Менеджмент хозяйственного использования здания

-  провести замену    старых    деревянных оконных блоков на современные пластиковые, что снизит потерю тепла в данном здании;

-  провести очистку системы  отопления и заменить радиаторы  на новые более экономичные.

К управлению средствами коммуникации относится совокупность работ, которые обеспечивают бесперебойное, надежное и эффективное функционирование всех систем коммуникаций здания:

- система оповещения  о пожаре;

- система оповещения от проникновения  посторонних лиц;

- система видео наблюдения;

- телефонная и компьютерная  сеть.

Система оповещения о  пожаре в здании существует и надежно функционирует. Также организован пропускной режим пропуска - проход людей на территорию (с территории) осуществляется по пропускам через контрольно-пропускные пункты (КПП). Но в связи с тем, что во время моего нахождения на территории неизвестные проникли через окно и вскрыли банкомат, я могу сделать вывод, что систему безопасности следует доработать. Предлагаю установить систему видео наблюдения по территории, в коридорах, на лестничных площадках.

Реконструкция и модернизация - это совокупность работ или услуг, которые необходимо провести в рамках функциональных или эксплуатационных     изменений     технических     приборов     и     систем,

пространства и площадей здания для приведения последних в соответствии с имеющимся уровнем развития техники.

Следует отметить, что  фасад здания нуждается в косметическом ремонте. Проведение данных работ окажет положительное влияние на работников и имидж учреждения, что увеличит поток желающих арендовать помещение именно в данном здании, возможно этаже.

       Текущая эксплуатация - весь перечень работ, который требуется в рамках обычного и экономического использования технических приборов и инженерных систем здания:

- получение приборов и систем;

- ввод в работу;

- наблюдение, измерение,  регулировка;

- поддержание в исправном  стоянии;

- устранение неисправностей  в работе;

- повторный ввод приборов  в работу;

- непосредственное обслуживание.

По данному направлению  следует отметить неудовлетворительное состояние сантехники и санузлов. Для решения данной проблемы предлагается провести замену сантехники и санузлов на более современные. Эта мера будет способствовать улучшению условий труда в Учреждении, а также уменьшит затраты на водоснабжение.

Схематично  существующие проблемы технического менеджмента,

рассматриваемого этажа представим ниже:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ИНФРАСТРУКТУРНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ

  Состав работ в рамках инфраструктурного менеджмента здания:

Управление системой питания персонала - комплекс работ по организации питания, которые требуются для снабжения пользователя здания продовольствием.

- доставку и приготовление  продуктов питания;

- оборудование и содержание помещений для столовой.

На наш взгляд система  питания персонала устроена не совсем оптимально. Решение данной проблемы будет рассмотрено ниже.

Управление базами данных - совокупность работ или услуг по созданию, обработке и хранению всей необходимой информацией по зданию, а также возможность электронного обмена данными:

-  создание базы  данных;

- инсталляция программного  обеспечения;

- обучение персонала;

-  защита программного  обеспечения и информации.

Такие базы данных имеются, много информации хранится в электронном виде в различных программах.

Управление дворовым хозяйством - комплекс работ по обеспечению основных функций здания, а также работы по уходу за зелеными насаждениями:

- обеспечение чистоты  объектов;

- ремонтные работы спортивной площадки;

- подрезка кустарников;

- озеленение территории.

Данная функция на предприятии выполняется не в полном объеме. На прилегающей к зданию территории небольшое количество зеленых насаждений.

Управление охраной  и безопасностью - комплекс работ по обеспечению безопасности здания и его пользователей от проникновения посторонних лиц:

-  входной контроль;

-  система внутреннего  видеонаблюдения;

-  охрана объектов  в нерабочее время;

-  особые наблюдения.

Предложение по установлению системы видеонаблюдения, позволит повысить эффективность системы безопасности, а также снизить затраты на охрану объекта в ночное время.

Управление уборкой  территории - комплекс мероприятий по уходу за зданием, прилегающей территорией, а также обеспечение безопасного входа-выхода в здание в зимний период:

- текущая чистка фасада  здания, мытье стекол, уборка;

- уборка прилегающей  территории;

- протоколирование мероприятий.

Текущая уборка здания осуществляется специальными сотрудниками. В зимний период времени, снег вывозится несвоевременно.    Это    затрудняет    проезд    и    стоянку транспорта.  Для  решения  данной  проблемы  предлагается  заключить договор на услуги по вывозу снега в зимний период.

Чистка фасада здания и текущий ремонт производятся в летний период.

Управление переработкой и утилизацией отходов - совокупность работ и услуг, требующихся для удаления отходов из здания в рамках действующих санитарно-гигиенических норм:

-  сбор, сортировка  и первичная обработка отходов;

- транспортировка к  местам промежуточного хранения;

- доставка для повторной  переработки или окончательное удаление.

На территории, прилегающей  к зданию, находятся контейнеры для  мусора, который вывозится раз  в день. В некоторые дни контейнеры не заполняются, поэтому получается, что мусоровоз совершает лишний рейс. Предлагается заключить договор не на ежедневный вывоз мусора, а на 3 дня в неделю, что сократит расходы на вывоз мусора.

Схематично проблемы инфраструктурного менеджмента  представлены на следующем рисунке:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

       2.3 КОММЕРЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ

Состав работ в рамках коммерческого менеджмента здания:

      Управление площадями и аренда - комплекс мероприятий по    рациональному    использованию    имеющихся    площадей    и пространства здания,  а также заключение договоров аренды и поиск арендаторов:

-  анализ использования площадей по назначению;

- перераспределение с целью оптимизации в соответствии с правилами охраны труда;

-  контроль поступления  платежей за аренду.

С целью снижения затрат на содержание оборудования и оплату труда персонала столовой, а также улучшения качества предоставляемых услуг по питанию персонала, предлагается сдавать помещение столовой в аренду. Такой подход позволит снять вопросы по соблюдению требований санитарно эпидемиологических служб и кроме того, получать доходы. С целью увеличения привлекательности помещения столовой и увеличения арендной платы, предлагается провести его ремонт. Альтернативным вариантом может послужить сдача в аренду помещения столовой без предварительного ремонта, но по более низкой цене.

На этаже имеется площадь, которая не используется. Арендаторов на неё нет, потому что комната без окон. В целях уменьшения затрат организации предлагается отремонтировать данное помещение и оборудовать его для хранения тренажеров, потому что на данный момент тренажеры стоят в уголке в коридоре.

     Планирование и контроль затрат - совокупность работ по обеспечению планируемых затрат в период эксплуатации здания.

-  составление плана  затрат на содержание здания;

-  определение фактических  затрат;

-  сравнение плановых  и фактических затрат;

- доказательство  необходимых мероприятий по корректировке  затрат.

Управление договорами на техническую эксплуатацию здания (на обслуживание) - совокупность работ по оформлению, сопровождению, изменению и контролю всех договорных обязательств, которые необходимы для хозяйственной эксплуатации здания.

Схематично        проблемы        коммерческого        менеджмента представлены на следующем рисунке:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

 

    Подводя итоги всем вышеуказанным проблемам, можно выделить из них несколько основных в каждом из перечисленных направлений.

1. В техническом использовании здания основной проблемой является  - неэффективное использование энергоресурсов:
1. Нерациональный расход электроэнергии;

Пути решения:

         Замена ламп

2. Нерациональный расход тепловой энергии.

Пути решения:

         Замена окон;

         Очистка системы отопления;

         Замена решеток радиаторов;

         По расходованию электроэнергии самым оптимальным вариантом решения проблем является замена ламп накаливания на энергосберегающие лампы. Это позволит в значительное количество раз уменьшить затраты.

По расходованию тепловой энергии первое и второе решения являются капиталоемкими и  приведут к значительным расходам средств, поэтому они не являются достаточно эффективными. Наиболее оптимальным будет третий вариант решения проблемы – замена решеток радиаторов. Это будет менее дорогостоящий вариант, который не приведет к увеличению расходуемой электроэнергии и решит проблему нерационального расхода тепловой энергии.

2. В инфраструктурном использовании здания можно выделить проблемы, связанные с управлением охраной и безопасностью, управления системой питания, управлением уборкой территории.

Одной из главных, является проблема несвоевременной уборки снега.

Решением этой проблемы может стать один из следующих  вариантов:

Заключение договора на услуги по вывозу снега;

      Организация самостоятельного вывоза снега;

      Посыпка территории реагентами.

      Заключение договоров на вывоз снега требует немалых затрат поставщикам услуг;

      Посыпка территории реагентами связана с необходимостью приобретать реагент, а также проведение после этого экологически восстановительных мероприятий.

Поэтому, ещё и учитывая специфику организации, наиболее эффективным мероприятием будет организация самостоятельного вывоза снега. Это наименее затратный способ, хотя и требует введения дополнительной ставки.

3. В коммерческом использовании здания существует такая проблема как неэффективное управление площадями.

    На сегодняшний день на территории анализируемого здания расположена столовая, которая является убыточной. Это связано в первую очередь с низким уровнем обслуживания, несоответствием установленным         санитарно-эпидемиологическим стандартам, значительными расходами на обслуживающий персонал, устаревшим и изношенным оборудованием. В связи с этим целесообразно сдавать указанную площадь в аренду населению. Существует два альтернативных варианта сдачи помещения столовой в аренду. Первый - сделать предварительно ремонт и установить арендную плату на более высоком уровне, либо снизить ее, не проводя никаких мероприятий.

Таким образом, в курсовой работе была приведена техническая характеристика здания, были рассмотрены техническое, инфраструктурное и коммерческое использование здания. По каждому из направлений были выделены основные проблемы и предложены пути их решения.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В современных условиях эффективное управление зданием  должно быть направлено не только на организацию  надежной работы всех его инженерных систем и коммуникаций. Такое управление также может и должно служить для предприятия источником дополнительной экономии эксплуатационных расходов, добиться которой позволяет использование методики фасилити менеджмента.

     Курсовой проект посвящен анализу хозяйственного использования здания на примере здания ОАО ЦНИП СДМ, расположенного по адресу Московская область, г.Ивантеевка, Санаторный проезд, д.1

В работе были рассмотрены  краткая характеристика предприятия, самого здания и отдельного этажа; основные понятия и определения фасилити менеджмента, а также методика его проведения. Данная методика включает рассмотрение здания с трех сторон: технической, инфраструктурной и коммерческой. По каждому из перечисленных направлений были выделены основные проблемы и предложены и проанализированы пути их решения.