998. по договору между заказчиком и оценщиком. Государственная кадастровая оценка земли производится органами Росземкадастра в соответствии с постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» См.: «Российская газета» («Ведомственное приложение»), N 16, 22.04.2000. Нормативная цена земли указывается в кадастровом плане участка.

Законом не установлено, что кадастровая стоимость земельного участка обязательное условие сделки. Однако при залоге земельного участка установленная договором об ипотеке оценка участка не должна быть ниже его нормативной цены (ст. 67 Закона об ипотеке). Справка о нормативной цене земли также требуется для нотариального удостоверения сделки с участком.

 

3. Документальное оформление  и переоформление прав на земельный  участок

Конституция Российской Федерации установила, что важнейшей обязанностью государства является признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина, в том числе их права иметь в частной собственности землю (ст.2, 8, 9, 35, 36).

В целях реализации этой обязанности органы государственной власти проводят государственную регистрацию прав на землю, которая до 30 января 1998 года осуществлялась посредством:

• внесения сведений о правовом положении земельных участков в государственную кадастровую книгу земель;
• заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• оформления и выдачи документов, удостоверяющих права на землю.

Все эти действия уполномочены осуществлять Государственный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», введенный в действие с 30 января 1998 года, установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) заключается во внесении записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершении надписей на правоустанавливающих документах и выдаче удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав (ст.9, 13, 14 Закона).

Подобное «реформирование» системы государственной регистрации прав на землю привело к возникновению сложнейших проблем. Отметим, в частности, лишь одну, имеющую непосредственное отношение к теме статьи.

Свидетельство на право собственности на землю является документом, удостоверяющим это право, и в то же время государственная регистрация прав (удостоверенная, например, посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре купли-продажи земельного участка) - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.1 ст.2, п.2 ст.4).

Исходя из смысла и содержания этих норм закона, оформление и выдача свидетельств на право собственности и иных правоудостоверяющих документов с 30 января 1998 года должны прекратиться.

Однако отсутствует как правовое (разработка Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приведение нормативных правовых актов Президента РФ и Правительства РФ в соответствие с указанным Законом), так и организационное (создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) обеспечение введения новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Анализ Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» показывает, что он не согласован с действующей системой регистрации прав на землю, не обеспечен надлежащим механизмом введения в действие.

Думается, необходимо поставить перед законодателями Российской Федерации вопрос о необходимости внесения изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с целью сохранения и усовершенствования действующей системы регистрации прав на земельные участки.

Значение документов, удостоверяющих права граждан и юридических лиц на земельные участки:

1. Оформление и выдача  правоудостоверяющих документов есть акт признания и защиты государством прав граждан и юридических лиц на земельные участки.

Отсутствие у лица правоудостоверяющих документов влечет ряд неблагоприятных последствий:

• указанное лицо может быть привлечено к административной ответственности за самовольное занятие земель и подвергнуто штрафу (граждане - от одного до трех, должностные лица - от пяти до десяти, юридические лица - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда).
• жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, является самовольной постройкой (ст.222 ГК).

2. Свидетельство на право  собственности на землю и иной  правоудостоверяющий документ служат основанием при совершении сделок купли-продажи, залога аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством.

3. Документ, удостоверяющий  право собственности, владения и  пользования (аренды) земельным участком, является основанием для установления  налога и арендной платы за  землю

Впредь до выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения или пользования земельным участком, по согласованию с соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству используются ранее выданные государственными органами документы, удостоверяющие это право.

Виды документов, удостоверяющих права граждан и юридических лиц на земельные участки:

В зависимости от вида прав граждан и юридических лиц на земельные участки различаются документы, удостоверяющие:

1. Право собственности.

2. Право бессрочного (постоянного) пользования.

3. Право пожизненного  наследуемого владения.

4. Право аренды.

5. Право временного пользования.

Право собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненного наследуемого владения по своей сути вещные права, поэтому помимо правоустанавливающих документов (решения органов, в компетенцию которых входит право предоставления земельных участков, договоры купли-продажи земельных участков и др.) гражданам и юридическим лицам выдаются соответствующие правоудостоверяющие документы (они рассмотрены выше).

Право аренды и временного пользования - обязательственные права, и соответствующие правоудостоверяющие документы (свидетельства на право аренды, например) гражданам и юридическим лицам не выдаются. В этом качестве выступают сами договоры - аренды и временного пользования, заключаемые на основе типовых.

Форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения утверждается Правительством РФ.

К землям сельскохозяйственного назначения законодательство относит земельные участки, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих нужд (для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и др.).

Формы договора аренды земельных участков другого целевого назначения утверждаются нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Так, распоряжением мэра Москвы от 1 октября 1996 года N 347/1-РМ утвержден Договор краткосрочной аренды земельного участка, распоряжением Комитета по управлению имуществом Московской области от 2 июля 1996 года N 66 утверждена форма типового договора аренды земельного участка (для приватизированных предприятий и арендаторов прочно связанного с земельным участком иного недвижимого имущества).

5. Форма договора временного  пользования землей сельскохозяйственного  назначения также утверждается  Правительством РФ. Поскольку разграничение земель, находящихся в государственной собственности, пока не произведено, документы, удостоверяющие их права собственности, не выдаются.

Основания и сроки оформления и выдачи документов, удостоверяющих права на земельные участки также определяются гражданским и земельным законодательством.

Права граждан и юридических лиц на земельные участки возникают по разным основаниям:

1. Из договоров и иных  сделок.

2. Из актов государственных  органов и органов местного  самоуправления, которые предусмотрены  законом в качестве основания  возникновения прав на земельные  участки.

3. Из судебного решения, установившего право на земельный  участок.

4. В силу приобретательной давности.

Основанием для выдачи документов, удостоверяющих права на земельные участки, являются правоустанавливающие документы.

1. Договоры и иные сделки.

Договоры купли-продажи земельных участков.

Земельным законодательством предусмотрены две типовые формы:

• Типовой договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности;
• Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка - для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства другим гражданам Российской Федерации.

В иных случаях купли-продажи земельных участков применяется Гражданский кодекс РФ (7 главы 30).

Типовые формы договоров аренды и временного пользования земельным участком были рассмотрены выше.

Договоры дарения и мены земельных участков заключаются в соответствии с гражданским законодательством (главы 31, 32 ГК РФ) и типовыми формами, утвержденными Правительством Российской Федерации.

2. Решения государственных  органов и органов местного  самоуправления, в компетенцию которых  входит право предоставления  земельных участков:

• решение исполнительного органа местного самоуправления (как правило, местной администрации) о предоставлении на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) и временного пользования, аренды земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, переданных в ведение муниципального образования, за исключением случаев, предусмотренных законодательством;
• решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о предоставлении в соответствии с законодательством Российской Федерации и установленным органом представительной власти субъекта Российской Федерации порядком земельных участков под объекты, имеющие федеральное и межрегиональное значение, для строительства и расширения предприятий, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, огородничества и животноводства жителями городов (кроме городов районного подчинения).