Страхование в ипотеке

Риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих их противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию. Ипотечный рынок без страховых услуг существовать не может, поскольку институт страхования дает возможность снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя институту ипотеки нормально функционировать.

В мировой практике распространены следующие виды страхования:

• жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование), несчастного случая;

• недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности);

• ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая — отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства — погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация)4

• чистоты имущественных прав залогодателя (кредитор страхуется от неточностей или непредвиденных обстоятельств с указанием последнего владельца недвижимости, а также всех обременений — ипотечных долгов и т.д.. Дополнительно может страховаться вся последняя информация по оценке недвижимости за текущий и прошлые годы, а также задолженность по налогам или ее отсутствие.);

• ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРАХОВАНИЯ ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ

 

Ипотечное страхование — комплексный вид страхования, призванный максимально снизить все риски неплатежеспособности Заемщика при ипотечном кредитовании. Другими словами, задача страховщика состоит в минимизации рисков банка, связанных с прекращением клиентом выплат. Данный вид страхования включает в себя различный набор рисков, определяющийся взаимоотношениями банка и страховой компании в каждом конкретном случае.

Ипотечное кредитование жилья может иметь различные механизмы, характеристики  которых обусловлены различными экономическими, социальными и политическими факторами. Специфика кредитной схемы передается и ее страховой составляющей.

Схема 1: Заемщик берет в банке кредит на покупку новой квартиры под залог имеющейся (рис.1). Данный способ кредитования ограничивает сумму кредита следующим образом: в большинстве случаев она составит до 70% стоимости квартиры с вторичного рынка жилья.

 

 

Рисунок 1: Узел ипотечного страхования в схеме ипотечного кредитования и при залоге жилья в собственности заемщика

 

По схеме:

1. - заключение договора страхования, страховой взнос;

2. - заключение договора о кредитовании под залог, выдача закладной;

3. - предоставление кредита;

4 - страховое возмещение  в случае наступления страхового  случая 
(выгодоприобретателем является банк).

По данной схеме заемщик предоставляет банку закладную и свидетельство о том, что все требуемые кредитором условия по страхованию сделки выполнены. Банк выдает кредит и, контролируя возврат основной суммы кредита и выплаты процентов по нему, контролирует ежегодное продление договора страхования на протяжении всего срока кредитования (по видам   страхования,   не   допускающим   страхования   на   весь   период

 

кредитования).

При наступлении страхового случая выплаты производятся кредитору и по его усмотрению могут быть направлены на ликвидацию убытков при неполном уничтожении объекта залога.

Примем, что кредит под залог квартиры стоимостью 2300000 р. выдается с учетом ликвидности объекта на сумму, равную 69% от оценочной стоимости объекта залога. Тогда сумма кредита составит 2300000*0,69 = 1587000 рублей. Эта сумма и является страховой в первый год кредитования. Далее возможны два варианта. Либо страховая сумма с каждым годом снижается вслед за остающейся суммой долга по кредиту, либо она остается неизменной весь период кредитования. В последнем случае будет выше совокупная сумма страховых взносов, но при страховых случаях не будет, в отличии от первого варианта, пропорциональных выплат, которые устраивают кредитора, но невыгодны заемщику.

Расчет страхового тарифа проведем на основе методики расчета тарифных ставок по рисковым видам страхования утвержденной Росгосстрахнадзором от 08.07.93г. №02-03-36. Данная методика применяется в случаях, когда существует информация, позволяющая оценить следующие величины:

-вероятность наступления  страхового случая по одному  договору страхования (q);

-средняя страховая сумма  по одному договору страхования (S);

-среднее возмещение по  одному договору страхования (Sb).

При наличии статистики по рассматриваемому виду страхования   за величины q, S, Sb принимаются оценки их значений:

 

           q = ;                                                                             (1)

           S = ;                                                                         (2)

 

          Sbi = ;                                                               (3)

 

где:

N - общее количество договоров, заключенных за некоторый период времени в прошлом;

М - количество страховых случаев по всем заключенным договорам;

Si - страховая сумма при заключении i - того договора (i = 1,2 ...N);

Sbi - страховое возмещение при к-том страховом случае (к= 1,2...М);

Si,ст.сл. - страховая сумма при заключении i - того договора, по которому наступил страховой случай.

Отношение средней выплаты к средней страховой сумме (Sb/'S) для

соблюдения безубыточности деятельности страховой организации по данной методике рекомендуется принимать не ниже:

- 0,3 - при страховании от несчастных случаев и болезней, в медицинском страховании;

• 0,4 - при страховании средств наземного транспорта;

• 0,5 - при страховании грузов и имущества, кроме средств транспорта;

• 0,6 - при страховании средств воздушного и водного транспорта;

• 0,7 - при страховании ответственности  владельцев  средств автотранспорта и других видов ответственности и страховании финансовых рисков.

Брутто - ставка состоит из двух частей - нетто - ставки Тn(предназначенной для обеспечения текущих страховых выплат по договорам) и нагрузки (f), необходимой для покрытия затрат, связанных с организацией страхования и формированием фонда предупредительных мероприятий [16].

Нетто - ставка также состоит из двух частей - основной части То и рисковой надбавки Тр.

 

Тn= Т0 + Тр.                                                                                (4)

 

Основная часть нетто - ставки (То) соответствует средним выплатам страховщика, зависящим от вероятности наступления страхового случая q. средней страховой суммы S и среднего возмещения Sb [13]. Основная часть нетто -ставки со 100 рублей страховой суммы рассчитывается но формуле:

 

Т0 = (100*Sb/S)*q   (рублей).                                                   (5)

 

Рисковая надбавка Тр вводится для того, чтобы учесть вероятные превышения количества страховых случаев относительно их среднего значения. Кроме q, S и Sb, рисковая надбавка зависит еще от трех параметров:

• n - количество договоров, отнесенных к периоду времени (в годах), на 
  который проводится страхование;

• Rb - средний разброс возмещений;

• гарантия γ - требуемая вероятность, с которой собранных взносов 
  должно хватить на выплату возмещения по страховым случаям.

Рисковая надбавка рассчитывается следующим образом:

 

Тр = Т0*α(γ)*((1/q*n)*(1-q+(Rb/S)2)1/2   ,                                 (6)

 

где α(γ) - коэффициент, зависящий от гарантии безопасности γ. Его значение приводится в методике и указано в таблице 1:

 

 

 

Таблица 1

Таблица зависимости значения коэффициента α от γ

 

γ	0,84	0,90	0,95	0,98	0,9986
α	1,0	1,3	1,645	2,0	3,0

 

 

Rb среднеквадратическое отклонение возмещения при наступлении страховых случаев от текущего:

 

Rb2 = (1/M-1)* ,                                     (7)                           

 

где:

Sb - среднее   возмещение   по   одному  договору   страхования   при наступлении страхового случая;

М - количество страховых случаев по всем заключенным договорам;

Sbk - страховое возмещение при к - том страховом случае (к = 1, 2...М).

 

Схема 2: страхования в данном случае выглядит следующим образом (рис.2):

 

 

Рисунок 2: Схема ипотечного страхования при ипотечном жилищном кредитовании, объект залога и страхования - приобретаемая квартира

 

где:

1 - заключение договора  и выдача закладной;

2-страховой договор (трехсторонний, так как выгодоприобретателем является банк);

3. - взносы по ипотечному страхованию;

4. - предоставление кредита;

5. - формирование пула закладных;

6. - рефинансирование кредиторов;

7. - эмиссия ценных бумаг и продажа их инвесторам;

8. - поступление денежных средств от инвесторов;

9. - погашение кредита с процентами заемщиком;

10. - доход инвестору.

 

Двойная роль страховых компаний заключается в следующем. Первое -

-собственно, страхование. Второе - покупка облигации ипотечного  агентства, ведь страховая компания - один из крупнейших (наряду с  пенсионным фондом и населением) [9].

При выдаче кредита банк может включить дополнительные требования по страхованию: страхование жизни и трудоспособности, страхование гражданской ответственности, вытекающей из эксплуатации заложенного объекта. В договор могут включаться и другие виды страхования, обеспечивающие гарантию на случай непредвиденных расходов клиента, которые могут повлечь за собой приостановление или прекращение платежей по ипотечному кредиту.

Перечень рисков может быть очень широким - сама квартира, ее конструктивные элементы, внутренняя отделка, инженерное оборудование могут страховаться от стихийного бедствия, пожара и последствий ею тушения, взрыва газа, криминального взрыва, аварий канализационных, водопроводных, отопительных сетей, аварий внутренних водостоков.

Из дополнительных видов страхования банку выгодно заключение договора о страховании жизни залогодателя в первую очередь потому, что при отсутствии такого договора, в случае смерти заемщика, банк не сможет вернуть ни кредит, ни квартиру. Дело в том, что согласно закону « Об ипотеке» семья заемщика имеет право проживать в квартире, даже если не в состоянии вернуть за нее долг. Семья потеряет право собственности на невыкупленную квартиру с одновременным приобретением пожизненного права пользования. В лучшем случае суд решит перевести оставшуюся сумму долга на наследников с продлением срока платежа на несколько лет. Если же банк - кредитор своевременно потребует от заемщика заключить договор страхования жизни, то все решится без осложнений. Страховая сумма при этом равна сумме выданного кредита, а выгодоприобретателем является банк в доле, равной сумме непогашенного кредита на момент наступления страхового случая. Но здесь существует и другой вариант - в момент возникновения у заемщика затруднений с выплатой задолженности по ссуде в действие вступает страховая компания, которая какое-то время будет выплачивать взносы за заемщика. Длительность этого периода должна быть отражена в договоре страхования. По окончании данного периода, если ситуация не изменилась, заемщик переселяется в другое жилье, которое строится на деньги страховой компании. Оно отвечает всем нормам, но по комфорту существенно уступает приобретаемому по ипотеке.