Договор долевого участия в строительстве

На основании  изложенного можно сделать вывод: практика подсказывает целесообразность учетной регистрации договоров  долевого участия в строительстве жилых помещений. Преимущества такой регистрации на лицо. Во-первых, она подтверждает надлежащее юридическое оформление документов застройщика, во-вторых, упрощается порядок государственной регистрации права собственности на готовую квартиру в будущем.

В соответствии с Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщиком представляются:

1) разрешение  на строительство;

2) проектная  декларация;

3)план создаваемого  объекта недвижимого имущества  с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.⁶

Договор считается  заключенным с момента внесения записи о договоре участия в долевом  строительстве в Единый государственный  реестр прав, а именно: раздел, содержащий записи о правах на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

 

 

 

 

3. Содержание договора участия в долевом строительстве

Заключая  договор участия в долевом  строительстве, стороны этого договора наделяются субъективными правами и обязанностями, которые в дальнейшем и предопределяют поведение участников в рамках существующих между ними правоотношений. В содержание договора включают совокупность прав и обязанностей сторон, при этом обязанности по договору участия в долевом строительстве одной стороны противопоставляются правам другой и наоборот. Между тем права и обязанности сторон составляют содержание обязательственного правоотношения, основанного на договоре, а не самого договора как юридического факта, породившего эти обязательственные правоотношения.

Таким образом, основными обязанностями застройщика по договору участия в долевом строительстве являются:

· подготовка проектной документации, опубликования и размещения проектной декларации, внесение в проектную декларацию изменений, касающихся сведений о застройщике и проекте строительства;

· получения  в установленном порядке разрешения на строительство;

· государственная  регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для создания многоквартирного дома или иных объектов недвижимости;

· строительство или организация строительства объекта недвижимости в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также условиями договора;

· получение  разрешения на ввод в эксплуатации объекта недвижимости и передача разрешения или нотариально удостоверенной копии этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав;

· передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, в срок, указанный в договоре;

· выполнять  гарантийные обязательства;

· использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для создания им многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией;

· предоставлять для ознакомления информацию о себе и о строительстве объекта недвижимости;

· соблюдать  требования, предъявляемые к размещению рекламы об объекте долевого строительства;

· направить  участнику долевого строительства  соответствующую информацию и предложение об изменении договора, в случае, если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок;

· возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора;

· зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога (ч. 5 ст. 13 Закона).

Кроме того, риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства  до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик (ч.6 ст. 4 Закона). Помимо перечисленных, Законом предусматриваются и иные обязанности застройщика.

К основным обязанностям участника долевого строительства следует относить:

· осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые установлены договором (ч. 1 ст.4 Закона);

· приемка  объекта долевого строительства  при наличии разрешения на ввод в  эксплуатацию объекте недвижимости, в установленный договором срок (ч. 1 ст. 4, ч. 4 ст. 8 Закона).

При этом застройщик в праве требовать расторжения договора участия в долевом строительстве в случае нарушения участником долевого строительства условия договора о цене, порядке и сроках внесения платежей (ч. 5 ст. 5 Закона).

Между тем, участникам долевого строительства предоставляется  значительно большее количество прав, чем застройщику.

После изучения основных положений Закона можно  сделать вывод о том, что он в достаточной мере защищает права  граждан - участников долевого строительства, в некоторых случаях даже чрезмерно, что может ударить не только по строительным компаниям, но и по лицам, вкладывающим денежные средства в строительство, а это свидетельствует о его  несбалансированности. При этом на практике возможны различные сложности  с применением этого Закона, например, к изучению всей необходимой документации необходимо во многих случая привлекать специалистов. Процесс приобретения объектов недвижимости, в частности квартиры, на этапе строительства достаточно сложный и нужно подойти к нему максимально ответственно, несмотря на то, что новый Закон лучше защищает права граждан, злоупотребления возможны и в рамках данного Закона. Кроме того, помимо обязательных в договоре могут быть условия, устанавливаемые по соглашению сторон, которые могут быть неприемлемы для дольщика.

 

 

 

 

2. Альтернативные схемы заключения договоров

Работая по 214-ФЗ, застройщик получает право привлекать долевые инвестиции от граждан в строительство жилых домов на законном основании. За счет таких долевых инвестиций может существенно снижаться размер требуемых застройщику кредитов. Поскольку за долевые инвестиции не нужно платить проценты, себестоимость долевого строительства может быть ниже, чем себестоимость строительства, финансируемого банками. Соответственно, прибыль застройщика может быть значительно выше по таким проектам при условии, что заложенные в законе юридические риски застройщика не материализуются. К тому же, застройщик повышает свою конкурентоспособность за счет более безопасных для долевых инвесторов юридических условий вложения инвестиций⁷.

Однако строительные компании не смогли и не захотели работать по 214-му закону. Результат:   объемы строительства резко упали, цены, наоборот,   поползли вверх. 214-й закон, лишив возможности строительные компании собирать деньги по старинке, спровоцировал и трагедию дольщиков.

Несколько лет  назад наиболее одиозные положения закона были поправлены,   в пользу строителей, однако все равно, законная схема сбор денег по 214-му закону тяжело вживается в наш рынок. Тем более, что пока проходил период адаптации закона, строители обратились к другим схемам привлечения денег.

На рынке  сложились так называемые альтернативные схемы покупки жилья на стадии строительства, которые позволяют застройщикам значительно уменьшить ответственность перед дольщиками. Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи.

Договор соинвестирования

Заключая  подобный договор, дольщик должен иметь  в виду, что он становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски и законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя» от 7 февраля 1992 г. № 2300-I защищать его не будут. Дольщик-соинвестор подпадает по действие закона «Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля1999 года № 39 Заметим, что этот договор больше относится к тем, кто «влез» в долевое строительство до 1 апреля 2005 года, то есть до выхода вступления в силу закона № 214.

Договор переуступки  прав требования

Этот договор  предполагает, выкуп договоров долевого участия. В каких случаях его  заключают? Как правило, «свою долю»  продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика. По мере роста этажей, растет цена метра, значит, свой договор долевого участия можно выгодно переуступить. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик он обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены.

Наконец, договор  переуступки прав требования также  регистрируется в Федеральной регистрационной  службе.

Вексельная схема

Смысл вексельной схемы заключается в том, что  дольщикам предлагается приобрести не квартиру, а лишь обязательство  ее передать. У вексельной схемы  два варианта. В первом случае дольщик  покупает вексель у сторонней  организации. Этим векселем он будет расплачиваться с застройщиком за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору. Во втором случае вексель дольщику выдает сам застройщик с обязательством погасить его, передав квартиру в собственность.

На первый взгляд,   очень выгодный вариант, особенно в условиях инфляции и постоянного роста цен на жилье. Но доля риска высока: если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Понятно, что в большинстве случаев данной суммы оказывается недостаточно для того, чтобы купить подходящую квартиру по рыночной цене.

Вексельная  схема предполагает заключение двух договоров   предварительного договора и договор купли-продажи векселя. Эти договоры не регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и покупателям остается уповать на порядочность застройщиков, которые не хотят портить свой имидж скандалами с дольщиками.

Договор предварительной  купли-продажи

Покупатель  и застройщик заключают всего  лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.

В договоре указываются  технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность  покупателя уплатить задаток или  обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но в том случае, если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит «вашу» квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств. В нашей стране судебная практика в этой сфере только складывается, и часто процессы такого рода продолжаются несколько лет. Так что схема явно ненадежная.

Разумеется, такой договор также не регистрируется в органах Федеральной регистрационной  службы. Действенного способа проверить, сколько таких обязательств приняла на себя строительная фирма под планируемое количество квадратных метров, не существует.

Рейтинг договоров  по надежности

Договор долевого участия	+++++
Договор переуступки прав требования	++++
Договор соинвестирования	+++
Вексельная схема	++
Договор предварительной купли-продажи	+

 

 

 

 

 

3. Несовершенство закона

«Черные дыры»  законодательства

Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"⁸ – не может решить все возникающие на рынке строительства и недвижимости проблемы и вопросы. С момента вступления в силу Закона N 214-ФЗ прошло около семи лет. За это время, как показывает практика, применение норм этого Закона было незначительным, что, видимо, вызвано его правовым несовершенством.

Остается  признать тот факт, что сегодня  Закон 214-ФЗ не работает.⁹ Всего лишь двадцать процентов строительных компаний в той или иной мере выполняют требования 214 закона. В настоящий момент на рынке недвижимости используются разнообразные методы реализации жилой недвижимости в обход Закона 214-ФЗ, в том числе через ЖСК и по предварительным контрактам. Строительство жилья идет без необходимых разрешительных документов, и риски своевременной сдачи возводимого дома и передачи квартир дольщикам ни как не обеспечены.