Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением

      Суд установил, что договор пожизненного содержания с иждивением был заключен в мае 1999 г., право собственности на квартиру было зарегистрировано за рентодателем в установленном порядке, что подтверждается свидетельством государственного образца. В сентябре плательщиком ренты, действовавшей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына, была произведена мена двух квартир: той, что перешла к ней по договору пожизненного содержания с иждивением, и однокомнатной квартиры, принадлежавшей ей с сыном по праву долевой собственности, на трехкомнатную в том же городе. Еще через месяц, в октябре, рентодатель и рентополучатель подписали соглашение о расторжении договора пожизненного содержания, указав в качестве основания заключение договора мены.

      Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции установил, что обмана истицы со стороны ответчика не имелось, она была осведомлена о характере и предмете сделки, ее условиях, личностях участников, кроме того, дала согласие на заключение договора мены, а регистрация последнего была приостановлена не по заявлению истицы, а по ходатайству второй ответчицы, намеревавшейся устранить имеющиеся обременения одной из квартир. Кассационная же инстанция посчитала иначе, указав, что обман все-таки имел место, ведь желание ответчика расторгнуть договор пожизненного содержания возникло в связи с отказом третьего лица регистрировать договор мены из-за наличия обременений, и истица не владела всей этой информацией. Кроме того, судебная коллегия обратила внимание на одно из условий самого договора мены. Согласно ему истица (которая стороной сделки и не являлась) обязывалась освободить занимаемую ею квартиру и сняться с регистрационного учета по месту жительства без предоставления каких-либо гарантий, следовательно, обман присутствует и при заключении договора мены.

      Однако  Президиум Московского областного суда с данными выводами не согласился, сославшись на ряд обстоятельств. Он подчеркнул, что обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку, причем он может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, если они имели значение для формирования воли участника сделки.

      Бесспорных  доказательств того, что истицу намеренно  вводили в заблуждение с целью  совершить договор мены, в материалах дела не имеется, следовательно, применить к данным отношениям содержание ст. 179 ГК РФ и признать сделку недействительной не представляется возможным. Внимание стоит обратить на нормы ст. 604 ГК РФ, в соответствии с которыми плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Такое согласие, как следует из материалов дела, до заключения договора мены от истицы было получено в виде заявления, из содержания которого следовало, что ей было известно о предстоящем обмене, возражений она не имела и обязывалась освободить жилое помещение в установленный срок. Подлинность подписи на заявлении была удостоверена нотариусом, причем раньше, чем был заключен сам договор мены.

      Вместе  с тем, закон не предусматривает  обязательного предоставления получателю ренты информации о времени регистрации  сделок по распоряжению недвижимым имуществом, переданным в обеспечение пожизненного содержания. О прохождении регистрационных процедур по договору мены истицу никто не обязан был ставить в известность, ведь время регистрации имеет значение только для участников данной сделки (а заявительница им не являлась) как момент возникновения у них права собственности на полученное имущество.

      Кроме того, суд обратил внимание, что  при оформлении договора в МОРП сторонам разъяснили содержание п. 1 ст. 586 ГК РФ, которая предусматривает, что в случае отчуждения плательщиком ренты недвижимого имущества, обремененного рентой, его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества. Истица не пожелала, чтобы обязательства пожизненного содержания с иждивением перешли ко второму ответчику, и дала согласие на расторжение договора. Однако это волеизъявление не было направлено на прекращение правоотношений с ответчиком - первоначальным рентодателем, его обязательства остались в силе. Фактически договор пожизненного содержания был изменен, а правила ст. 586 ГК РФ могли бы действовать в случае, если стороны, производя обмен квартир, не договорились о других условиях договора. Договоренность была достигнута и впоследствие положена в основу мирового соглашения, утвержденного Реутовским городским судом, в соответствии с которым ответчик признала перед истицей часть своих обязательств по содержанию и уходу. Причем часть значительно меньшую, чем предусматривалась договором пожизненного содержания с иждивением, да еще и без указания всего объема содержания в денежном выражении, что, безусловно, является нарушением закона.

      Учитывая  все допущенные предыдущими судебными  инстанциями ошибки в части признания  недействительным соглашения о расторжении  договора пожизненного содержания, Президиум Московского областного суда Постановлением N 656 от 16 ноября 2005 г. направил дело на новое рассмотрение.

     Таким образом, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Характер данного договора предполагает, что виды и объем содержания, даже если они четко оговорены договором, не могут рассматриваться в качестве неизменных величин. В то же время в договоре обязательно должны быть прописаны две цифры: стоимость всего объема пожизненного содержания, соизмеримая стоимость передаваемого плательщику ренты недвижимого имущества и стоимость содержания за один месяц. Если данное условие отсутствует, договор не считается заключенным.  
 
 
 
 
 
 
 

2. Прекращение договора  пожизненного содержания  с иждивением

2.1.Особенности  прекращения договора  пожизненного содержания  с иждивением 

     Изменение и расторжение договора пожизненного содержания с иждивением возможны по общему правилу: по обоюдному добровольному  волеизъявлению – соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда.

     Порядок прекращения договора пожизненного содержания с иждивением является одной  из его отличительных особенностей. Рентное обязательство, возникшее  из любого договора пожизненной ренты согласно п.1 ст. 605 ГК РФ прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания[12,c.77].

     Именно  нормы ст. 605 ГК РФ применяют суды при расторжении заключенных до вступления в силу Части второй ГК РФ (до 01.03.1996 г.) договоров купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Обязательства пожизненного содержания являются длящимися; поэтому и сегодня в практике довольно часто встречаются споры, вытекающие из заключенных до 1 марта 1996 г. договоров купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Не вызывает критики изложенная позиция Президиума Верховного Суда РФ в силу следующих обстоятельств. В соответствии с п. 2 ст. 422 ГК РФ «если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров».

     Досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ возможно только по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Законодатель устанавливает два возможных варианта правового урегулирования взаимоотношений между сторонами, предоставляя право выбора получателю ренты. Согласно первому варианту, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.

     Это означает, что расторжение договора вследствие ненадлежащего исполнения обязанности является основанием для возникновения права собственности. При этом неясно, что является правоустанавливающим документом, необходимым для регистрации перехода прав на недвижимое имущество в тех случаях, когда получателем ренты является третье лицо, имущество им приобретается впервые, и речь идет не о возврате, а о первоначальном приобретении права собственности[4,c.138].

     В соответствии со вторым вариантом получатель ренты вправе потребовать выплаты  ему выкупной цены на условиях, указанных  в ст. 594 ГК РФ. Выкуп производится по цене, указанной в договоре. Выкупная цена может определяться как стоимость недвижимости на момент заключения договора либо на дату его расторжения. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене определение ее размера зависит от того, возмездно или безвозмездно было передано имущество. Если имущество было передано за плату, выкупная цена соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. Поскольку в подавляющем большинстве договоров пожизненного содержания с иждивением условие о выкупной цене отсутствует, эта цена должна определяться с учетом стоимости объема содержания в месяц, т. е. не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, если иной размер денежной оценки ежемесячного содержания не установлен договором.

     Независимо от того, какой вариант выберет получатель ренты, в отношении плательщика ренты действует общее правило, облеченное в императивную форму: плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (это конкретизированная применительно к рассматриваемому договору формула: «стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора» - с.4 ст. 453 ГК РФ).

     К сожалению, на сегодняшний день в  подавляющем большинстве договоров не упоминается о наличии у получателя ренты права залога, а это значит, что к взаимоотношениям сторон нельзя применить нормы Закона об ипотеке. Указанное обстоятельство вызвано отсутствием должного регулирования этого вопроса в ГК РФ.

     Гражданский кодекс РФ не дает прямого ответа на вопрос о том, является ли случайная  гибель или случайное повреждение  недвижимого имущества, переданного  в обеспечение пожизненного содержания, основанием для прекращения обязанности  плательщика. В пункте 2 ст. 601 ГК РФ содержится отсылочная норма, согласно которой к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами о договоре пожизненного содержания с иждивением, а в соответствии со ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором[12,c.81].

     В практике иногда встречаются случаи применения к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекращении обязательств, в частности прекращение обязательства новацией (ст. 414 ГК РФ). Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Таким образом, место прекратившего обязательства занимает новое. Непременное требование к новации - сохранение субъектного состава обязательства (в первоначальном и вновь возникшем обязательстве выступают тот же кредитор и тот же должник). Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит как договор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты. Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательства плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращаются, заменяясь на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.

     Интересна точка зрения о возможности прекращения  обязательства плательщика ренты  путем прощения долга получателем  ренты (ст. 415 ГК РФ). Прощение долга не предполагает встречного удовлетворения. Прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашении сторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. В практике этот вид прекращения обязательства по договорам пожизненного содержания с иждивением применения еще не нашел.

     Ст. 413 ГК РФ устанавливает прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице. Такая ситуация реальна, когда умирает плательщик ренты и его наследником является получатель ренты.

     Таким образом, помимо прекращения рентного обязательства смертью получателя ренты существует еще несколько вариантов досрочного расторжения договора пожизненного содержания с иждивением: по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств с возвратом недвижимого имущества или выплаты получателю ренты выкупной цены недвижимого имущества; прекращение обязательства новацией; прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице и как вариант путем прощения долга получателем ренты. 

2.2. Проблемы, возникающие при прекращении договора пожизненного содержания с иждивением 

     К коллизионным вопросам, касающимся предмета обсуждения, можно отнести вопрос о возможности дарения недвижимого  имущества, принадлежащего дарителю на основании договора пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе с предварительного согласия получателя ренты отчуждать недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества. В соответствии с ГК РФ договор дарения является безвозмездным и не допускает встречного удовлетворения от одаряемого. Обязательство по предоставлению содержания с иждивением можно рассматривать как встречное. Согласно же п. 1 ст. 572 ГК РФ в этом случае договор не может признаваться дарением[14,c.27].

     Следующей из проблем практического применения норм ст. 605 ГК РФ является определение возможности преемства прав, предоставленных этой статьей, наследниками получателя ренты.