Отчет по практике в агентстве недвижимости

 

 

Содержание 

 

Введение………………………………………                                                                                                                  1.Законодательные и нормативные источники и система договоров и документов по операциям с недвижимым имуществом……………………

2. Структура и процедура заключения  договоров и оформления других  необходимых документов по операциям  купли-продажи объектов недвижимого  имущества…………………………………………………..

3. Структура и процедура заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям аренды объектов недвижимого имущества……………………………………………………………………

4. Структура и процедура заключения  договоров и оформления других  необходимых документов по операциям  дарения и наследования  объектов  недвижимого имущества……………………………………………..

5. Структура и процедура заключения  договоров и оформления других  необходимых документов по операциям  залога объектов недвижимого  имущества………………………………………………………………….

6. Структура и процедура заключения  договоров и оформления других  необходимых документов по операциям ренты и пожизненного содержания объектов недвижимого имущества…………………………………..

7. Структура и процедура заключения  договора оценки недвижимого  имущества.

8.Структура и  процедура и  документационное обеспечение ипотечно-инвестиционных операций с объектами недвижимого имущества…..

Заключение……………………………………………………………………..

 

 

 

Введение

 .

  Сделка - соглашение двух или нескольких экономических субъектов, граждан и юридических лиц в виде устного и письменного договора о проведении некоторых действий, связанных с куплей-продажей, передачей имущества, денег, ценных бумаг, предоставлением ссуд, совместным производством или с другими формами экономического, торгового взаимодействия. Чаще всего заключение соглашения о сделке и проведение сделки подразумевает, что она взаимовыгодна для всех участников сделки. Сделка устанавливает, изменяет, прекращает экономические отношения между их участниками, придает им новые формы. Существует огромное множество видов сделок, различающихся в зависимости от их участников, предмета, объекта сделки, места заключения сделки, объема проводимых операций, правовых форм и юридического обеспечения сделки, гарантий и ответственности сторон, участвующих в сделке, способа передачи ценностей от одних участников другим и вида оплаты. В сделках вправе участвовать как юридические, так и физические лица. В принципе сделка может быть осуществлена и одним лицом (завещание, дарение) в пользу другого.                                              Существуют следующие виды сделок с объектами недвижимости: купля - продажа, аренда, дарение, рента, мена, залог объектов недвижимости, оценка недвижимого имущества, ипотечно-инвестиционные операции и т. Д

           Цель учебной практики состоит в закреплении, расширении и углублении  полученных знаний и приобретении навыков работы  с объектами недвижимости.

Задачами  практики являются:

1.изучить законодательные и нормативные источники по операциям с недвижимым имуществом, также изучить систему договоров и других документов по  операциям с недвижимым имуществом.

2.изучить структуру и процедуру заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям купли-продажи объектов недвижимого имущества.

3.изучить структуру и процедуру заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям аренды объектов недвижимого имущества.

4.изучить структуру и процедуру заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям дарения и наследования  объектов недвижимого имущества.

5.изучить структуру и процедуру заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям залога объектов недвижимого имущества.

6.изучить структуру и процедуру заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям ренты и пожизненного содержания объектов недвижимого имущества.

7.изучить структуру и процедуру заключения договора оценки недвижимого имущества.

8.изучить структуру, процедуру и документационное обеспечение ипотечно-инвестиционных операций с объектами недвижимого имущества.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Законодательные  и нормативные источники  и  система договоров и документов  по операциям с недвижимым  имуществом.

           По состоянию на 2010 год основные нормативные акты по вопросам недвижимости  представлены ниже:

1. Конституция Российской Федерации.  
2. Гражданский кодекс РФ.  
3. Жилищный кодекс РФ.  
4. Семейный кодекс РФ. 
5. Земельный кодекс РФ.  
6. Налоговый кодекс РФ.  
7. Федеральный закон от 29.12.2004 г. №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"  
8. Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"  
9. Федеральный закон от 16.07.1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости".  
10. Федеральный закон от 29.07.1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ",  
11. Федеральный закон от 21.07.1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".  
12. Федеральный закон от 02.11.2004 года №122-ФЗ "Об образовании федеральной регистрационной службы РФ"  
13. Закон РФ от 25.06.1993 года №1814-1 "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"  
14. Закон РФ от 04.07.1991 года №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"

2. Структура и процедура заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям купли-продажи объектов недвижимого имущества.

 

           По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как-то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ.

Нормы ГК РФ применяются  к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже  земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

  Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным.

  Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости. Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

  Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором. Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

 Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

3. Структура и процедура заключения договоров и оформления других необходимых документов по операциям аренды объектов недвижимого имущества

 

           Договор аренды (договор имущественного найма) - это самостоятельный вид гражданско-правового договора. В соответствии со ст. 606 ГК РФ (Договор аренды) по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Договор аренды является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (договору проката, договору аренды транспортных средств, договору аренды зданий и сооружений, договору аренды предприятий, договору финансовой аренды).

Прототипом современного договора аренды в римском праве был договор найма вещей (locatio-conductio rerum), по которому одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования. Эта, другая, сторона обязывалась уплачивать за пользование данными вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

  Предметом договора аренды может быть как движимое имущество (договор аренды автомобиля), так и недвижимое (договор аренды недвижимости). Недвижимое имущество как предмет договора аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК РФ, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК РФ. Единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете договора аренды. Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды считается незаключенным. В связи с этим к договору аренды должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет договора аренды. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору аренды должен быть приложен технический паспорт на оборудование и т.п.