Экспертиза и инспектирование инвестиционного проекта строительства 4 – этажного односекционного 12-квартирного жилого дома в Москве

Подрядчиками в соответствии с Законом №39-ФЗ являются физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Строительные организации  объединяют деятельность инвесторов, заказчиков, проектировщиков, поставщиков  материальных и технических ресурсов. При этом различают генподрядные организации, отвечающие за выполнение всего комплекса строительных и монтажных работ на объектах и субподрядные специализированные организации, которые выполняют один или несколько видов специального профиля работ. Генподрядчик привлекает на договорной основе к выполнению работ необходимое количество субподрядных организаций и координирует их деятельность;

- инновационные организации,  разрабатывающие научно-технические  новшества с целью их последующего  использования в процессе создания  основного капитала;

- страховые фирмы,  занимающиеся образованием за  счет страховых взносов специального  фонда, используемого для возмещения  ущерба от стихийных бедствий  и других неблагоприятных (случайных)  явлений, которые снижают ущерб  от негативного проявления риска;

- транспортные организации.

Эффективность инвестиционных процессов в строительном комплексе  субъекта Российской Федерации определяется тенденциями развития, происходящими  в политической и законодательной  сфере, экономической и социальной сфере, а также изменениями, которые существуют во внешней среде.

 

 

 

 

 

 

2.2. Структура  инвестиций

 

При анализе структуры  источников формирования инвестиций на микроэкономическом уровне (предприятия, фирмы, корпорации) все источники  финансирования инвестиции делят на три основные группы: собственные, привлеченные и заемные. 

• собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц, средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и другие средства);
• заемные финансовые средства это привлекаемые для финансирования развития организации на возвратной основе денежные средства и другое имущество. Заемный капитал представляет финансовые обязательства субъекта, подлежащий погашению на известных заранее условиях (проценты, сроки погашения). Субъекты, предоставившие эти средства, в доходах от инвестиционной деятельности не участвуют. Основными видами заемного капитала являются: банковский кредит, финансовый лизинг, товарный (коммерческий) кредит, эмиссия облигаций и другие.
• привлеченные финансовые средства инвестора (средства, получаемые от продажи акций, долевые участия в уставных фондах инвесторов); и др.

привлеченный капитал - это, как правило, инвестиции, возврат которых должен происходить только за счет реализации конкретной бизнес-идеи, под которую они были привлечены, и их использование проходит под контролем инвестирующей структуры. Субъекты, предоставившие эти средства, как правило, участвуют в доходах от реализации инвестиционного проекта. 

 

 

 

 

 

 

 

Предложена следующая  схема инвестирования:

Таблица 2.2

Собственные средства	35 %	6 588 081 руб.
Заемные средства	35 %	6 588 081 руб.
Привлеченные средства	30 %	5 646 926 руб.

 

Предлагается кредит «Инвестиционный» с процентной ставкой 23 %.. Программа предусматривает направление кредитных средств на приобретение имущества (к примеру, автотранспорта или недвижимости), ремонт, строительство, а также развитие нового направления деятельности или расширение бизнеса.

Срок кредитования — до 7 лет.

Сумма кредита 6 588 081

Срок кредита 1,5 года (18 мес.)

Ставка процента (i) 23 % (1,9167 % ежемесячно)

Обязательный периодический платеж по кредиту, включающий процент и выплату части основной суммы:

,

где - взнос на амортизацию единицы;

        i – годовая ставка процента, в долях;

 

        n – срок кредитования, год.

 

 

Размер ежемесячного платежа

,

R = 6 588 081 * 0,0662145 = 436 226, 49 (долл.)

 

Таблица 2.2 ? - График амортизации постоянного кредита

Номер месяца	Месячный платеж	Выплата процента при  ставке 0,667 % в месяц	Выплаты основной суммы	Остаток долга на конец  месяца
0		1,9167		6 588 081
1	436226,49	126271,55	309954,94	6 278 126,06
2	436226,49	120330,75	315895,74	5 962 230,32
3	436226,49	114276,08	321950,41	5 640 279,91
4	436226,49	108105,37	328121,12	5 312 158,79
5	436226,49	101816,38	334410,11	4 977 748,67
6	436226,49	95406,85	340819,64	4 636 929,03
7	436226,49	88874,47	347352,02	4 289 577,02
8	436226,49	82216,89	354009,60	3 935 567,42
9	436226,49	75431,71	360794,78	3 574 772,64
10	436226,49	68516,48	367710,01	3 207 062,63
11	436226,49	61468,70	374757,79	2 832 304,84
12	436226,49	54285,84	381940,65	2 450 364,19
13	436226,49	46965,31	389261,18	2 061 103,01
14	436226,49	39504,47	396722,02	1 664 381,00
15	436226,49	31900,64	404325,85	1 260 055,14
16	436226,49	24151,06	412075,43	847 979,71
17	436226,49	16252,94	419973,55	428 006,16
18	436209,61	8203,45	428006,16	0,00
Всего	7852059,94	1263980,86	6588081,00

 

Вывод: Размер ежемесячных выплат по данному постоянному ипотечному кредиту = 436209,49 руб. Кредит погашается через 18 месяцев. Остаток основного долга на конец срока составляет 0 руб. Общая величина уплаченных процентов за кредит равна 1 263 980,86 руб., что является текущей стоимостью кредитных ресурсов для заемщика. Общий размер погашения кредита в случае постоянных равновеликих платежей равен 7852059,94 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Оценка эффективности  инвестиционных вложений

 

Эффективность инвестиционно-строительного  проекта – это экономическая  категория, отражающая соответствие проекта  целям и интересам его участников.

Оценка эффективности  инвестиционных вложений основывается на следующих показателях:

1. чистый дисконтированный доход на собственный капитал.

2. срок окупаемости  собственного капитала.

3. индекс доходности  на собственный капитал.

Таблица 2.3

№ п/п	Капита-ловло-жения	Доходы	Расходы	Д-Р	α=1/(1+Е)t	ЧП	ЧДД
1	18 823 088	5 646 926	436226,49	5 210 699,51
2			436226,49
3			436226,49
4			436226,49
5			436226,49
6			436226,49
7			436226,49
8			436226,49
9			436226,49
10			436226,49
11			436226,49
12			436226,49
13			436226,49
14			436226,49
15			436226,49
16			436226,49
17			436226,49
18			436209,61
сумма

 

 

ЧП=Д-Р-К

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ИНСПЕКТИРОВАНИЕ  ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

 

3.1. Определение  структуры надзора за строительством  объекта

Сегодня существует огромное количество строительных организаций, которые в качестве рабочей силы используют персонал с низкой квалификацией, не способный на должном уровне осуществить даже простейших работ. Более того, очень часто такие организации работают только со «своими» поставщиками, что подразумевает не только серьёзное удорожание стоимости строительства, но и поставку бракованных или некачественных стройматериалов на площадку. Для защиты от таких ситуаций и существует независимый технадзор в строительстве, который позволяет не только проконтролировать - правильно ли расходуются стройматериалы, но и тщательно проследить за соблюдением технологии строительства.

Технический надзор (технадзор) - это комплекс контрольно-проверочных  мероприятий, обеспечивающих выполнение строительно-монтажных или ремонтно-отделочных работ в полном соответствии со строительными нормами и требованиями проекта строительства, в заданные сроки, в проектном объеме и с высоким качеством.

Обязанности технического надзора:

1. Контроль над соблюдением проектных решений.
2. Принимает участие при разработке графиков производства.
3. Принимает участие при разработке проектно-сметной документации. 
4. Осуществляет контроль за соблюдением сроков строительства, требований нормативных документов.
5. Осуществляет входной контроль за качеством применяемых материалов.
6. Осуществляет контроль за соблюдением качества.
7. Осуществляет контроль соответствия стоимости строительства среднерыночным расценкам при применении средних по качеству материалов.
8. Осуществляет проверку наличия документов, удостоверяющих качество используемых при строительстве конструкций, изделий, материалов (паспортов, сертификатов, результатов лаб.испытаний, др.). 
9. Осуществляет контроль за устранением выявленных дефектов, контроль за выполнением геодезических исследований в процессе строительства, освидетельствование, оценка совместно с работниками строительно-монтажных организаций деятельности.
10. Осуществление по мере готовности с участием представителей ген.подрядной организации промежуточной приёмки ответственных конструкций зданий. 
11. Осуществляет контроль за соответствием объёмов, качества, соответствия проектно-сметной документации, нормативам.
12. Осуществляет контроль наличия, правильности ведения первичной, документации.
13. Осуществляет контроль за исполнением строительно-монтажными организациями указаний, предписаний, требований наших служб.
14. Участие при оформлении документации на консервацию или временное прекращение строительства.
15. Осуществляет контроль за соблюдением подрядной организации технологий, рекомендаций фирм, производящих материалы, оборудование.
16. Осуществляет контроль за внесением необоснованных изменений в документацию, увеличением стоимости строительства.
17. Принимает участие при проверках состояния, соответствия проекту поступающего на монтаж инженерного оборудования, качестве его монтажа, приёмке.
18. Осуществляет контроль наличия, правильности ведения исполнительной документации (общий журнал, журнал нормативов сварки, журнал арматурных работ, т.д.), в том числе актов, исполнительных схем, др. 
19. Осуществляет промежуточную приёмку этапов выполненных работ.
20. Осуществляет контроль за своевременным устранением дефектов, недоделок.
21. Ведет переговоры с подрядной организацией для защиты интересов заказчика.

Это и многое другое входит в функциональные обязанности надзорных  органов.

Строительный  надзорhttp://www.stroydefect.ru/images/stories/big_foto/014.jpg

Предметом государственного строительного надзора является: проверка соответствия выполнения работ и материалов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, а также соответствия качества этих работ техническим регламентам. Требования по организации государственного строительного надзора изложены в Постановлении Правительства РФ №54 от01.02.2006г. Объекты, по которым обязательно осуществление государственного строительного надзора относятся к технически сложным, опасным или уникальным зданиям и сооружениям.

Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок службами Ростехнадзора по специальным программам, которые разрабатываются с учетом объектов, подлежащих государственному строительному надзору. Необходимость осуществления строительного надзора за всеми этапами строительного производства определяется снижением качества и надежности конструкций здании и сооружений в целом.

Авторский надзор - один из видов услуг по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемый в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте. Необходимость проведения авторского надзора относится к компетенции заказчика и, как правило, устанавливается в задании на проектирование объекта.  Авторский надзор осуществляется на основании договора (распорядительного документа) и проводится, как правило, в течение всего периода строительства и ввода в эксплуатацию объекта, а в случае необходимости и начального периода его эксплуатации.

Надзор  за строительством

http://www.stroydefect.ru/images/stories/big_foto/062.jpgНадзор за строительством осуществляется в интересах заказчика и обеспечивает, на всех стадиях строительного процесса, соблюдение требований безопасности, надежности и экономичности при эксплуатации объекта. Надзор за строительством является важной составляющей в организации строительного производства, включая контроль над  качеством: проектной документации, стройплощадки, качества и хранения стройматериалов, соблюдения технологии производства работ и т.д. Система надзора за строительством регламентирована СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», согласно разделу 6, надзор за строительством включает: входной контроль проектной документации, приемку геодезической сети, входящий контроль материалов и изделий, операционный контроль и составление актов на скрытые работы, приемку работ по отдельным этапам и объекта в целом.