Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением

1.2. Стороны договора 

     Согласно  п.1 ст. 601 ГК РФ, сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты. Но в  отличие от ГК РСФСР 1964 г., теперь в  качестве лица, предоставляющего содержание (плательщика ренты) могут выступать  как граждане, так и юридические лица. Применительно к этой стороне договора ГК РФ не только не содержит ограничений по субъектному составу, но и не предъявляет каких-либо требований к организационно-правовой форме юридического лица. Таким образом, плательщиком ренты могут быть как коммерческие, так и некоммерческие юридические лица. В тех случаях, когда в роли плательщика выступает юридическое лицо, как правило, оно является организацией, для которой в силу ее правоспособности заключение такого рода договоров и оказание услуг по предоставлению содержания является одной из целей деятельности.

     В определении рассматриваемого договора пожизненного содержания с иждивением установлены ограничения относительно только одной стороны - получателя ренты. Что же касается плательщиков ренты, то в этом случае, как отмечал С.А. Хохлов, «таковыми могут фактически стать любые граждане, коммерческие или некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты»[4,c.112].

     В качестве получателей ренты могут  выступать только граждане. При этом в зависимости от условий договора различают несколько типов получателей  ренты:

     - гражданин, передавший недвижимое  имущество в собственность плательщика  ренты при заключении договора;

     - передать имущество может один  гражданин, а получателем ренты  может выступать указанное им  третье лицо (лица). Такими лицами  вправе выступать также лишь физические лица;

     - имущество передается под выплату  ренты одним гражданином, а  плательщик принимает на себя  обязательство выплаты ренты  как этому гражданину, так и  третьему лицу (лицам). В этом случае  возникает множественность лиц  на стороне кредитора с особым правовым регулированием, в частности ст. 321 ГК РФ.

     При заключении договора в пользу третьего лица применяются нормы ст.430 ГК РФ. При отсутствии в договоре сведений о третьем лице в чью пользу заключен договор, т.е. если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты, договор следует считать незаключенным.

     Индивидуализация  получателя ренты необходима в каждом договоре, а не только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно при множественности лиц  на стороне кредитора, так как  обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого из них.

     Несмотря  на то, что действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается только с гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие малоимущие граждане преклонного возраста либо пожилые семейные пары.

     Наличие определенных ограничений для потенциальных  получателей ренты вполне объяснимо. Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты приобретает  вещь с обременением - рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п.1 ст.586 ГК РФ). Срок обременения неразрывно связан с продолжительностью жизни получателя ренты, так как в соответствии с п.1 ст.605 ГК РФ обязательство плательщика ренты прекращается со смертью получателя ренты. При множественности лиц на стороне кредитора, если договором не предусмотрено иное, обязательство плательщика прекращается в случае смерти последнего получателя ренты.

     Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением заключается на неопределенный срок, и обременение собственника имущества, касающееся как исполнения определенных обязанностей по предоставлению содержания, так и ограничения в осуществлении субъективного права, может растянуться на десятилетия[10,c.32].

     Наряду  с этим действующее законодательство предусматривает основания для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю ренты недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Сказанное объясняет, почему ученые относят этот договор к группе алеаторных (рисковых) договоров.

      Безусловно, есть и различия, отличающие пожизненное  содержание с иждивением от пожизненной  ренты. Перечислять их все не имеет  смысла, достаточно просто сравнить содержание двух близлежащих параграфов Гражданского кодекса. Однако стоит отметить, что грань между ними тонка, и подчас даже суду нелегко разобраться во всех юридических тонкостях. Вот один из таких случаев. Истица обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с просьбой о расторжении договора пожизненной ренты и возмещением морального вреда, ссылаясь на то, что ответчица нарушила его условия, а именно: не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома, не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику[3].

      Суд первой инстанции договор расторг  и признал за истицей право  собственности на переданную ранее  под выплату ренты жилую недвижимость, а вот в удовлетворении остальной  части заявленных требований отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с его мнением согласилась и оставила вынесенное решение без изменения, указав, что ответчица допустила существенные нарушения условий договора, учитывая возраст и состояние здоровья истицы, не позволявшими ей самостоятельно произвести ремонт квартиры.

      Президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы счел необходимым  направить дело на новое рассмотрение. Основанием тому послужило надлежащее исполнение ответчицей своего обязательства по выплате рентных платежей, которое подтверждается расписками и другими документами, имеющимися в материалах дела, и ненарушение условий договора относительно проведения косметического ремонта, учитывая, что протечки происходили по вине жильцов соседней квартиры, поэтому ремонт должен производиться за их счет. Кроме того, ответчица, не рассчитывая на гражданскую сознательность последних, сама закупила необходимые строительные материалы, но не успела начать ремонт, т.к. получила уведомление от истицы о расторжении договора. 

1.3. Форма договора 

     Статья 584 ГК РФ устанавливает требования к  форме любого договора ренты: он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В настоящее время в редчайших  случаях законодательством закрепляется необходимость нотариального удостоверения договора. Следует помнить, что такое требование может быть предусмотрено исключительно федеральным законом или соглашением сторон (п.2 ст.163 ГК РФ).

     Нотариальное  удостоверение договоров ренты  осуществляется в соответствии с нормами главы Х Основ законодательства РФ о нотариате (ст.53-56). При этом имеется ряд особенностей.

     Нотариальные  действия в России вправе совершать  не только нотариусы, но и должностные  лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий при отсутствии в соответствующем населенном пункте нотариуса (ч.4 ст.1 Основ). Статья 37 Основ содержит перечень нотариальных действий, на совершение которых уполномочены такие должностные лица. Из категории нотариальных действий «удостоверение сделок» они вправе совершать лишь удостоверение односторонних сделок (завещаний и доверенностей). Потому следует сделать однозначный вывод о том, что на территории Российской Федерации удостоверять договоры ренты вправе лишь нотариусы[4,c.129].

     Проект  договора может быть составлен как  сторонами сделки, так и самим  нотариусом. В первом случае нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и  значение представленного ими проекта  сделки и проверить, соответствует  ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ). Как правило, действуя в соответствии со ст. 15 Основ, нотариус сам составляет проекты договоров ренты.

     Договоры  пожизненного содержания с иждивением, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены лишь при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество (ст.55 Основ).

     Важное  значение для действительности договора имеет место совершения нотариального  действия. Удостоверение договоров пожизненного содержания с иждивением, при заключении которых под выплату ренты передается недвижимое имущество, производятся лишь по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 56 Основ). Кроме того, нотариус должен проверить при этом документы, необходимые для совершения сделок в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[9,c.42]. Соответственно, отсутствие нотариального удостоверения должно влечь признание договора незаключенным. Но п.1 ст.165 ГК РФ называет такие договоры недействительными (ничтожными).

     Так как договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, то помимо нотариального удостоверения  он также подлежит обязательной государственной регистрации. Таким образом, должен быть соблюден алгоритм: нотариальное удостоверение договора, а затем его государственная регистрация. Такой договор будет считаться заключенным именно с момента его регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.

     Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

     Мы  считаем, что при формулировании ст. 584 ГК РФ допустил логическую ошибку: содержание статьи оказалось шире, чем ее название. В статье говориться о форме договора и о его государственной регистрации. В заглавии статьи упомянута лишь форма договора. Требование государственной регистрации не является элементом формы договора. Потому правильнее было бы назвать ст. 584 ГК РФ «Форма и государственная регистрация договора ренты».

      В регистрирующие органы стороны обязаны  обращаться не только при заключении договора. Ст. 604 ГК РФ предусматривает, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, правда лишь с предварительного согласия получателя ренты. Регистрация в данном случае также требуется. Интересным же представляется тот факт, что механизм получения согласия и его форма (устная, письменная или нотариальная) в законе четко не определяемы, что иногда порождает некоторые трудности с установлением того факта, а было ли вообще подобное волеизъявление со стороны рентополучателя. Наиболее приемлемой является письменная форма в виде отдельного документа с заверением подписи. Рассмотрим, например, такой случай[3].

      В Реутовский городской суд исковое  заявление принесла истица, которая, являясь рентополучателем по договору пожизненного содержания с иждивением, просила признать недействительным соглашение о его расторжении, а также договора мены жилой недвижимости. Она указала, что в 1999 г. бесплатно передала одному из ответчиков принадлежащую ей однокомнатную квартиру, получив в виде встречного удовлетворения пожизненное содержание. Через пять месяцев, в том же году рентополучатель и рентодатель достигли соглашения о расторжении ранее заключенного договора в связи с заключением между плательщиком ренты и третьим лицом (вторым ответчиком) договора мены квартир. Соглашение было нотариально удостоверено и зарегистрировано в Московской областной регистрационной палате. Однако истица ссылалась на тот факт, что подписала соглашение под влиянием обмана, т.к. не знала о последующем заключении договора мены.

      В судебном заседании ни один из ответчиков иск не признал, представитель МОРП заявленные требования не поддержал, но и непосредственно участвовать в процессе отказался, предоставив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

      Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. С вынесенным решением не согласилась судебная коллегия по гражданским делам Московского  областного суда, которая сочла необходимым  отменить соглашение о расторжении  договора пожизненного содержания с  иждивением, а договор мены квартир признать недействительным. Определение суда послужило основанием для исключения из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соответствующих сведений о регистрации указанных сделок и аннулирования свидетельства о регистрации права. Не согласные с выводами судебной инстанции, ответчики подали надзорные жалобы. Первоначально в передаче гражданского дела для рассмотрения по существу в порядке надзора им было отказано, однако позже председатель Московского областного суда истребовал все материалы и вынес их на рассмотрение в президиум. И он нашел основания для удовлетворения жалоб, правда, лишь в определенной части.