Экспертиза и инспектирование инвестиционного проекта строительства 4 – этажного односекционного 12-квартирного жилого дома в Москве

Вывод: параметры проектируемого теплоснабжения данного проекта соответствуют нормам СНиП. Температура теплоносителя  не соответствует нормам. Следует учитывать, что срок службы отопительных приборов и оборудования   должен   быть   не   менее   15-20   лет для жилых                многоквартирных зданий  с учетом результатов профилактических осмотров, и условий эксплуатации.

Вентиляция:

По проекту предусмотрена  вентиляция – естественная, из кухонь 3 и 4 этажей – механическая.

Регламентируется:  Вентиляцию с механическим побуждением (механическая вентиляция) следует предусматривать: а) если метеорологические условия и чистота воздуха не могут быть обеспечены естественной вентиляцией;

б) для помещений и  зон без естественного проветривания.

Допускается  проектировать  смешанную вентиляцию с частичным  использованием систем естественной вентиляции для притока или удаления воздуха.

Вывод: для данного  вида здания можно использовать механическую и естественную вентиляции.

Водоснабжение и канализация:

По проекту: Водопровод – хозяйственно-питьевой, расчетный напор на вводе 22 м. вод. ст. Горячее водоснабжение – от внешней сети.  Напор воды на вводе в здание составляет 22 м. вод. ст.. Канализация – хозяйственно-бытовая во внешнюю сеть, водосток – наружный неорганизованный.

Регламентируется: В жилых зданиях следует предусматривать хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, а также канализацию и водостоки.  Соединение сетей питьевого водопровода с сетями водопроводов, подающих воду непитьевого качества, не допускается. Для нормальной работы внутреннего водопровода на вводе в здание должен быть создан требуемый напор, который обеспечивал бы подачу нормативного расхода воды к наиболее диктующему водозаборному устройству и покрывал потери напора на преодоление сопротивлений по пути движения воды.

Нормативный свободный  напор на вводе здания определяется по формуле:

Н_св=10+(n-1)×4 [м], где

10 – коэффициент, требуемый  при одноэтажной застройке, м;

n – число этажей  в здании;

4 – напор, необходимый  для каждого последующего этажа  выше первого, м

Н_св=10+(4-1)×4=22 (м).

В зависимости от режима и объема потребления горячей воды на хозяйственно-питьевые нужды зданий и сооружений различного назначения следует предусматривать системы централизованного водоснабжения или местные водонагреватели.

Вывод: параметры проектируемого водоснабжения данного проекта соответствуют нормам СНиП.

 

 

 

Электротехнические устройства:

По проекту:  Электроснабжение -  от внешней сети, освещение лампами накалывания, напряжение 380/220 В. Устройства связи – радиотрансляция, коллективная телеантенна, телефонный ввод.

Регламентируется: Электроустановки систем отопления, вентиляции, кондиционирования и противодымной вентиляции должны отвечать требованиям правил устройства электроустановок (ПУЭ) и государственных стандартов на электроустановки зданий.

В жилых зданиях следует  предусматривать электроосвещение, силовое электрооборудование, телефонизацию, радиофикацию, телевизионные антенны и звуковую сигнализацию.  Проекты электрооборудования, устройства связи, сигнализации и диспетчеризации жилых зданий следует выполнять в соответствии с действующими нормативными документами, утвержденными органами, в компетенции которых в соответствии с их Положениями находится решение этих вопросов. На крышах жилых зданий следует предусматривать установку антенн коллективного приема передач и стоек воздушных сетей радиовещания. Допускается при необходимости устройство на чердаках зданий помещений для установки оборудования крупной системы коллективного приема телевидения (КСКПТ). Прокладка сетей телевидения от распределительных шкафов до вводов в квартиры должна быть скрытой.

Вывод: все инженерное обеспечение и оборудование, предоставленное  в данном проекте соответствует  нормативной документации, за исключением температуры теплоносителя.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.5. Экспертиза решений по внутренней и наружной отделке

В проекте предусмотрена наружная отделка – заводская отделка блоков наружных стен, расшивка швов.

Внутренняя отделка  – в комнатах, передних и коридорах  – улучшенная клеевая покраска, в кухнях и уборных – эмалевая покраска панелей на высоту 1,6 м, выше – известковая покраска.

Данные виды отделок  соответствуют санитарно-эпидимиологическим нормам, которые устанавливают применение не токсичных материалов в жилых  комнатах, кухнях, уборных.

Вывод: внутренняя отделка  комнат имеет морально-устаревшую форму  выражения, непривлекательный внешний вид. В уборных комнатах  предпочтительнее применение кафельной плитки, а в комнатах и коридорах – оклейка обоев.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.6. Экспертиза  противопожарных мероприятий

Здание обладает II степенью огнестойкости (здания с несущими и ограждающими конструкциями из естественных или искусственных каменных материалов, бетона или железобетона с применением листовых и плитных негорючих материалов, в покрытиях зданий допускается применять незащищенные стальные конструкции).

Так как другой информации не предусмотрено, то необходимо учитывать нормативные рекомендации.

Степень огнестойкости  здания зависит от степени огнестойкости  строительных конструкций зданий, и  в соответствии с п. 5.18 и таблицей 4* СНиП 21 – 01 – 97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» в таблице 1.6 приведены пределы огнестойкости строительных конструкций для объекта, представленного на экспертизу.

Таблица 1.6 Предел огнестойкости строительных конструкций

 

Степень огнестойкости  здания	Предел огнестойкости  строительных конструкций, не менее
	Несущие элементы здания	Наружные ненесущие  стены	Перекрытия междуэтажные (в т. ч. чердачные  и над подвалами)	Элементы бесчердачных покрытий
				Настилы (в том числе  с утеплителем	Настилы (в том числе  с утеплителем
1	2	3	4	5	6
II	R 90	Е 15	RЕI 45	RЕ 15	R 15

 

Допустимая высота здания и площадь этажа в пределах пожарного отсека определяются в  зависимости от степени огнестойкости  и класса конструктивной пожарной опасности по таблице 1.6.

Таблица 1.6 ?

Степень огнестойкости  здания	Класс конструктивной пожарной опасности здания	Наибольшая допустимая высота здания, м	Наибольшая допустимая площадь этажа пожарного отсека, м2
II	С0	50	2500
	С1	28	2200

 

 

В соответствии с п. 5.19* и таблицей 5* СНиП 21 – 01 – 97 «Пожарная  безопасность зданий и сооружений» класс конструктивной пожарной опасности здания – С1.

Высота данного здания соответствует нормам. По проекту: 11,120 м, а для данного типа огнестойкости  высота здания не должна превышать 28 м.

Вывод: пожарная безопасность здания обеспечена.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.7. Экспертиза  экономических показателей

Оценка стоимости строительства  необходима для проверки заявленной стоимости.

Таблица 1.7. Основные показатели сметной стоимости данного объекта  недвижимости.

Наименование	Единица измерения	Всего
Сметная стоимость
общая	тыс.руб.	99,65
В т.ч.
Строительно-монтажные работы	тыс.руб.	99,14
Оборудование	тыс.руб.	0,51
Трудоемкость (построечные трудовые затраты)	чел.дн.	1890,43

 

С учетом того, что сметы  составлены только по основным видам строительных работ, можно сделать вывод, что заявленная в проектной документации сметная стоимость строительства объекта не соответствует рассчитанной по укрупненным сметным нормативам.

ПВС = сметная стоимость×И_84-91×И_91-2000×К_84-91

И_84-91,И_91-2012 – индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства

К_84-91 – территориальный коэффициент

 

 

Вывод: текущая стоимость  строительства составляет 18 823 088 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.8. Замечания  и предложения по принятым проектным решениям и результатам экспертизы

В ходе экспертизы установлено, что объект удовлетворяет требованиям  нормативной документации, за исключением  температуры теплоносителя.

Данный объект подходит для рассматриваемого района, но безоснователен для такого города как Нижний Новгород, т.к. в структуре жилфонда преобладают дома повышенной этажности (13-19 этажей).

Данный жилой дом  больше подходит для небольших городов  с малой численностью населения  и где преобладает малоэтажное  жилье.

По структуре и составу здания проект соответствует объемно-планировочным, технологическим, пожарным и санитарно-гигиеническим требованиям.

Здание отвечает нормативным  требованиям по климатическому району, по весу снегового покрова (снеговой район 4)  и по ветровой нагрузке (I ветровой район 44,1-45 кгс/м²) .

Экспертиза экономической  стороны предлагаемого проекта строительства жилого дома показала, что планируемый объём капитальных вложений, инвестируемых в данный объект составляет 18 823 088 руб.

Предлагаемый инвестиционный проект содержит небольшое количество несоответствий, которое требует доработки.

Рекомендуется использование  проекта с условием внесения изменений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ОБОСНОВАНИЕ  НЕОБХОДИМОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО  СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

 

2.1. Участники  инвестиционного процесса

Отношения, возникающие  в процессе строительства, регулируются Федеральными законами от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в  Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ) и от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ).

В строительном процессе субъектами инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений.

Под инвестором понимается организация, а также не имеющие статуса юридического лица объединение юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения на территории РФ.

Пользователями объектов капитальных вложений признаются физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические  лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую  и (или) иную деятельность других субъектов  инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Другими словами, заказчиком является юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции  организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная от технико-экономического обоснования капитальных вложений и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом промышленного предприятия на проектную мощность.