Отчет по практике в агентстве недвижимости

 Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество по договору аренды (ст. 608 ГК РФ).В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Срок в договоре аренды, несмотря на его важность, не является его существенным условием. Если срок аренды в договоре аренды не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). При заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

  Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК РФ не может превышать одного года. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, не является недействительным или незаключенным. Такой договор аренды считается заключенным на срок, равный предельному. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ). Имущество должно сдаваться по договору аренды вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями связи в здании и т.п.) и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором аренды. Если такие принадлежности и документы не будут переданы, а без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора аренды, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью  или частично препятствующие пользованию  им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При передаче по договору аренды имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмотренные в ст. 612 ГК РФ:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  имущества, либо соразмерного уменьшения платы по договору аренды, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора аренды;

г) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из платы по договору аренды не покрывает причиненных арендатору убытков. Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный в договоре, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). В целом, порядку передачи имущества арендатору, как и порядку возврата имущества, должно уделяться особое внимание в самом договоре аренды. По договору аренды арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором аренды. Состояние возвращаемого имущества устанавливается договором аренды.

  По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически  или единовременно;

2) установленной доли полученных  в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных  услуг;

4) передачи арендатором арендодателю  обусловленной договором вещи  в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре аренды не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и т.п.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.  Капитальный ремонт переданного по договору аренды имущества по общему правилу обязан производить арендодатель за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

 Существенным элементом содержания данного вида договора является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного имущества. В частности, ГК РФ предлагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой. Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре аренды в соответствии с законом и существом договора аренды как срочной сделки. Согласно ст. 619 ГК РФ суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным  нарушением условий договора аренды или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по  истечении установленного договором  аренды срока платежа не вносит  арендную плату;

4) не производит капитального  ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре аренды - в разумные сроки - в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором аренды производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно ст. 620 ГК РФ суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора аренды или  назначением имущества;

2) переданное  арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора аренды, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора аренды;

3) арендодатель  не производит являющийся его  обязанностью капитальный ремонт  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре аренды - в разумные  сроки;

4) имущество  в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения  договора аренды по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

 

 

4. Структура и процедура заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям дарения и наследования  объектов недвижимого имущества.

 

           Договор дарения - договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности (ст. 572 ГК РФ). Как следует из определения особенностью договора дарения является его безвозмездность во всех случаях, также договор дарения является реальным и консенсуальным в зависимости от конкретного вида договора дарения. В последнем случае договор дарения порождает обязательство передать определенное имущество одаряемому в момент, не совпадающий с моментом заключения договора дарения, то есть в будущем. Различия между реальным и консенсуальным договором дарения велики, ведь они затрагивают все аспекты правоотношений дарителя и одаряемого. Исходя из этого, почти все нормы и положения главы 32 ГК РФ регулируют либо только реальные договоры дарения, либо обещания одарить, а количество общих норм, распространяющихся на все виды договора дарения минимально. Единственное, что объединяет все виды договора дарения - его безвозмездность.

  Наследование — приобретение имущества, оставшегося после смерти другого лица (наследодателя). Существуют два вида наследования: по завещанию и по закону. По закону РФ наследуют ближайшие родственники умершего, обычно в том случае, если он не оставил завещание; по завещанию имущество может получить кто угодно — не только физические лица, но также частные организации и само государство. Вступить в права наследования по законодательству РФ нужно в течение 6 месяцев после открытия наследства. В случае если в течение шести месяцев наследник не заявил о своих правах по уважительной причине или в случае если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства суд может восстановить срок наследования имущества. По признанию наследника принявшим наследство суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе оставшимся после умершего, так же при необходимости определяет меры по защите интересов нового наследника на причитающуюся ему долю/доли в наследуемом имуществе после умершего. Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются по решению суда недействительными. Так же наследство может быть принято наследником по истечении срока принятия наследства без обращения в суд при условии согласия в письменной форме от всех наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в порядке, указанном в абзаце втором пункта 1 статьи 1153 ГК РФ. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Структура и процедура заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям залога объектов недвижимого имущества.

 
           Залог недвижимого имущества и заклад движимости, как способы обеспечения обязательства, заключаются в том, что в случае неисполнения кредитор получает удовлетворение из заложенного имущества. 
Существенный признак залогового права есть вещный его характер. Оно имеет силу не только по отношению к должнику — владельцу заложенного имущества, но и в отношении ко всем сторонним лицам, в руках которых оно находится. Залоговое право переходит вместе с имуществом, приобретаемым путем наследования, купли и пр. Лицо, отдающее имущество в залог или заклад, называется залогодателем или закладодателем; лицо, принимающее имущество в залог,- залогодержателем.

  При закладе движимости имущество поступает при описи к кредитору, но лишь для хранения, без права пользования; при залоге же недвижимого имущества оно оставляется во владении и пользовании должника, который лишается лишь права отчуждения и нового залога. 
Недействителен залог имущества, состоящего под запрещением, а также имущества, уже заложенного; в этом случае остается в силе ранее установленный залог. Из этого правила сделано исключение для заложенных в государственных кредитных установлениях имуществ, которые, с ведома последних, могут быть заложены частным учреждениям и лицам (это изъятие распространяется также и на имения, заложенные в частных банках). Залог недвижимости совершается крепостным порядком, то есть совершенный у нотариуса акт представляется на утверждение старшему нотариусу, который налагает запрещение на заложенное имение и публикует об этом в объявлениях. Заклад движимости совершается нотариальным или домашним порядком, но в письменной форме, при участии не менее двух свидетелей. Письменный акт о залоге недвижимости или закладе движимости называется залоговым свидетельством или закладной.

           По наступлении срока обязательства, в случае неисполнения, залогодержатель имеет право требовать продажи заложенного имущества для получения удовлетворения из вырученной суммы; продажа производится с публичного торга установленным для него порядком. Залогодержатель имеет право на преимущественное удовлетворение перед другими кредиторами, права коих не обеспечены залогом или обеспечены позднее первого.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. Структура и процедура заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям ренты и пожизненного содержания объектов недвижимого имущества.