Инвестиционный проект строительства коттеджа

Министерство образования  и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

ПСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

 

 

 

 

 

Курсовой проект по дисциплине «Организационный и производственный девелопмент»

на тему «Инвестиционный проект строительства коттеджа»

 

 

 

 

 

 

Факультет: ИС

Группа:

Выполнил:

Проверил:

 

 

 

 

Псков

2012

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………….3

Глава 1. Выбор идеи девелопмента……………………………………….4

1.1. Характеристика земельного  участка, на котором будет располагаться  планируемый объект……………………………………………..4

1.2. Определение вида девелопмента……………………………………..6

1.3. Анализ конкурентов…………………………………………………...8

Глава 2. Прединвестиционная фаза девелопмента……………………..10

2.1. Процесс планирования  земельного участка………………………..10

2.2. Предварительное обоснование  инвестиций………………………...12

Глава 3. Строительство …………………………………………………..17

3.1. Схема разработки проектной  документации……………………….17

3.2. Предпроектная подготовка строительства………………………….19

Заключение………………………………………………………………..28

         Приложения………………………………………………………………..29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

     Девелопмент  - это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.[1] В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.

Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов.[2] Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

В ходе данной курсовой работы необходимо:

• Определиться с видом девелоперской деятельности
• Выбрать существующий земельный участок, пригодный для девелопмента
• Осуществить застройку выбранного земельного участка,обосновав инвестиции в строительство
• Реализовать объект результата девелоперской деятельности на рынке недвижимости

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Выбор  идеи девелопмента

1.1. Характеристика  земельного участка, на котором  будет располагаться планируемый  объект

Под индивидуальное жилищное строительство был выбран земельный  участок, расположенный в деревне «». Данный земельный участок имеет кадастровый номер  . Площадь данного участка составляет 2507 кв.м., его кадастровая стоимость приравнивается 422981,04 руб. Форма участка в плане представляет собой неправильный многоугольник. [3]

Выбранный земельный  участок принадлежит к  категории  земель поселений и предназначен для индивидуальной жилой застройки.

На рисунке 1 схематично представлен застраиваемый  земельный  участок.

                     

                     Рис. 1. План земельного участка

Рисунок 2 даёт представление  о кадастровом квартале выбранного участка

             

             Рис. 2. План кадастрового квартала  земельного участка

Земельный участок, расположенный  по адресу:, деревня  «» был выбран по следующим причинам:

• Участок расположен в 12 км. от г.;
• В 100 метрах от земельного участка протекает река «»;
• Форма и размеры участка позволяют беспрепятственно осуществлять строительство объекта;
• Вблизи  участка проложены газовые коммуникации;
• Подъезд к участку представляет собой асфальтированное покрытие;

Местоположение участка  на карте показано на рис. 3.

  

Рис. 3. Местоположение земельного участка

Участок выделен  чёрным контуром, определяющим его границы и местоположение.

 

 

 

 

 

 

1.2. Определение  вида девелопмента

Существует три вида девелопмента:

Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.

Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.

BTS-девелопмент (Built-to-suit): решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.

Также выделяются различные  виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

• Девелопмент жилой недвижимости
• Девелопмент коммерческой недвижимости
• Девелопмент загородной недвижимости
• Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков). [4]

Данный проект будет реализован посредством выбора Speculative-девелопмента загородной недвижимости.

Применительно к загородным объектам недвижимости общей классификации  нет. Из-за отсутствия общих терминов и стандартов участники рынка  загородного жилья употребляют  разные термины: малоэтажный жилой  комплекс, индивидуальное жилое строение и т. д.

Малоэтажный жилой  комплекс – это жилой массив с числом домов более пяти, построенный в рамках общего генерального плана, имеющий общую социальную и инженерную инфраструктуру, единую службу управления и обслуживания. Это так называемые концептуальные коттеджные поселки, делящиеся в свою очередь на:

• малоэтажные комплексы, в которых инфраструктура практически отсутствует, а площадь свободной территории минимальна;
• малоэтажные комплексы с минимальным набором элементов инфраструктуры (таких в настоящее время большинство). Как правило, это несколько домов с общей охраной и службой эксплуатации. Часто на территории таких комплексов расположен магазин товаров первой необходимости; 
• малоэтажные комплексы, инфраструктурно насыщенные, где имеются детские, социальные, культурные учреждения, есть собственные бытовая, инженерная и развлекательная структуры. Территория охраняется.

Таунхаус – многоквартирный жилой дом, появившийся на российском рынке сравнительно недавно. Зачастую таунхаус приравнивают к коттеджу, что не совсем верно, поскольку это не загородный, а городской дом. «Таунхаус» – это дом с отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли (всегда очень небольшим). Дома обычно выстраиваются в цепочку по 6…12, очертания зависят от размеров и конфигурации земельного участка. Так как таунхаусы соответствуют статусу многоквартирных домов, к ним применимо законодательство, регулирующее положение таких объектов. Отношения между собственниками помещений в таунхаусах складываются подобно отношениям владельцев квартир в многоквартирных домах.

Индивидуальный дом, предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И речь идет не только об инженерных коммуникациях (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), но в первую очередь о социальной инфраструктуре.

Загородный дом, предназначенный для уик-эндов в любое время года, не нуждается в столь жесткой привязке к атрибутам городского комфорта, однако потребует от хозяина постоянных усилий по поддержанию состояния. Дом такого типа (в котором живут два-три дня в неделю вне зависимости от сезона) может находиться в охраняемом дачном поселке, однако предпочтение отдается тем массивам, где есть постоянные жители. В этом случае набор обязательных удобств и коммуникаций минимизируется (печное отопление, электроэнергия, питьевая вода), а ванной комнате можно предпочесть баню – русскую или финскую (в зависимости от вкуса хозяина).

Дачный дом должен быть деревянным и нуждается в продуманной схеме консервации на зиму, максимальной защищенности от непрошенных гостей и определенном наборе бытовых удобств. Поскольку дачевладелец значительную часть времени в теплое время года проводит на улице, большое значение имеет обустройство примыкающей к дому территории для активного отдыха.

К следующей группе, которая получает все более широкое распространение в российских условиях, можно отнести объекты, полностью или частично предназначенные для коммерческой эксплуатации. [4]

1.3. Анализ конкурентов  на рынке загородной недвижимости.

Сейчас наблюдается тенденция  к увеличению числа проектов, претендующих на статус комплексной малоэтажной застройки. И это хорошая тенденция. Однако пока по Псковской области имеется всего лишь один крупный застройщик загородного жилья. Эта компания носит название «ЛивинВуд». Данный девелопер разрабатывает котеджный поселок «Чудские берега» - новый, уже третий по счету девелоперский проект компании «ЛивинВуд». Строительство этого поселка осуществляется на побережье Чудского озера.

Стоимость земельных участков размером в 15 соток «ЛивинВуд» реализует по цене 700-2000 тыс.руб. Ближайшие объекты социальной инфраструктуры расположены в 7 километрах от данного посёлка, а расстояние до города составляет 35 километров. Можно сделать вывод, что данный застройщик учитывает интересы достаточно узких кругов населения.

В отличие от «ЛивинВуд» данный девелоперский проект будет учитывать интересы широких масс, желающих более выгодно приобретать готовые индивидуальные дома, и  таким образом получит весомую долю рынка загородного жилья. Мы попытаемся достичь этого за счёт:

• Невысокой стоимости земельных участков от 300-500 тыс.руб за 15 соток, непосредственно влияющей на конечную стоимость готового продукта строительства;
• Расположения застраиваемых земельных участков всего в 12 км. от г. Пскова;
• Строительства индивидуальных жилых домов непосредственно у водоёма;
• Имеющихся многочисленных типовых проектов загородных домов, бань, гаражей;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Прединвестиционная фаза девелопмента

2.1. Процесс планирования  земельного участка

Процесс планирования земельного участка  предусматривает подготовку всей площади  земельного участка загородного  дома перед началом строительства.

В первую очередь мы сохраним плодородный  слой почвы. Данный слой почвы (около 40 см) можно убрать с огородной или цветочной (декоративной) зоны в угол территории и накрыть плотным материалом. Сдвинуть слой земли легко поможет бульдозер за считанные минуты. Таким образом, уже на 75% мы защитим хорошую почву от строительной пыли.

Далее будет создан  удобный проезд для любого вида транспорта (легковой, грузовой, строительный). Многие после того как расчистят территорию сразу принимаются за строительство самого дома. Они забывают, что строителям нужно куда-то ходить в туалет, где-то хранить строительные инструменты и материалы, а также где-то укрываться от непогоды до установки перекрытий.

Поэтому перед самым началом  строительства на земельном участке  нужно расположить туалет, склад  или сарай для материалов, а  также место для укрытия от осадков.

При строительстве всегда используются электрические инструменты. Поэтому нам нужно будет провести электричество от ближайшего столба. Для этого мы договоримся с компанией, которая обслуживает данный район, чтобы рабочие провели ток и подключили к нему розетки. Естественно, за наши деньги.

Для водоснабжения данной территории мы пробурим скважину глубиной от 20 до 40 метров, в зависимости от водоносного слоя. Чтобы на участке не скапливалась дождевая вода, необходимо наличие дренажной системы. Открытую дренажную систему можно сделать следующим образом: копаем траншеи шириной 50 см и глубиной 60-70 см. Угол наклона стенок канавы составляет около 30°.  Открытый тип водоотвода самый простой.

Далее переходим непосредственно  к планированию данного участка, площадью 2507 кв.м. В первую очередь мы определимся с расположением загородного дома на земельном участке. Проектируемый объект представляет собой двухэтажный коттедж, общей площадью в 134 кв.м., высота дома составляет 9 метров. Конструктивный тип здания – бескаркасный. Несущие стены выполнены из пеноблока 600х300х200мм с установкой утеплителя и облицовочного кирпича 120х250х65мм на растворе М50 с добавлением пластификаторов и специальных добавок, повышающих прочность нормального сцепления кирпича с раствором. Перегородки выполнены из обыкновенного кирпича М75 на растворе М50. Конструкции стен и перегородок удовлетворяют нормативным требованиям прочности, устойчивости, огнестойкости, звукоизоляции.