Административно-правовые основания приобретения и переоформления права на земельные участки

Введение

В настоящее время в Российской Федерации идет бурное развитие земельных правоотношений по поводу купли-продажи, аренды, дарения и др. сделок с недвижимостью и земельными участками в частности. Для такого развития сегодня принимаются множество нормативно-правовых актов как на уровне федерации, так и на уровне субъектов Российской федерации.

В отношениях, складывающихся по поводу оборота земельных участков, всегда было в нашей стране много нерешенных вопросов, в т.ч. и в сфере документального оформления участков земли в собственность или др. вещные права, а особенно это проявлялось в сложный для развития нашей страны период в начале 1990 - х. Постоянно шли дискуссии в среде российских ученых и законодателей, каким образом лучше отрегулировать такие земельные правоотношения и результатом жарких споров и дискуссий стал новый Земельный кодекс Российской Федерации, который расставил основные акценты для решения сложившихся проблем.

Ведущие российские ученые-правоведы, среди которых Н.А. Прохорова, М.А. Попов, В.А. Евсегнеев, и многие другие также не оставили без внимания эту тему, что подтверждает ее актуальность.

В своей работе я хотел бы рассмотреть особенности оформления и переоформления прав на земельные участки. Максимально осветить важнейшие особенности, связанные с порядком оформления различных вещных прав на земельные участки и уяснить сущность является целью моей работы.

Для достижения этой цели мне необходимо будет выполнить ряд задач:

• выявить важнейшие проблемы, с которыми сталкиваются при изучении данного юридического явления - вещные права на земельный участок и порядок их оформления;
• проанализировать данные проблемы с точки зрения права и законодательства в частности;
• а также обозначить основные направления их решения.

1. Земельные участки как  объекты гражданских прав

Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Земельный участок - особый объект права собственности, свободное пользование которым исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок. Согласно ст. 6 Земельного кодекса См.: «Российская газета» от 30 октября 2001 г., N 211-212. РФ объектами земельных отношений являются:  земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она выступает природным ресурсом, источником формирования земельных участков объектов гражданских прав, недвижимых вещей. Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК).

Правовой режим земельных участков определяется: оборотоспособностью участка; категорией земли (целевым назначением); разрешенным использованием участка; территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).

Главами III и IV ЗК предусмотрены следующие виды прав на землю: собственность; постоянное (бессрочное) пользование; пожизненное наследуемое владение; ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут); аренда земельных участков; безвозмездное срочное пользование.

Такие ограниченные вещные права на землю, как постоянное пользование и пожизненное наследуемое владение, возможны только в отношении участков из состава государственных или муниципальных земель. В соответствии с ЗК и иным земельным законодательством способ и порядок приобретения прав на государственные или муниципальные земельные участки определяется различными факторами, в частности:

• категорией и разрешенным использованием земельного участка;
• статусом землепользователя - гражданством физического лица, наличием у него определенных льгот или организационно-правовой формой юридического лица;
• существованием права на землю до введения в действие ЗК.

Статья 33 ЗК определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК, п. 1 ст. 4 Закона «Об обороте земель»). Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК).

Например, Законом Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-03 «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области» установлены следующие минимальные размеры земельных участков: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га; садоводства и дачного строительства - 0,06 га; огородничества - 0,04 га. Максимальные размеры участков для крестьянского (фермерского) хозяйства - 40 га; садоводства - 0,15 га, огородничества - 0,10 га; дачного строительства - 0,25 га. Одновременно в указанных пределах конкретные размеры участков определяются органами местного самоуправления.

Таким образом, исходя из вышеизложенного теоретического материала можно сделать вывод о том, что земельные участки в Российском гражданском законодательстве имеют статус оборотоспособных объектов гражданского права (за искл. спец. правил, установленных Законом), а, следовательно, существует и определенный порядок оформления и переоформления прав на такие объекты гражданского права, о которых ниже и пойдет речь.

2. Основания возникновения  прав на землю

Земельный кодекс РФ определяет круг оснований возникновения только тех прав на земельные участки, которые предусмотрены гл.3 и 4 ЗК: право собственности (гл.3), право постоянного (бессрочного) пользования (ст.20), право пожизненного наследуемого владения (ст.21), право аренды (ст.22), право ограниченного пользования чужим земельным участком - сервитут (ст.23), право безвозмездного срочного пользования (ст.24).

При определении оснований возникновения вышеперечисленных прав на земельные участки ЗК РФ делает отсылку к основаниям, установленным гражданским законодательством и иными федеральными законами.

Право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с п.1 ст.20 ЗК РФ возникает на основании административного акта (акта о предоставлении). Вместе с тем ГК в соответствии с п.2 и 3 ст.268 предусматривает в качестве основания возникновения этого права сделки.

Право пожизненного наследуемого владения в соответствии со ст.18 ЗК РСФСР возникало на основании административного акта (акта о предоставлении). ЗК в п.1 ст.21 не предусматривает возможности предоставления такого права после своего вступления в силу.

Право аренды земельного участка в соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ См.: «Российская газета» от 8.12.1994 г., от 6,7,8.02.1996 г., 28.11.2002 г. возникает на основании договора аренды.

Основания возникновения права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) являются различными в связи с введением ЗК новой разновидности сервитута - публичного сервитута. ГК устанавливает единственно возможную конструкцию права ограниченного пользования земельным участком, который назван п.1 ст.23 ЗК частным сервитутом, основания возникновения которого определяются в соответствии с гражданским законодательством. Пункт 3 ст.274 ГК предусматривает два основания возникновения сервитута:

1) соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка;

2) судебное решение об  установлении и условиях сервитута - в случае недостижения указанными лицами соглашения.

Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования могут быть как сделки, так и акт о предоставлении права безвозмездного срочного пользования земельным участком. В соответствии с пп.1 п.1 ст.24 ЗК «в безвозмездное срочное пользование могут передаваться земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности органами исполнительной власти или органами местного самоуправления». В соответствии с пп.2 п.1 ст.24 ЗК граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельных участков, могут предоставлять их в безвозмездное срочное пользование другим лицам на основании договора.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что ЗК РФ не содержит исчерпывающего перечня прав на земельные участки и сделок, на основании которых они возникают.

Кроме того, он содержит требование государственной регистрации прав на земельные участки. Государственная регистрация регулируемого гл.3 ЗК права собственности (его возникновения, перехода и прекращения), а также перечисленных в гл.4 ЗК права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права аренды и права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) уже предусмотрена ГК (см. ст.131) и Законом о регистрации прав на недвижимость См.: «Российская газета» от 30.07.1997г. №145. (см. п.1 ст.4, ст.26). Необходимость же государственной регистрации права безвозмездного срочного пользования до вступления в силу ЗК законодательством не предусматривалась. Она введена впервые. Такое нововведение представляется не вполне оправданным, если учитывать положения законодательства, определяющие критерии отнесения имущественных прав к правам, подлежащим государственной регистрации. В соответствии со ст.131 ГК и п.1 ст.4 Закона о регистрации прав на недвижимость государственной регистрации подлежат вещные права (их возникновение, переход и прекращение), а также ограничения (обременения) этих прав. Право же безвозмездного срочного пользования не относится ни к вещным правам (см. ст.216 ГК), ни к ограничениям (см. ст.699 ГК).

Поскольку в соответствии со ст.699 ГК расторжение договора безвозмездного пользования возможно в любой момент по требованию любой стороны с извещением о предстоящем расторжении не позднее, чем за один месяц, требование о государственной регистрации такого права может негативно повлиять на права и интересы третьих лиц в отношении земельного участка. Например, если в случае расторжения такого договора по желанию одной из сторон (в соответствии со ст.699 ГК) запись о наличии права безвозмездного срочного пользования земельным участком в ЕГРП не была изменена, а земельный участок в то же время был сдан его собственником в аренду третьему лицу, у арендатора могут возникнуть проблемы с государственной регистрацией права аренды земельного участка. Земельный кодекс РФ ограничивает круг сделок с земельными участками, подлежащих обязательной государственной регистрации, случаями, предусмотренными федеральными законами. В соответствии с ГК государственной регистрации подлежат: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.1 ст.558 ГК), договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК), договор мены жилыми помещениями (ст.567 и п.1 ст.558 ГК), дарение недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК), договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 ГК), договор аренды имущества (жилого помещения), предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество арендатору (п.3. ст.609 ГК), договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК), договор аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК), договор доверительного управления недвижимым имуществом, которое относится к жилым помещениям, а также договор доверительного управления предприятием (п.2 ст.1017 ГК, п.1 ст.558 ГК, п.3 ст.560 ГК).

Таким образом, ЗК РФ устанавливает закрытый перечень сделок, подлежащих государственной регистрации. Однако ни ГК (ст.131), ни Закон о регистрации прав на недвижимость, ни акты земельного законодательства не устанавливают исчерпывающего перечня сделок, подлежащих государственной регистрации, а лишь определяют критерии их отнесения к сделкам, подлежащим государственной регистрации: сделки, направленные на установление, изменение и прекращение вещных прав, и сделки, направленные на установление обременений вещных прав. Учитывая тот факт, что в соответствии с пп.1 п.1 ст.8 ГК гражданские права (в т.ч. и права на земельные участки) могут возникать из «: договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему», следует заключить, что сделка, прямо не предусмотренная законом, но приводящая к установлению ограничений (обременений) вещных прав на земельные участки, в соответствии со ст.164 и 131 ГК и п.1 ст.4 Закона о регистрации прав на недвижимость должна подлежать государственной регистрации. Установление такого закрытого перечня сделок, подлежащих государственной регистрации, во-первых, входит в противоречие с нормами ст.131, 164 ГК и п.1 ст.4 Закона о регистрации прав на недвижимость и, во-вторых, повлечет негативные практические последствия.

Рассмотрим отдельные особенности оформления прав по договору купли-продажи земельных участков. Заключение договоров купли-продажи участков регулируется 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 «Купля-продажа» ГК. Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 ГК обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю. Только для двух видов недвижимости - жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов - дополнительно регистрации подлежат договоры купли-продажи (ст. 558, 560 ГК). Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, так же как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания. Статьей 37 ЗК РФ установлены следующие особенности купли-продажи и мены земельных участков.

1. Объектом купли-продажи  могут быть только земельные  участки, прошедшие государственный  кадастровый учет. В соответствии  с требованиями ст. 554 ГК и п. 1 ст. 8 Закона о регистрации прав  в договоре должны быть указаны:

• местоположение участка;
• площадь;
• кадастровый номер;
• категория земли (целевое назначение);
• разрешенное использование участка.