Анализ рынка ипотечного страхования

• нарушения прав несовершеннолетних, ранее проживавших в приобретенной квартире или доме;
• нарушения в процессе приватизации данной недвижимости;
• нарушения прав законных наследников, узнавших о праве наследования через некоторое время после продажи недвижимости, и др.

В подобных ситуациях  защитить финансовые интересы добросовестного  покупателя может только страхование  на случай потери права собственности. Страховым случаем будет признана утрата заемщиком застрахованного  имущества вследствие прекращения  права собственности, подтвержденная вступившим в законную силу решением суда. При этом страховая компания может обеспечивать полное юридическое  сопровождение дела вплоть до представления  интересов страхователя в суде.

Выплата возмещения компенсирует финансовые убытки заемщика, являющегося собственником приобретенного жилья, и обеспечивает кредитору  гарантию возврата кредита в случае утраты заложенной недвижимости.

Страхование на случай прекращения права собственности  на недвижимое имущество широко развито  за рубежом. Для России оно является инновационным видом страховой  защиты, особенно актуальным, поскольку  недостаточное развитие информационной базы и несовершенство законодательства не гарантируют покупателю правомерность  и юридическую чистоту сделок с приобретаемой недвижимостью. Наличие договора титульного страхования  обычно входит в состав типовых банковских программ ипотечного кредитования.

 

1.5 Страхование  ответственности заемщика

 

Комплексное ипотечное  страхование может включать в  себя два вида страхования ответственности: страхование гражданской ответственности  заемщика при эксплуатации жилого помещения  и страхование ответственности  заемщика за неисполнение договорных обязательств.

Необходимость страхования гражданской ответственности  заемщика вызвана ограниченностью  финансовых ресурсов семьи в период погашения ипотечного кредита. В  этих условиях наступление непредвиденных событий, связанных со случайным  нанесением ущерба жизни, здоровью или  имуществу третьих лиц, может  привести к невозможности одновременной  компенсации убытков и продолжения  платежей по кредиту. Страховым случаем  по этому договору является факт установления обязанности заемщика возместить вред, непреднамеренно причиненный им потерпевшему лицу в результате следующих  событий: пожар, взрыв бытового газа, затопление водой, произошедших на оговоренной  в договоре страхования территории, и повлекших за собой:

• смерть, утрату трудоспособности третьих лиц;
• гибель или повреждение имущества, принадлежащего третьим лицам⁷.

Все расходы  возмещаются в пределах лимита ответственности  страховщика, установленного в договоре страхования.

Страхование ответственности  заемщика за неисполнение договорных обязательств позволяет снизить  риск недостаточности обеспечения  ипотечного кредита. В случае невыполнения заемщиком обязательств по кредитному договору кредитор производит обращение  взыскания и реализацию предмета залога. При этом может возникнуть ситуация, когда денежных средств, вырученных от реализации объекта недвижимости, будет недостаточно для покрытия всех требований, убытков и расходов кредитора. Это может произойти  при падении цен на жилье, невозможности  продажи заложенной недвижимости по оценочной стоимости в результате изменения рыночной конъюнктуры  и т.д. Риск недостаточности обеспечения  ипотечного кредита может быть снижен путем страхования ответственности  заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства  по возврату кредита. Возможность такого страхования определена в ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»⁸. Законом ограничен размер страховой суммы по данному договору и установлен ее предел в размере 20% стоимости заложенного имущества. Страховым случаем является факт недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для покрытия всех его требований и расходов. Выплата кредитору страхового возмещения позволит уменьшить или полностью компенсировать его убытки, связанные с невыполнением заемщиком договорных обязательств.

Являясь инновационным  для российского страхового рынка, страхование ответственности заемщика расширяет возможности кредитных  организаций, позволяя увеличивать  долю заемных средств до уровня 90—100% стоимости приобретаемой недвижимости.

Все вышеперечисленные  виды страхования, включенные в комплексный  договор, позволяют повысить уровень  защищенности заемщика и кредитора  от различных групп рисков.

Таким образом, ипотечное страхование обеспечивает страховую защиту финансовых интересов  основных участников жилищной ипотеки, что позволяет существенно снизить  риски, связанные с проведением  залоговых операций, и создать  условия для развития ипотечного кредитования, имеющего важнейшее социально-экономическое  значение в условиях рыночной экономики.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Ипотечное страхование в России: современное состояние и перспективы  развития

 

2.1 Исследование состояния ипотечного  страхования в России

 

На сегодняшний  день рынок ипотеки в России развивается  усиленными темпами. Об этом свидетельствуют  объемы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

По данным квартального отчета АИЖК в I квартале 2013 года было выдано 142 393 ипотечных кредита на общую  сумму 226 939 млн руб., что в 1,12 раза превышает уровень аналогичного периода 2012 года в количественном и  в 1,25 раза в денежном выражении. Среди  значимых тенденций развития ипотечного рынка отмечается рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 1 апреля 2013 года он составил 2 094,3 млрд руб., что  на 36,0% превышает уровень соответствующего периода 2012 года⁹.

Поскольку предметом  договора об ипотеке является недвижимое имущество (ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", далее — закон "Об ипотеке"), то в большинстве  случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается  за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита  под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей. При  этом речь может идти как о новостройках, так и о жилых помещениях, приобретаемых  на вторичном рынке.

Однако не всем людям, живущим в России, с легкостью  удается приобрести квартиру по ипотечному кредиту. Прежде всего это связано  с тем, что возможности людей  приобрести квартиру на средства ипотечного кредита ограничиваются размером первоначального взноса, который необходимо накопить и уже иметь на руках к моменту получения кредита.

Анализ месячной динамики предоставления ипотечных  кредитов показывает, что во многом снижению темпов роста рынка ипотеки  способствует постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что  вызывает сокращение спроса на них.

В среднем такой  взнос не должен быть менее 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Например, размер первоначального взноса на квартиру стоимостью 7 млн руб. составит 2 млн 100 тыс. руб. (из расчета: 7 млн руб. * 30 / 100).

В такой ситуации, в случае банкротства заемщика, возможные  риски банка просчитаны, если заемщик  вдруг перестанет платить по кредиту, его долг будет погашен за счет уплаченного первоначального взноса и продажи банком заложенного  имущества.

Начавшийся в 2008 году кризис стал причиной роста  безработицы. Заемщика не могли более  выплачивать по кредиту, тем самым  существенно пополнив статистику дефолтов по ипотечным кредитам. Цены на жилье  стали падать, и банки, чтобы совсем не обвалить рынок, были вынуждены снижать  размеры первоначального взноса по ипотеке до 10%. При этом риски  понести убытки, связанные с выдачей  ипотечных кредитов у банков значительно  увеличились. В избежание названной  проблемы банками был сформулирован  заказ на страхование рисков так  называемого "невозврата". С целью  сгладить негативные последствия кризиса  на рынке ипотеки и повысить устойчивость национальной ипотечной системы  ипотечными страховщиками сформировались долгосрочные стабилизационные резервы. Снижение размера первоначального  взноса стало возможным благодаря  тому, что риски "невозврата" кредита  приняли на себя страховщики¹⁰.

Ипотечные кредиты  с низким первоначальным взносом  выдаются в 67 регионах России. Всего  по состоянию на конец II-го квартала 2011 г. банками было выдано около 2,5 тысяч  ипотечных кредитов со страхованием ответственности заемщика на общую  сумму около 4 млрд р. Такое значения показателя можно считать невысоким.

Динамику объемов  выдачи кредитов со страхованием ответственности  заемщика, млн р./кварт. можно проследить по рис. 1.

Рисунок 1 - Объемы выдачи кредитов со страхованием ответственности заемщика, млн р./кварт.¹¹

К началу 2013 г. ипотечные  кредиты со страхованием ответственности  заемщика выдают 89 банков и 82 кредитные  организации, рефинансирующие застрахованные ипотечные кредиты в АИЖК. Обратимся  к структуре рынка кредитов со страхованием ответственности заемщика (рис. 2).

Рисунок 2 - Распределение  организаций с учетом их доли на рынке страхования ответственности  заемщика

На диаграмме  отчетливо видно, что значительную часть рынка занимает ВТБ 24. Георгий  Тер-Аристокесянц, вице-президент, начальник  Управления разработки кредитных продуктов  и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования ВТБ24 отмечает: «Несомненно, спрос на данный продукт  в банке есть. Объем данного  сегмента пока не очень велик и  составляет около 3 % от общего количества выдач». Несмотря на то, что ВТБ 24 активно  развивает ипотеку и ипотечное  страхование, ему не удалось добиться увеличения количества ипотечных кредитов, выданных вместе со страховкой ответственности  заемщика. Приведенные статистические данные отражают недоверие населения  к таким ипотечным программам.

Подобная ситуация складывается ввиду того, что у  этого вида страхования есть множество  недостатков, которые отпугивают как  заемщиков, так и банки. Прежде всего  страхование ответственности заемщика увеличивает расходы, необходимые  для оформления ипотечного кредита. К традиционным тратам – оценке имущества, страховым взносам по полисам страхования жизни и  здоровья заемщика, имущества и титула и всевозможным комиссиям – прибавляется взнос по рассматриваемому договору. И это серьезные расходы для  заемщика, который готов внести только 10 % первоначального взноса.

К примеру, приобретая квартиру за 4 млн р., заемщик должен заплатить за страхование ответственности  около 70–110 тыс. р. (примерно 2…3 % от суммы  кредита, что в данном случае 90 % от 4 млн р., т. е. 3,6 млн р.). А если покупается квартира за 10 млн р., то за страховку  придется заплатить в среднем 180–300 тыс. р. Прибавив их к тем деньгам, что решено выделить на первоначальный взнос (в данном примере это 1 млн  р.), можно приобрести квартиру стоимостью 6–6,5 млн р. без всяких страховок. При этом долг составит уже не 90 % от стоимости жилья, а 80 %.

Банки не торопятся  предлагать такой страховой продукт  своим клиентам, так как в законе «Об ипотеке» говорится, что в  случае перехода ипотечного залога в  собственность кредитора (банка) задолженность  заемщика полностью погашается, сколько  бы ни стоил объект. В связи с  этим такая ситуация не может трактоваться как страховой случай, так как  задолженности у страхователя нет  и страховщик ничего платить не будет, а банкам это не выгодно.

Имеются и другие неудобства для заемщиков: застраховать можно только ответственность по ипотечному кредиту, выданному на покупку  недвижимости с оформленным правом собственности, т. е. на квартиру на вторичном  рынке или на новостройку, уже  оформленную в собственность.

Можно сделать  вывод, что спрос на данные программы  минимальный, прежде всего, из-за высокой  стоимости страховки, а условия  страхования еще требуют доработки. Возможно, при тщательной доработке  условий спрос на данный страховой  продукт возрос бы в регионах в  России. Однако новые изменения, внесенные  в закон об ипотеке, могут привести к тому, что возрастет количество прецедентов, когда банк будет нести  убытки, беря недвижимость заемщика-должника на баланс.

По прогнозам  экспертов, изменения в законе повернут банкиров в сторону страхования  своих финансовых рисков. Подобная ситуация складывалась на ипотечных  рынках других стран. Страхование ответственности  заемщика как один из видов ипотечного страхования очень недолго работало в США, но оно закономерно ушло в сторону, потому что оказалось  и менее и технологичным, и  более дорогостоящим, чем то страхование, которое проводится самим кредитором.

В России интерес  к страхованию своих рисков проявляют  не только сами кредиторы (банки), но и  заимодавцы. Заимодавцы – это не банки, а организации, которые выдают займы. Подобные проекты разрабатываются  сетью поставщиков закладных  АИЖК, Военно-страховой компанией (ОАО  «ВСК») в рамках развития своих ипотечных  программ. Также «Дельтакредит» и  другие рефинансирующие банки озвучили свою заинтересованность.

2.2 Тенденции  и перспективы развития рынка  ипотечного страхования в РФ

 

Перспективы ипотечного страхования в России довольно оптимистичны. Если будет развиваться ипотечное  кредитование, ипотечное страхование  будет вынуждено идти по тому же пути.

Доходы населения  растут, работает фактор отложенного  после кризиса спроса. И так  как наблюдается тренд на снижение процентных ставок, и положительный  прогноз на снижение уровня инфляции, который отражается на рублевых ставках, можно заключить, что ставки в  ближайшем будущем не будут повышаться. Более того, так как механизм ипотеки  несколько инерционный, имеет место  отложенный эффект, в связи с этим результаты снижения ставок будут наглядно видны по прошествии некоторого времени. Это все и обуславливает тенденцию  к росту спроса на ипотечные кредиты, следовательно, чем больше кредитов будет выдано, тем больше страховых  договоров ипотечного страхования  будет заключено.