Менеджмент хозяйственного использования здания

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………... МЕНЕДЖМЕНТ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗДАНИЯ………………………………………………………………… 1.1 ХАРАКТЕРИСТИКА  ЗДАНИЯ…………………………………… 1.2 ХАРАКТЕРИСТИКА  ИССЛЕДУЕМОГО ЭТАЖА………………... МЕНЕДЖМЕНТ ЗДАНИЯ…………………………………………….. 2.1 ТЕХНИЧЕСКОЕ  УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ……………………… 2.2 ИНФРАСТРУКТУРНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ…………...... 2.3 КОММЕРЧЕСКОЕ  УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ…………………… ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ……………………………………... ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………23 ПРИЛОЖЕНИЕ 1

3   5 5 6 8 9 13 17 20 22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Города и муниципальные  образования являются самыми крупными владельцами объектов недвижимости. В их собственности находятся: школы, больницы, муниципальные учреждения культуры, физической культуры и спорта, транспорта.

Ежегодно  города тратят значительную часть своих  бюджетов на содержание и эксплуатацию своей собственности.

Дефицит большинства  городских и республиканских  бюджетов с одной стороны, а также плохое содержание, непрофессиональное управление недвижимостью, и усиление ведомственного монополизма, с другой, привело к тому, что большинство, например, муниципальных предприятий буквально вынуждены бороться за выживание и искать пути для снижения своих расходов, затрат. Предлагаемые в последнее время различные программы ресурсо- и энергосбережения затрагивают проблему лишь частично и, как правило, с технической точки зрения (установка современного оборудования, внедрение прогрессивных технологий, приборов учета и т.д.). Что опять же ведет к увеличению финансовой нагрузки на соответствующий бюджет, а принимая во внимание отсутствие интереса со стороны потенциальных инвесторов, невозможности их реализации.

Отсюда становится ясно, что значительный потенциал энергопотребления таится непосредственно в самом здании. Именно на этом пункте базируется относительно новое для России направление практического менеджмента - Фасилити Менеджмент.

Фасилити Менеджмент (менеджмент хозяйственного использования здания) представляет собой практический метод, который предусматривает анализ, документирование и оптимизацию всех, значимых с точки зрения затрат, процессов, протекающих в зданиях, сооружениях и других объектах,  с учетом реальных рабочих мест и  интересов пользователя

(собственника) здания. При этом речь идет не столько о кратковременном снижении затрат, сколько о выработке предпосылок для уменьшения их в будущем.

С позиции Facility Management любое здание рассматривается комплексно с трех сторон: технической, инфраструктурной и коммерческой. Техническое управление включает в себя все работы, которые необходимы для поддержания в постоянной готовности и рациональной эксплуатации технических приборов, устройств и систем внутри и за пределами здания. Инфраструктурное управление – комплекс услуг, которые улучшают использование здания для его пользователей. Коммерческое управление объединяет в себя те работы и услуги из первых двух направлений, которые могут быть проведены с извлечением дополнительной прибыли для организации, занимающей здания.

            Целью данной курсовой работы является рассмотрение конкретного объекта недвижимости комплексно с трех сторон: технической, инфраструктурной и коммерческой. Алгоритм проведения менеджмента здания: сначала выбирается объект исследования – здание; далее содержание работ в рамках технического, инфраструктурного, коммерческого управления; далее рассматриваются проблемы Facility менеджмента; выбор главной проблемы по каждому направлению; поиск путей решения проблемы; выбор оптимального решения проблемы; теоретическое доказательство экономии.

         По каждому из этих направлений необходимо выделить соответствующие с точки зрения Фасилити Менеджмента проблемы, разработать и проанализировать оптимальные пути их решения. При этом необходимо учесть экономический эффект от предложенных мероприятий. Для расчета экономической эффективности и целесообразности предлагаемых решений будет произведен расчет затрат на их проведение.

 

1. МЕНЕДЖМЕНТ ХОЗЯЙСТВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗДАНИЯ (FACILITY MANAGEMENT)

 

    1.1 ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ

     ОАО Центральный научно-испытательный полигон строительных и дорожных машин ЦНИП СДМ занимается проектированием, производством и техническим обслуживанием дорожно-строительной и подъемно-транспортной техники и оборудования. Это строительные краны, бетоносмесители, бетононасосы, вилочные погрузчики (фронтальные и с боковым расположением вил), трактора, экскаваторы-погрузчики и другая спецтехника. Одно из основных направлений деятельности ЦНИП СДМ – продажа дорожно-строительной и подъемно-транспортной техники отечественного и зарубежного производства. Предлагается также продажа восстановленных и переоборудованных погрузчиков б/у. ЦНИП СДМ находится в городе Ивантеевка Московской области.

       Описание конструктивных элементов здания:

Год постройки: 1983

Число этажей: 4

Высота: 15,2м

Общая площадь здания: 6410,1 м²

Вид внутренней отделки: простой

Фундамент: железобетонный

Стены наружные: красный  кирпич

Междуэтажные перекрытия: железобетонные плиты

Надподвальные перекрытия: железобетонные плиты

Крыша: железобетонная плита, рубероид

Полы: бетонные, керамическая плитка, линолеум

Оконные проемы: остекленные

Дверные проемы: простые

Внутренняя отделка: штукатурка, окраска, побелка, керамическая плитка

Санитарные и электрические  устройства: отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение, телефон, интернет вентиляция.

Как уже было сказано выше здание четырехэтажное. Износ здания на 2009 год составил 26% . Основное назначение здания – административное.

На первом этаже арендует помещение фирма по пошиву сумок, также на первом этаже расположена столовая ЦНИП СДМ на 200 посадочных мест, где желающим предлагается комплексный обед по талонам.

На втором этаже находится администрация ОАО: отдел кадров, заместитель директора по экономической работе и по корпоративным вопросам, главный инженер и его заместитель, коммерческий отдел, бухгалтерия, кабинет по технике безопасности, актовый зал и т.п.

Третий и четвертый  этажи полностью сдаются в  аренду.

       Объектом исследования выбран третий этаж здания ОАО «Центральный научно-испытательный полигон строительных и дорожных машин», и именно его рассмотрим подробнее в следующем разделе.

 

2. ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДУЕМОГО ЭТАЖА

       Как нами было отмечено выше, третий этаж полностью сдается в аренду различным предприятиям-производителям и предприятиям-продавцам. Планировка исследуемого этажа дана в приложении 1.

       Описание конструктивных элементов этажа исследования:

Вид внутренней отделки: простой

Общая площадь: 1946,6 м²

Высота: 3,5м

Полы: бетонные, керамическая плитка, линолеум

Потлок: навесной

Дверные проемы: простые

Оконные проемы: остекленные

Внутренняя отделка: штукатурка, побелка, керамическая плитка

Санитарные и электрические  устройства: отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение, телефон, интернет вентиляция.

       Экспликация помещений по исследуемому третьему этажу здания:

1. Кабинеты административного назначения – 25 штук;
2. Тамбуры – 2 штуки;
3. Лестничные клетки – 2 штуки;
4. Санузлы – 2 штуки;
5. Электрощитовая;

        Чтобы здание, в нашем случае этаж, были пригодными для использования арендодателю необходимо заключать договоры с разными организациями.            Здание  административное и так как данный рассматриваемый третий этаж полностью сдается в аренду предприятиям, поэтому без услуг связи (телефон, интернет) сложно обойтись. Данные услуги предоставляют  две организации ООО «Цифра Один» и ОАО «Вымпел-Коммуникации». Нареканий и жалоб по качеству их услуг нет, если вдруг возникают какие неполадки - поставщики услуг за короткий срок устраняют их. По пожарной безопасности заключен договор с пожарной частью №309 по городу Ивантеевка.  Для безопасности арендодателем установлены пропускной и внутриобъектовый режимы.  Контроль над обеспечением режимов на территории осуществляют:  Генеральный директор ОАО «ЦНИП СДМ» и (или) лица им назначенные. Пропускной режим - проход людей осуществляется по пропускам через контрольно-пропускные пункты (КПП). Внутриобъектовый – территория должна поддерживаться в чистоте, оборудоваться местами для сбора мусора и курения, соответствующим ограждением и освещением.

 

2. МЕНЕДЖМЕНТ ЗДАНИЯ

     Существует достаточно много определений и толкований термина Фасилити Менеджмент, которые по содержанию лишь частично отличаются друг от друга. Обобщая все формулировки, можно сказать, что Фасилити   Менеджмент   -       это   направление   менеджмента,   которое

базируется на следующих  понятиях: цельность, четкость и жизненный  цикл.

    Задачи Фасилити Менеджмента:

    Первая задача - экономия средств, при эксплуатации здания. Она достигается двумя путями: сокращением затрат на потребляемые зданием ресурсы, в первую очередь энергетические, и оптимальным размещением оборудования и персонала.

    Вторая     задача     -     обеспечение     комфортного     выполнения протекающих в здании бизнес-процессов, в первую очередь поддержание в помещениях оптимальных параметров окружающей среды.

     Третья, но далеко не последняя по значению задача, - способность служб и подсистем здания предотвращать   возникновение экстремальных ситуаций,   а   при   их   появлении   -  предотвращать   или   сокращать   до минимума материальные потери.

С технической точки  зрения все три задачи связаны  между собой. В то же время организационно они могут в определенной степени вступать в противоречие друг с другом. Например, обеспечение режима безопасности в здании может вступить в конфликт с требованием простоты перемещения сотрудников внутри него. Таким образом, необходимо взвесить все "за" и "против" для нахождения разумного баланса.

          С точки зрения Фасилити Менеджмента любой объект недвижимости рассматривается комплексно с трех сторон, а именно, технической, инфраструктурной и коммерческой.

 

 

 

 2.1 ТЕХНИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ

    Техническое управление зданием - это комплекс работ или услуг, которые необходимы для содержания и технической эксплуатации всех приборов и технических устройств здания.

Состав работ в рамках технического менеджмента здания:

Документооборот - сбор, обработка и корректировка всей необходимой информации о состоянии, потреблении и управлении всеми материальными ресурсами внутри здания (состояние запасов материальны ресурсов, данные об их потреблении, наличие инструкций по эксплуатации инженерных систем и оборудования, наличие протоколов технического обслуживания, акты приемки-сдачи).

Управление энергоресурсами  включает:

      - полный анализ потребности энергоресурсов по подразделениям;

      - определение возможностей по активации потребления;

      - планирование и реализация энергосберегающих мероприятий;

      - расчет рентабельности и доказательство экономии.

В рассматриваемом здании имеются все необходимые внутренние инженерные системы: теплоснабжение, энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение. Но не все системы отвечают предъявляемым требованиям.

Для освещения во многих кабинетах используются современные энергосберегающие лампы, но в некоторых до сих пор еще используются лампы накаливания, что способствует плохому освещению и увеличению расходов на электроэнергию. В связи с этим предлагается заменить все лампы накаливания на современные энергосберегающие лампы, что позволит улучшить освещенность в классах и коридорах, и уменьшить затраты связанные с использованием электроэнергии.

Одной из главных проблем, содержания этажа и, соответственно, всего здания, является потеря тепловой энергии в помещении. Это происходит по причине неудовлетворительного состояния окон, а также изношенной системы отопления.

Нерациональное использование  тепловой энергии в помещении  можно решить так: