Отчет по практике в агентстве недвижимости

 

           Одно из существенных новшеств современного российского законодательства - рента. Рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе. Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Согласно ст. 583 ГКРФ рента- это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. В соответствии со ст. 584 ГК РФ рентные договоры, согласно которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации.

  Различают постоянную и пожизненную ренту. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ. 
Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, этот вид ренты не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Иначе говоря, договор пожизненного содержания с иждивением - одна из разновидностей договоров ренты, его правовое регулирование осуществляется гл. 30 "Купля-продажа" и гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением" ГК РФ. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГКРФ), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

 Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно, не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Напомним, что заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты. Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания), плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

  Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1.сделка - договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;

2.право собственности плательщика ренты;

3. обременение рентой;

4.залог в пользу получателя ренты.

Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит. 
Регистрация залога осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Постоянная рента", "Пожизненная рента" или "Пожизненное содержание с иждивением", затем "Залоге силу закона".

Плательщик ренты как  собственник вправе распоряжаться  недвижимостью, переданной под выплату  ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:

1.наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);

2.указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).

 При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:

1. расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);
2. судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ); 
   3) смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596, 695 ГК РФ);
3. выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК РФ);
4. в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.

  Заключение договора ренты выгодно с точки зрения налогообложения, размер необходимых налоговых отчислений государству при заключении договора меньше, чем при простой купле-продаже. Обманчивое впечатление простоты указанного договора провоцирует обывателей на его заключение без предварительной консультации с юристом. Но исполнение такого договора имеет ряд личностных обязательств покупателя, которые сторонами игнорируются. Задача риэлторов - ознакомить граждан, обратившихся к ним за помощью, со всеми тонкостями при заключении договоров купли-продажи жилого помещения с пожизненным содержанием и иждивением. Приведем пример такого договора.

 

 

 

 

7. Структура и процедура заключения договора оценки недвижимого имущества.

 

           Основанием  возникновения  отношений  между  участниками  отношений  по оценке недвижимости является договор. Договор между оценщиком  и  заказчиком заключается  в  письменной  форме,   хотя   и   не   требует   нотариального удостоверения.

    Согласно  ст.  10  Закона  «Об  оценочной  деятельности  в   Российской

Федерации», договор должен содержать:

1.основания заключения договора;

2.вид объекта оценки;

3.вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

4.денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

5.сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

 В договор в  обязательном  порядке  включаются  сведения  о  наличии  у

оценщика  лицензии  на  осуществление  оценочной  деятельности  с  указанием  порядкового номера и даты выдачи этой  лицензии,  органа,  ее  выдавшего,  а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке, как единичного объекта оценки, так и ряда  объектов

оценки должен содержать точное  указание  на  этот  объект  оценки  (объекты оценки), а также его (их) описание. В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам  Российской  Федерации  или  муниципальным  образованиям,  договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным  собственником  на  совершение сделки с  объектами  оценки,  если  иное  не  установлено  законодательством Российской Федерации. Согласно  ст.  14  Закона  «Об  оценочной  деятельности  в   Российской Федерации», оценщик имеет право:

1.применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в  соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки  объекта           оценки  обеспечения  доступа  в  полном  объеме  к   документации,           необходимой для осуществления  этой оценки;

2.получать разъяснения и дополнительные  сведения,  необходимые  для           осуществления данной оценки;

3.запрашивать  в  письменной  или  устной  форме  у   третьих   лиц           информацию, необходимую для проведения оценки объекта  оценки,  за           исключением    информации,    являющейся    государственной    или           коммерческой  тайной;  в случае,  если  отказ в   предоставлении           указанной информации существенным образом влияет на  достоверность           оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

4.привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию  в           проведении  оценки  объекта  оценки  иных  оценщиков  либо  других           специалистов;

5.отказаться от проведения оценки объекта  оценки  в  случаях,  если           заказчик нарушил условия договора,  не  обеспечил предоставление           необходимой информации  об  объекте оценки  либо  не   обеспечил           соответствующие договору условия работы. Обязанности оценщика  регламентируются  ст.  15  Закона  «Об  оценочной

деятельности в Российской Федерации». Оценщик обязан:

соблюдать  при  осуществлении  оценочной  деятельности  требования  настоящего Федерального закона, а  также  принятых  на  его  основе  нормативных правовых  актов  Российской  Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;

1.сообщать заказчику о невозможности  своего  участия  в  проведении           оценки  объекта  оценки  вследствие  возникновения  обстоятельств,           препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

 

 

2.обеспечивать сохранность документов,  получаемых  от  заказчика  и           третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

3.предоставлять заказчику информацию о требованиях  законодательства           Российской Федерации об оценочной деятельности,  об  уставе  и о           кодексе   этики   соответствующей   саморегулируемой   организации           (профессионального   общественного   объединения   оценщиков   или           некоммерческой  организации  оценщиков),  на  членство  в  которой           ссылается оценщик в своем отчете;

4.предоставлять по требованию  заказчика  документ  об  образовании,           подтверждающий  получение  профессиональных   знаний   в   области           оценочной деятельности;

5.не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика     в ходе проведения оценки объекта оценки, за  исключением  случаев,  предусмотренных законодательством Российской Федерации;

6.хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

7.в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии  хранящихся  отчетов  или  информацию  из  них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным  государственным      органам либо  органам  местного  самоуправления  по  их  законному   требованию.

           Важным  условием,  обеспечивающим  защиту   прав   потребителей   услуг оценщиков,   является   страхование   их   профессиональной    (гражданской) ответственности. Оценщик не вправе заниматься  оценочной  деятельностью  без заключения договора страхования — наличие у него страхового полиса  согласно федеральному закону является обязательным условием  для  получения  лицензии на  осуществление  оценочной  деятельности.   Страховая   сумма   в   случае недобросовестной оценки имущества гарантирует заказчику,  если  он  потерпел по этой причине материальный ущерб, определенную денежную компенсацию.

8.Структура и  процедура и документационное обеспечение ипотечно-инвестиционных операций с объектами недвижимого имущества.  

 

    Ипотека — заём денег под залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства (невозвращения занятых денег), на недвижимое имущество обращается взыскание, имущество продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства. Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя. В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

   Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. Ат также нормативно-правовые акты, в которых затрагивается вопрос об ипотеке. Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: