Отчет по практике в Комитете по управлению городским имуществом

 

1. Для юридических лиц:

-заверенная  нотариально копия  устава.

-копия свидетельства о регистрации

-копия свидетельства о присвоении ИНН

-выписка из протокола об избрании  или приказ, о назначении на  должность руководящего лица, действующего  в рамках закона.

-справка из банка об открытии  расчетного счета с реквизитами

-копия справки из Госкомстата

 

2. Для индивидуальных предпринимателей:

-копия свидетельства о государственной  регистрации предпринимателя

-ксерокопия удостоверения личности

-копия свидетельства о присвоении  ИНН

 

3. Для физических лиц:

-ксерокопия удостоверения личности

-копия свидетельства о присвоении ИНН

 

В регистрации заявки может быть отказано в случаи отсутствия полного комплекта документов. После регистрации заявки и присвоения ей регистрационного номера подразделения КУГИ осуществляет формирование пакета документов по объекту для дальнейшего рассмотрения заявки.

    Принятие решений по вопросу о сдаче в аренду объектов отнесено к компетенции городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости.

Договор аренды объекта нежилого фонда заключается в соответствии с одной из примерных форм, утвержденных распоряжением КУГИ от 27.12.2000 № 2357-р.

 

 

 

 

Структура примерных договоров аренды:

-преамбула 

-раздел «Общие положения»

-раздел «Права и обязанности»

-раздел «Платежи и расчеты  по договору»

-раздел «Ответственность сторон»

-раздел «Изменение и расторжение  договора»

-раздел «Особые условия»

-раздел «Прочие условия»

-раздел «Приложения»

-раздел «Подписи сторон»

 

Согласно ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды объекта нежилого фонда сроком менее года считается заключенным, если между сторонами в письменной форме путем составления единого документа достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора.

 

Продажа прав аренды на торгах

 

Гражданским законодательством (ст.447 ГК РФ) предусмотрено, что договор может быть заключен на торгах.

Торги проводятся в форме конкурса, открытого по составу участников и закрытого по форме подачи конкурсных предложений. К участию в торгах допускаются физические и юридические лица, своевременно предоставившие  надлежащим образом оформленные документы, при условии, что эти лица не имеют задолженности перед КУГИ.

Организатором проведения конкурсов выступает ЗАО «Биржа «Санкт- Петербург». Арендодателем объектов нежилого фонда выступает Санкт- Петербург в лице КУГИ. КУГИ заключает договор с победителями торгов.

 

Продажа объектов нежилого фонда

 

КУГИ в праве принимать решение о продажи объектов нежилого фонда, свободных от прав третьих лиц, в соответствии с федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» и п.2 ст.28 Закона Санкт-Петербурга «О структуре Администрации  Санкт-Петербурга».

Распоряжение КУГИ от 20.07.2001 № 1089-р установила порядок принятия решений о продаже неликвидных объектов нежилого фонда. Неликвидными объектами нежилого фонда являются здания, строения, сооружения, помещения, в том числе встроено-пристроенные помещения в жилых домах, на предоставление в аренду, которых не поступило ни одной заявки.

КУГИ формирует пакет документов в обязательном порядке, включающий в себя распоряжение КУГИ о приватизации объекта нежилого фонда, и передает его в государственное учреждение по совершению сделок с имуществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга» для проведения в установленном порядке аукциона и последующего заключения договора купли-продажи объектов нежилого фонда.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Управление и распоряжение земельными участками

 

На сегодняшний день полномочиями по распоряжению земельными участками обладают несколько органов исполнительной власти:

 

-Правительство Санкт-Петербурга

-КУГИ

-Администрации районов Санкт-Петербурга

 

Объекты земельных отношений

 

В соответствии ст.6 Земельного кодекса объектами земельных отношений являются:

 

-земля как природный объект и природный ресурс

-земельные участки

-части земельных участков

 

Согласно Федеральному закону от 10.01.02 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» природный объект – это «естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства». Земля как природный ресурс, не может принадлежать никому на каком бы то ни было праве. Как природный ресурс она выполняет две функции:

-служит в качестве средства  производства в сельском и  лесном хозяйствах.

-является территориальной основой  для осуществления вообще, какой  либо деятельности.

 

земельный участок является недвижимым имуществом и представляет собой часть поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. (п.2 ст.6Земельного кодекса)

 

части земельных участков являются самостоятельными объектами земельных отношений, но только в случаях, прямо указанных в Земельном кодексе или иных федеральных законах.

 

Категория земель Санкт-Петербурга

 

Необходимо определить, к какой категории земель относятся земли Санкт-Петербурга, поскольку от этого зависит определение разрешенного использования. Согласно действующему Земельному (ст.83) и Градостроительному (ст.38) кодексам Российской федерации, земли Санкт-Петербурга относятся к землям поселений.

Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

 

Основания возникновения прав на земельные участки

 

В соответствии со ст.25 Земельного кодекса, права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации.

Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

 

-договора и другие сделки  в отношении недвижимого имущества

-акты (свидетельства) о приватизации  жилых помещений

-свидетельства о праве на  наследство

-вступление в законную силу  судебных решений

-свидетельства о правах на  недвижимое имущество

-иные акты передачи прав на  недвижимое имущество

 

Передача в собственность физическим лицам земельных участков

 

Участки предоставляются гражданам в собственность или в аренду на торгах. Предоставление участков без проведения торгов допускается лишь в некоторых случаях.

Гражданин, имеющий намерение оформить участок в собственность, обращается в районный отдел КЗРиЗ по месту расположения участка с заявлением по утвержденной форме. Одновременно с подачей заявления  предоставляет паспорт, а так же прилагает план и границ участка в трех экземплярах. В трехдневный срок с момента подачи заявления КЗРиЗ подготавливает и направляет в администрацию района Санкт-Петербурга по месту расположения земельного участка проект распоряжения администрации района Санкт-Петербурга о передаче участка в собственность гражданина.

 

В проекте распоряжения отражается:

 

-утверждение границ земельного участка

-площадь земельного участка

-условия (возмездное или безвозмездное) передача участка гражданину

-цена земли

Администрация района Санкт-Петербурга, в трехдневный срок издает распоряжение и направляет его копию в КЗРиЗ.

КЗРиЗ после получения копии распоряжения осуществляет следующие действия:

 

1. Обеспечивает кадастровый учет участка.
2. В трехдневный срок с момента проведения кадастрового учета:

-подготавливает договор в трех  экземплярах

-направляет гражданину уведомление

3. В течение трех дней после подписания гражданином договора и

получения документа об оплате цены участка направляет в администрацию района Санкт-Петербурга подписанный договор с необходимыми приложениями.

 

Администрация района Санкт-Петербурга в трехдневный срок с момента получения, подписанного гражданином договора подписывает договор и заявление в ГБР о государственной регистрации перехода прав собственности на участок.

 

Предоставление земельного участка на праве аренды

 

Предоставление земельных участков на праве аренды является реализацией принципа платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.*

 

Виды договоров аренды земельного участка

 

-распоряжением КУГИ от 01.03.95 № 102-р  «Об утверждении примерного договора аренды земельного участка» - договор аренды, под цели, не связанные с возведением объектов недвижимости.

 

-распоряжением  КУГИ   от    12.03.02   № 442-р  «Об утверждении    формы примерного договора аренды  земельного участка на инвестиционных  условиях» - в случаях проведения  работ по возведению или реконструкции объектов недвижимости на земельном участке.

 

-распоряжением КУГИ от 16.04.02 № 684-р  «Об утверждении типовой формы  договора аренды земельного участка, предоставляемого для проведения  изыскательных работ» - данная форма  договора применяется в случае возникновения необходимости установления возможности проектирования и строительства на земельном участке.

 

_____________

 

*Оборот государственного недвижимого  имущества и управление государственной  собственностью: Справочное пособие / Сост. Л.Г.Фридгант- СПб.: «. Леонтьевский центр», 2004. с.63.

В соответствии со ст.607 ГК РФ объектом договора аренды земельного участка всегда указывается, цель использования земельного участка. В предмете договора аренды земельного участка всегда указывается цель использования земельного участка.

Решение о заключении договора аренды земельного участка на новый срок принимается в порядке, аналогичном порядку принятию решения о предоставлении земельного участка в аренду. При заключении договора аренды на новый срок, условия могут быть изменены по согласию сторон.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора аренды возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено гражданским кодексом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. Управление и распоряжение жилищным фондом

 

Понятие «жилое помещение» определено в ст. 1 Закона Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга». В качестве жилого Закон рассматривает помещение, предназначенное и пригодное для проживания и зарегистрированное или учтенное органами инвентаризационного учета в качестве жилого.*

Предназначенность и пригодность для проживания предполагает соответствие помещения существующим санитарным и техническим нормам, установленным для жилого помещения.

В Санкт-Петербурге действует Положение об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания, утвержденное распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 № 591-р. Решение о непригодности жилого дома (помещения) для постоянного проживания принимается главой администрации соответствующего района Санкт-Петербурга на основании акта, подготовленного межведомственной комиссией.

Действующее законодательство допускает перевод жилых помещений в нежилые и наоборот. Порядок перевода жилых в нежилые определен в Законе Санкт-Петербурга от 28.04.97 № 69-21 «О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые»

 

Понятие жилого фонда

 

Согласно ст.1 Закона Санкт-Петербурга «О жилищной политике Санкт-Петербурга» совокупность жилых домов, а так же жилых помещений в других строениях, независимо от форм собственности, находящихся на территории Санкт-Петербурга, образуют жилищный фонд в Санкт-Петербурге.**

 

Приватизация жилых помещений

 

Согласно ст.1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.***