Договор долевого участия в строительстве

ФЗ-214 «Об участии  в строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости ….» не может гарантировать дольщикам получение квартир в собственность. В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом, не более. Например, как показывает практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которым строительство может быть остановлено, возникнут споры с администрацией или подрядными, инвестиционными компаниями.  Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех вышеперечисленных прецедентах, дольщики не смогут получить квартиры в собственность. Дополняя изложенный выше пункт, необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.

Согласно  судебной практике, данный закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств и выплату убытков и неустойки в надлежащем размере. Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер – ниже низшего предела. Можно выделить два основных защитных направления, которые не отражены в законе, и не обеспечивают его действительную сущность: отсутствие реального механизма привлечения к ответственности должностных лиц застройщика и самого застройщика при неисполнении 214-ФЗ, а также отсутствие механизма, обеспечивающего гарантированное, безрисковое получением дольщиком оплаченного им объекта недвижимости.

 

Плюсы 214-ФЗ

Так же необходимо подчеркнуть, что Закон 214-ФЗ учитывает  много верных и крайне необходимых  гарантий для участников долевого строительства, во-первых – регистрацию контрактов долевого строительства в Росреестре: так как эта процедура дает возможность дольщикам избежать двойных продаж; во-вторых, возможность подписания контракта на покупку жилья только после выдаче строительной компании разрешения на строительство, т.е. по окончанию процедуры оформления всех разрешительных  документов, требуемых для начала строительства; в-третьих, определение даты завершения строительства и передачи покупателям купленных квартир; в-четвертых, полную ответственность за допущенные нарушения.

Предлагаемые  поправки

В свою очередь  необходимо учесть, что перечисленные в Законе гарантии зачастую не могут быть выполнены сторонами, потому что никто не предугадает, какие сложности могут появиться в процессе строительства, и к каким последствиям они приведут. Учитывая эти проблемы, для обеспечения 100% защиты прав дольщиков, требуется внести обязательные и дополнительные поправки в ФЗ-214.

Согласно  мнению экспертов, к первоочередным поправкам относится обязательное страхование рисков окончания строительства в установленные договором сроки страховыми фирмами, а также гарантии возврата таких страховых выплат от государства.

Передача  обязанности по разработке и ведению  разрешительной документации на первоначальном и финальном этапах строительства на федеральные или местные органы исполнительной власти это даст возможность совсем искоренить коррупцию.

Так же для  полноценной работы 214-ФЗ, требуется  внести в Уголовный кодекс РФ положение  об уголовной ответственности как  уполномоченных должностных лиц  строительных организаций, работающих в обход 214 федерального закона, так и каждого из участников правоотношений в сфере долевого строительства, включая и самих дольщиков. Такое усовершенствование законодательства окажет серьезное влияние, так как в таком случае дольщики под страхом уголовной ответственности не пойдут на поводу у недобросовестных строительных компаний, а это в первую очередь даст возможность избежать покупателям попадания в список “обманутых дольщиков”¹⁰.

При разработке федерального закона № 214-ФЗ была предпринята  попытка создать систему отношений, возникающих между застройщиком и участниками долевого строительства, которая могла бы надежно защитить права дольщиков. Однако несовершенство закона при финансировании строительства приводит к:

• правовой неопределенности предлагаемой системы залогового обеспечения, которая не только не дает однозначного ответа на вопросы о функционировании этой системы на практике, но в ряде случаев противоречит законодательству и осложняет реализацию прав участниками долевого строительства;
• ущемлению прав инвесторов, финансирующих строительство по иным договорам;
• усложнению кредитных отношений застройщика и банков в связи с положениями о залоге, что может затруднить привлечение дополнительного финансирования строительства.

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

До принятия Закона об участии в долевом строительстве  договорные обязательства застройщиков и дольщиков оформлялись с использованием самого различного юридического инструментария. Практике известны случаи заключения договоров о совместной деятельности (простого товарищества), о строительном подряде, об инвестировании возмездного оказания услуг, предварительных договоров, договоров купли-продажи, об агентировании, поручении и комиссии, договоров доверительного управления имуществом и пр. Соответственно при разрешении споров, вытекающих из участия в долевом строительстве, суды применяли различные нормы, что приводило к разночтениям в судебной практике.     

В указанной  схеме приобретения объектов недвижимости существовала главная проблема –  отсутствие правовой защиты будущих  собственников объектов недвижимости. Следствием чего стали многочисленные злоупотребления со стороны застройщиков: нарушались сроки сдачи объекта, передавались объекты с существенными недостатками, поступали требования дополнительной оплаты за возведенный объект недвижимости. Нередко продажа квартир осуществлялась нескольким покупателям одновременно. Существуют случаи возникновения проблем у покупателей при оформлении прав собственности на уже построенные объекты недвижимости, в связи с тем, что у застройщика отсутствует оформленные в установленном порядке документы на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, или отсутствует разрешительная строительная документация. Зафиксированы мошеннические схемы сбора денег под строительство, которое так и не началось.     

Под каждый проект строительства, как правило, создавались новые юридические лица, исчезавшие сразу же после возведения объекта недвижимости. Поэтому претензий по качеству работ было предъявить не к кому.

Для того, чтобы  не стать жертвой недобросовестных застройщиков, необходимо с высокой степенью ответственности подойти к вопросу об участии о долевом строительстве.

В первую очередь нужно выбрать застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь - самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор.

Закон о долевом  строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. И недобросовестные застройщики зачастую предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Федеральный закон от 30.12. 2004 № 214-ФЗ (ред. от 16.10.2006) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 
2. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.12.2006) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - ст. 3594.;
3. Жилищный кодекс Российской Федерации
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации
5. Богдан В.В. Гражданско-правовые способы защиты прав потребителей в сфере торговли и услуг // Юрист. - 2009. - № 7. - С. 11-17.
6. Борисов А.Б. Большой экономический словарь. — М.: Книжный мир, 2003. — 895 с.
7. Брагинский М.И. Обязательства и способы их обеспечения: неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия (комментарий к новому ГК РФ). Правовые нормы о предпринимательстве. Бюллетень. Выпуск 1.- М., 1995. - 144 с.
8. Никифорова Е.И. Долевое участие в строительстве. Обзор судебной практики // Жилищное право. – 2008 г.  № 12 – с. 21-32.
9. Степянян М. Договор долевого участия // Право и экономика. – 2007 г. № 10  - с. 65-67.
10. Министерство регионального развития РФ – официальный сайт: www.help.su/press/news_4153.htm

¹ Словарь «Борисов А.Б. Большой экономический словарь. — М.: Книжный мир, 2003. — 895 с.»

² Федеральный закон от 30.12. 2004 № 214-ФЗ (ред. от 16.10.2006) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 

³ Богдан В.В. Гражданско-правовые способы защиты прав потребителей в сфере торговли и услуг // Юрист. - 2009. - № 7. - С. 11-17.

⁴ Брагинский М.И. Обязательства и способы их обеспечения: неустойка, залог, поручительство, банковская гарантия (комментарий к новому ГК РФ). Правовые нормы о предпринимательстве. Бюллетень. Выпуск 1.- М., 1995. - 144 с.

⁵ Богдан В.В. Гражданско-правовые способы защиты прав потребителей в сфере торговли и услуг // Юрист. - 2003. - № 7. - С. 11-17.

⁶ Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.12.2006) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - ст. 3594.;

⁷ Информационный портал о недвижимости - http://www.realestate.ru/interview.aspx?id=336

⁸ Федеральный закон от 30.12. 2004 № 214-ФЗ (ред. от 16.10.2006) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 

⁹Ольга Корнева, Наталия Плугарь - Управляющая компания "УралСиб" «проблемы реализации закона об участии в долевом строительстве».

¹⁰ новый информационный строительный портал  - официальный сайт: http://www.teploenergoforum.ru/stroitelstvo-po-214-fz-mif-problemi-rinka-nedvizhimosti