Строительство коттеджа

Поправка на наличие/отсутствие коммуникаций: все объекты-аналоги и объект оценки имеют сопоставимую инженерную систему, в связи с чем, данная  поправка не вводится.

Поправка на площадь  земельного участка: Размер поправки определен исходя из разницы в стоимости за 1 кв.м. в зависимости от площади.

Можно выделить следующие сегменты по площади при продаже земельных участков:

земельные участки площадью до 1 500 кв.м;

земельные участки площадью от 1 500 – 5 000 кв.м;

земельные участки площадью от 5 000 – 10 000 кв.м;

земельные участки площадью от 10 000 – 25 000 кв.м;

земельные участки площадью свыше 25 000 кв.м

Таблица 5.

Распределение скидки на площадь  в зависимости от площади объекта

Площадь	Коэффициент
до 1 500	1,00
1 500 – 3 000	0,95
3 000 – 5 000	0,92
5 000 -10 000	0,89

Таким образом, попоравка по данному фактору рассчитывалась на основе следующей формулы:

K_П= (С_ОО/С_ОА - 1)  ×100%

где:

К_П – размер поправки на площадь;

С_ОО – расчётное значение коэффициента корректировки для объекта оценки;

С_ОА – расчётное значение коэффициента корректировки для объекта-аналога.

Таким образом, в отношении  объектов-аналогов вводятся поправки для всех объектов аналогов.

Поправка на различия в площади коттеджей:: Увеличение площади объекта ведет к росту стоимости, однако, считаем, что существует некоторый предел, после которого прирост площади объекта непропорционален приросту его полезности. Как правило, большие по площади объекты – менее ликвидные, их обычно сложнее продать. Все объекты-аналоги являются не типовыми домами, у которых при одной и той же полезной высоте потолков, сопоставимая жилая площадь,  поэтому в рамках настоящей оценки данная поправка не вводилась.

Поправка на состояние  и уровень отделки: Состояние  помещений можно подразделить на следующие группы:

а) помещения, требующие ремонта;

б) помещения под самоотделку;

в) помещения, не требующие  ремонта (в хорошем или удовлетворительном состоянии);

г) помещения, не требующие  ремонта (в отличном состоянии).

Простой ремонт требует подновления  через 4…6 лет, улучшенный - через 6…8 лет, евростандарт - 8…10 лет, высококачественный может прослужить до 20 лет без подновления.

Исходя из консультаций со строительными фирмами города Пскова: ООО «Строй мечту» (тел. (8112)60-18-18), ЗАО «Реставрационная мастерская» (тел.  8112 -66-94-32, http://www.rm.pskov.ru), частными предпринимателями (тел. 8-960-220- 72-13, 8-911-369-35-13, 8-911-362-21-21), с риэлтерскими фирмами «Вариант-недвижимость» (ул. Красноармейская, 26, помещение 1002, т. (8112) 72-87-07, «Квартал»  (Рижский пр., д. 37, офис 4, тел. (8112) 57-70-42); «Риэлт-мастер», Октябрьский пр-т, д. 29, тел. (8112) - 66-21-53, АН «РЕНТА» тел. (8112) 56-05-56, получены диапазоны цен на различные по классу виды внутренней отделки, приведённые в таблице 8.

Таблица 8

Диапазон цен на различные  по классу виды оценки

Класс внутренней отделки	Диапазон цен,  руб./кв. м
простая	1 000-3000
улучшенная	3 000-7 500
евростандарт	7 500 – 15 000
высококачественная	15 000 -20 000

В рамках настоящей оценки данная поправка вводится для объектов – аналогов 2 и 3, принята в размере 4 000 тыс.руб./кв.м.

Подсчет рыночной стоимости  коттеджа приведен в таблице 9.

Таблица 9

Определение поправок и порядок  их внесения

Цены и поправки	Ед. изм.	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
Цена предложения	руб.	6 200 000	7 800 000	4 600 000	12 000 000
Общая площадь коттеджа	кв.м	150	240	190	305
Цена предложения	руб./кв.м	41 333	32 500	24 211	39 344
Поправка на торг	доли ед.	0,95	0,95	0,95	0,95
Скорректированная стоимость	руб.	39 266	30 875	23 000	37 377
Дата предложения		декабрь 2012 года	декабрь 2012 года	декабрь 2012 года	декабрь 2012 года
Поправка на время предложения	доли ед.	1	1	1	1
Скорректированная стоимость	руб.	39 266	30 875	23 000	37 377
Поправка на местоположение (район)	доли ед.	1	1	1	1
Скорректированная стоимость	руб.	39 266	30 875	23 000	37 377
Поправка на материал стен дома	доли ед.	1	1	1,15	1
Скорректированная стоимость	руб.	39 266	30 875	26 450	37 377
Поправка на наличие/отсутствие коммуникаций	доли ед.	1	1	1	1
Скорректированная стоимость	руб.	39 266	30 875	26 450	37 377
Поправка на различия в  площади домов	доли ед.	1	1	1	1
Скорректированная стоимость	руб.	39 266	30 875	26 450	37 377
Поправка на состояние  и уровень отделки	руб.	0	4000	4000	0
Скорректированная стоимость	руб.	39 266	34 875	30 450	37 377
Поправка на площадь земельного участка	доли ед.	0,95	0,95	0,95	0,95
Скорректированная стоимость	руб.	37 303	33 131	28 928	35 508
Коэффициент вариации	%	9,30
Стоимость 1 кв.м оцениваемого объекта	руб.	33 718
Стоимость оцениваемого объекта	руб.	6 743 500

Согласование скорректированных  стоимостей: для оценки полноты внесённых  корректировок проанализируем степень  однородности полученных скорректированных  цен объектов-аналогов. Для этого  определим коэффициент вариации выборки скорректированных цен:

Var= σ/ ¯х

где:

¯х - среднее значение;

σ - среднеквадратичное отклонение по выборке.

Выборка считается однородной, если Var ≤ 33%.

В данном случае коэффициент  вариации (Var) не превышает значения 9,3% < 33%, что позволяет говорить о высокой степени однородности полученной выборки. Следовательно, введенные корректировки достаточно полно учитывают различия между объектами-аналогами, в связи с чем, скорректированные цены могут использоваться для оценки рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, после внесения корректировок была рассчитана рыночная стоимость коттеджа.

Таким образом, ориентир рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанный в рамках сравнительного подхода  составляет: 6 743 500 рублей.

План финансовых результатов  за год представлен в таблице 10.

Таблица 10

План финансовых результатов  деятельности за год

№	Показатели	Значение, руб.
1	Выручка от реализации объекта	6 743 500
2	Затраты	4 671 396,6
3	Прибыль до уплаты налогов	2 072 103,4
4	Налог (УСН-6%)	124 326,2
5	Чистая прибыль	1 947 777,2

Исходя из таблицы 10 можно  определить рентабельность проекта строительства коттеджа: Р = (ЧП/влож. средства) Х 100%= (1 947 777,2/4 671 396,6)х100%= 41,69 %.

2.3. Проведение  подрядных торгов и заключение  договоров

Для определения генерального подрядчика на строительство коттеджа необходимо провести открытые торги  на сооружение объекта.

Наиболее вероятными генподрядчиками  могут являться следующие крупнейшие из действующих строительных организаций г. Пскова:

• ООО «СтройПроект-Сервис»;
• ООО «Строительная фирма «Зодчий»;
• ООО «Центр строительства и комплектации коттеджей».

Стоимость предмета торгов (Ц_т) определяется по формуле:

Ц_т = А_т *К_и *К_ндс= 4422097,55*1,127*1,2= 5 980 444,7 руб.,

где:

А_т - сметная стоимость в текущем уровне цен на период проведения подрядных торгов.

К_и - коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента платежа по договору.

К_ндс - коэффициент учета налога на добавленную стоимость (НДС).

По данным Агентства Прогнозирования  Экономики, по итогам 2012 года уровень инфляции составит 6,7%, в 2013 году 6,6%, а в 2014 году 6.4%. В 2015 году инфляция снизится до 5,9 процента. Поэтому коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента платежа по договору принимаем 1,127.

Начальная (максимальная) цена контракта составляет 5 980 444,7. руб.

Завершение работ должно произойти в течение 0,5 года со дня заключения контракта (наличие утвержденного акта приемки в эксплуатацию).

Гарантия на выполненные  работы– не менее 5 лет с момента подписания акта приемки приемочной комиссией выполненных работ по контракту.

Форма оплаты – безналичный  расчет.

Окончательный расчет за выполненные  работы производится  в течение 30 банковских дней  после подписания приемочной комиссией акта приемки  в эксплуатацию.

Датой оплаты считается дата списания денежных средств с лицевого счета заказчика.

 

Глава 3. Строительство

3.1. Схема разработки  проектной документации

В данном проекте выбрана  традиционная схема разработки проектной документации с наделением одного института функциями Генпроектировщика и системой субпроектировщиков.

 

 

 

Рис. 3. Традиционная схема разработки проектной документации

Генеральная проектная организация (генпроектировщик) – это организация, выполняющая основную часть проектных и изыскательских работ. Генпроектировщик для выполнения отдельных частей проекта может привлекать на конкурсных (договорных) началах специализированные проектные организации. При этом он несет ответственность за комплексность выполнения проекта. Главными задачами Генпроектировщика являются комплексная разработка проектов и смет и обеспечение высокого технического уровня и наивысшего экономического эффекта проектируемых предприятий.

Генеральный проектировщик  обязан:

• участвовать в разработке задания на проектирование, в выборе площадки для строительства, подготавливать для этого необходимые материалы;
• подготавливать и выдавать субподрядным специализированным проектным организациям задания на разработку проектов и рабочей документации;
• определять по согласованию с заказчиком и подрядчиком объемы, этапы и стоимость проектных работ;
• проводить необходимые согласования с подрядными строительно-монтажными организациями;
• выдавать заказчику технические требования на разработку специального технологического оборудования;
• координировать работу субподрядных проектных организаций и увязывать все части проекта;
• совместно с субподря<span class="No_0020Spacing_