Страхование в ипотеке

 

 

Многие кредитные организации обязывают оформить страховку на случай потери трудоспособности и смерти. Эта норма принята во многих развитых странах и давно доказала свою целесообразность. Ведь в случае травмы или болезни заемщика банк серьезно рискует недополучить выданный кредит.

Тариф по этому виду рисков страховщики обычно рассчитывают индивидуально – в зависимости от возраста, состояния здоровья, рода деятельности клиента. В целом, размер ежегодного взноса составляет 0,2% - 3% от стоимости квартиры (средняя цифра – 1%, то есть около 10 тысяч при покупке 1-2-комнатной жилплощади).

 

 

2.2. Некоторые особенности  в современном ипотечном страховании

 

Итак, в совокупности страхование добавляет до 5% к сумме выплат по ипотеке. Сейчас Правительство своей инициативой предлагает заемщикам самим выбирать – добавлять этот «страховой» процент годовых к ипотечному кредиту или нет? В случае вступления закона в силу у каждого клиента появится возможность уменьшить ставку по ипотеке, тем самым сэкономив деньги и сделав покупку жилья более реальной. Однако специалисты советуют хорошенько подумать, прежде чем принять это решение.

Во-первых, сложно предположить, что может случиться с человеком за срок погашения кредита, тем более если он составляет 15-30 лет! К примеру, через пару лет после оформления договора ипотеки с заемщиком происходит несчастный случай и он остается инвалидом. Его семья проживает в залоговой квартире и в сложившейся ситуации не имеет средств для погашения кредита. От выселения и банкротства может спасти только страховая компания, которая возьмет на себя обязательства своего клиента перед бaнкoм. Другой, к сожалению не редкий случай – когда умирает или становится нетрудоспособным один из созаемщиков. Выплачивать кредит целиком приходится второму. Выплата страховой суммы может значительно облегчить этот груз.

Таким образом, страхование жизни и здоровья обеспечивают гарантию как банку, так и самому заемщику. Вообще, специалисты страхового рынка советуют страховать по возможности максимальное количество рисков – не только исходя из собственной выгоды, но и опираясь на свою многолетнюю практику.

В то же время есть другие способы сэкономить на страховке при оформлении ипотеки. Так, если у заемщика уже есть большая часть денег на покупку квартиры, то скорее всего ему требуется кредит, размер которого меньше стоимости залога (другой квартиры). Тогда лучше не переплачивать и застраховать жилье не целиком, а только на сумму кредита. Страховая сумма будет меньше, соответственно снизится и размер взносов. Как правило, банк идет навстречу такому пожеланию клиента.

Значительная экономия по страховке выйдет, если кредит будет погашен досрочно. В этом случае заемщик имеет право потребовать от страховой компании вернуть взносы за неистекший период. Необходимо лишь написать заявление и предоставить страховщикам документ, подтверждающий отсутствие обязательств перед банком.

Также можно сократить расходы, снизив тариф на страхование жизни. Как известно, повышающие коэффициенты при расчете страховых тарифов применяются, если заемщик относится к группе риска: имеет хроническое заболевание, курит, неумеренно выпивает, имеет опасную профессию, занимается экстремальными видами отдыха (дайвинг, прыжки с парашютом, горные лыжи и т.п.). Конечно, лучше всего для заемщика начать вести здоровый и спокойный образ жизни… Однако если это невозможно, выгоднее оформить ипотечный кредит на нескольких членов семьи. Причем большую его часть стоит «водрузить» на самого молодого, здорового и не рискового домочадца.

Страхование ипотеки в России пошло по американскому пути. «Жизнь в кредит», когда-то казавшаяся россиянам красивой западной сказкой, за последние годы стала привычным явлением. Но покупку в кредит предметов обихода можно тщательно спланировать и рассчитать, а как быть с жилищным займом, который выплачивается многие годы? Ведь за это время могут произойти самые непредсказуемые события! Но меняется состав семей, подрастают дети, и практически перед каждым человеком встает вопрос изменения жилищных условий. На этом фоне возрастает популярность ипотечного кредитования. Чтобы минимизировать риски при заключении такой долгосрочной сделки, существует страхование ипотечных займов.

Большинство банков при оформлении ипотечного займа требуют минимальное количество страховок, кредитование сейчас предусматривает два обязательных вида страхования: страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и страхование риска утраты и повреждения жилья-предмета ипотеки. Третий вид страхования – страхование риска утраты права собственности на приобретенное жилье (титульное страхование) – является необязательным, но желательным для вторичного рынка жилья, где возможны случаи недобросовестности продавцов. Часто страховые компании предлагают страхователю заключить договор комплексного ипотечного страхования, включающий все три вышеуказанных вида страхования. Это оптимальный вариант и по страховой защите, и по стоимости страховки.

На этапе выдачи кредита для покупки жилья на вторичном рынке покупателя часто интересует расширение страхового покрытия по риску утраты права собственности на приобретаемое жилье. Это связано с тем, что данный риск при совершении подобной сделки велик, особенно с учетом достаточно большой вероятности мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов или посредников.

Помимо обязательного страхования трех видов рисков (титула от утраты, недвижимости от повреждений и жизни от прекращения) можно дополнительно застраховать те же риски, но указав себя, а не банк в качестве выгодоприобретателя при наступлении страхового случая. Можно застраховать и мебель, и «ремонт» в квартире на случай, если затопят соседи. В обязательную страховку включена только «коробка», то есть страховым случаем будет считаться обвал стены дома, взрыв, пожар, но не потоп.

Востребованность дополнительного страхового покрытия в части страхования конструктива и отделки крайне низка в связи с тем, что при оформлении кредита заёмщик получает огромное количество различной информации, и в тонкости страхового покрытия вникать уже не получается. Но при продлении договора страхования (когда недвижимость уже оформлена в собственность) данное страховое покрытие вызывает интерес заёмщика.

Учитывая риски, связанные с участием в долевом строительстве, для этой области тоже предусмотрены определенные виды страхования. Для участников долевого строительства многоквартирных жилых домов очень полезно заключить договор страхования финансового риска при долевом участии в строительстве объектов недвижимости. По такому договору страхователь получает сумму страхового возмещения в случае, если объект строительства не будет сдан в срок, указанный в договоре о долевом участии в строительстве. Если страхователь брал кредит на приобретение жилья путем участия в строительстве, он сможет погасить кредит на счет средств полученных по страховке».

Предпринимательский риск банка, связанный с несоблюдением условий и сроков выполнения кредитных обязательств заёмщиком по договору (например, в случае потери трудоспособности) также может быть застрахован. «В этом случае при наступлении страхового события страховая компания возмещает банку-кредитору сумму остатка задолженности заёмщика по кредиту и по уплате процентов за пользование кредитными средствами, необходимые расходы по выяснению обстоятельств страхового случая и уменьшению убытков, а также понесенные банком судебные расходы (издержки)».

Однако, в связи с бурным развитием ипотечного кредитования на рынке банковских услуг, связанным с ростом продаж как на первичном, так и на вторичном рынках, а также созданием новых кредитных продуктов, предполагающих минимальные затраты заёмщика, страхование некоторых рисков вообще может быть не предусмотрено. До момента оформления права собственности на недвижимость и оформления его в залог банку обеспечения кредита как такового нет. В этой части некоторые банки рассматривают возможность страхования своего предпринимательского риска, но в настоящий момент оно не имеет особого распространения.

Отметим, что в нынешней мировой практике ипотека представлена двумя формами: банковской и небанковской. Небанковская ипотека распространена в странах Европы (особенно в Германии и Австрии) и основана на принципе взаимного кредитования, по этому пути пошли и многие страны бывшего «соцлагеря». Банковская ипотека преобладает в США, где разветвленная система ипотечного кредитования сложилась еще во времена Рузвельта. В области страхования ипотечных кредитов российский рынок сейчас мало отличается от зарубежного. В США для относительно безрисковых кредитов страхование не обязательно.

На самом деле, было бы правильнее назвать этот раздел «что и от чего нужно защитить», потому что ипотечный кредит выдается только при наличии обязательных страховок. Если не будет у клиента свободы маневра и в выборе страховой компании — банк предоставит клиенту список из «правильных» страховщиков.

Комплексное ипотечное страхование обычно состоит из трех компонентов: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование недвижимости от гибели и ущерба и титульное страхование. Не случайно, что все они ориентированы на разные риски — защита получается максимально полной как для клиента, так и для банка.

Страховка жизни и трудоспособности заемщика позволяет не беспокоиться о выплатах банку в таких случаях, как потеря трудоспособности (временная или полная), получение инвалидности или смерть страхователя. Этот полезный договор заключается отдельно на каждого созаемщика — не все готовы платить. В случае смерти или полной нетрудоспособности страховая компания берет на себя обязанность погасить кредит.

Полис, защищающий недвижимость от ущерба или гибели, предусматривает выплаты после повреждения квартиры в результате пожара, стихийного бедствия, действий третьих лиц, удара молнии. Также потенциальный клиент можете отдельно застраховать только конструктивные элементы — это выгодно, если заемщик не собирается проживать в квартире, пока не рассчитается с кредитом.

Наконец, титульное страхование — это страхование права на собственность. «В нашей жизни все бывает» и мошенничество при продаже квартир — не редкость. Но если у человека есть договор страхования титула, то этот человек защищен от потери недвижимости. То есть квартиру у человека отнять, конечно, могут — по решению суда, но тогда страховая компания возместит ее стоимость и человек просто купит квартиру в другом, не менее прекрасном, месте.

Иногда в комплексную ипотечную страховку включается полис гражданской ответственности. Согласно этому документу, если застрахованный человек зальет соседей — страховщик компенсирует убытки. Только надо умудриться делать это неспециально. Эта страховка выручит владельцев новых квартир, ведь там так и хочется что-нибудь отремонтировать. К страховым случаям относятся причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц.

 

 

 

 

 

Риски ипотечного кредитования

 

Как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами — экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика государства, применяемые инвестиционно-кредитные технологии и инструменты, ипотечные стандартах, динамика стоимости недвижимости и т.д. Максимальное снятие ипотечных рисков — обязательное условие работы любого кредитного учреждения. Анализ рисков, контроль за рисками и управление ими — основа ипотечного менеджмента.

Классификация рисков ипотечного кредитования

Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков:

• кредитный риск;

• процентный риск;

• риск ликвидности.

Кредитный риск — риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).

Снижению кредитного риска способствует:

• правильная оценка стоимости недвижимости; кредитоспособности заемщиков;

• эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";

• надежная система регистрации имущественных прав;

• возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (например, в случае кредитования приобретения социального жилья);

• распределение кредитов по группам риска, раннее выявление проблемных кредитов, разработка программ по возврату кредитов;

• создание резервных фондов;

• страхование ипотечных кредитов.

Процентный риск — возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам.

Процентный риск возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания процентных ставок. Это приводит к повышению затрат на выплату процентов, к снижению дохода от инвестиций и, следовательно, к снижению прибыли или даже убыткам.

Риск ликвидности. Причинами возникновения данного риска являются: изменения рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка; массовое изъятие вкладов; недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах, несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам банка, структура активов и пассивов банка и др. Снижению данного риска способствует, во-первых, определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых, разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.

Страхование ипотечных рисков