Договор долевого участия в строительстве

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Российское предпринимательское право»

На тему: «Договор долевого участия».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ 3

1. Понятие договора долевого участия в строительстве 4

1.1. Юридическая характеристика договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости 4

1.2. Стороны  договора участия в долевом  строительстве 6

1.3. Существенные условия договора долевого участия 8

2. Альтернативные схемы заключения договоров 14

2.1. Договор соинвестирования 15

2.2. Договор переуступки прав требования 15

2.3. Вексельная схема 15

2.4. Договор предварительной купли-продажи 16

Рейтинг договоров  по надежности 17

3. Несовершенство закона 17

«Черные дыры»  законодательства 17

Плюсы 214-ФЗ 19

Предлагаемые  поправки 19

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 21

Список литературы 23

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Сегодня очень  распространено долевое участие  в строительстве, при этом остается большое количество людей, придерживающихся мнения о том, что покупать квартиру на стадии  строительства очень рискованно. И для того, чтобы разобраться в данном вопросе я решила изучить проблему долевого участия глубже. Тем более, я сама рано или поздно задумаюсь о покупке квартиры. И тут передо мной встанет вопрос: купить квартиру на первичном или на вторичном рынке.

Долевое участие - это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось  бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое  строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

Поэтому люди обращаются в риэлтерские компании и приобретают жилье, в уже  построенных объектах.

Но, на мой  взгляд, долевое участие в строительстве  – это очень выгодно, ведь так  мы приобретаем жилье по сравнительно низким ценам. Но, для того, чтобы избежать проблем с недобросовестными застройщиками, нужно тщательно подойти к их выбору, а также предварительно проконсультироваться со специалистами и самим внимательно изучить все тонкости и подводные камни. Как говорится: «Осведомлен – значит вооружен!»

1. Понятие договора долевого участия в строительстве

1. Юридическая характеристика договора долевого участия  в строительстве объектов недвижимости

Сегодня большинство  объектов недвижимости строится за счет средств частных инвесторов, привлечение которых происходит на основе договора участия в долевом строительстве, это связано с тем, что государственных капитальных вложений либо не достаточно, либо вообще нет.

Еще до принятия Закона РФ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» это договор часто называли инвестиционным договором в сфере строительства, договором финансирования строительства и другими. Распространенность такого договора обуславливается тем, что для участников это очень удобно: застройщик, объединив вклады различных инвесторов собирает достаточную сумму для начала строительства, а инвестор в свою очередь имеет возможность сэкономить, ведь в данном случае он приобретает квартиру по значительно низкой цене.

Договор долевого строительства является сравнительно новым для российского законодательства и до принятия специального Закона, регулирующего отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств дольщиков для строительства объектов недвижимости, он не входил в систему поименованных договоров Российской Федерации.

Долевое участие  по-разному трактуется в различных  источниках, в качестве примера можно привести такое определение: «Долевое участие — совместное наряду с другими партнерами вложение финансовых ресурсов в дело с целью создания новых предприятий и фирм на основе кооперирования нескольких предприятий и организаций.»¹ Но такое определение, на мой взгляд, не подходит под нашу ситуацию, ведь мы рассматриваем долевое участие в строительстве, где инвесторы нацелены на получение в дальнейшем объекта недвижимости, а в определении говорится о создании новых предприятий и организаций. У участников и застройщика нет общей цели деятельности, также не происходит соединения их вкладов, т.е. нет условий, которые позволили бы регулировать данные отношения на основе норм о договоре простого товарищества

1 апреля 2005 года  вступил в силу один из наиболее  значимых документов из пакета  по формированию рынка доступного  жилья - Федеральный закон РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»². В части 1 ст. 4 данного Закона содержится легальное определение договора участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Закон был принят для защиты долевого участия от недобросовестных застройщиков. Он ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно. В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства. Договору долевого участия посвящена большая часть закона № 214. Поэтому мы можем сделать вывод – это самый надежный, защищенный законом договор.

1.2. Стороны договора участия в  долевом строительстве

Согласно  ст. 4 Федерального Закона сторонами  признаются: застройщик и участник долевого строительства. В свою очередь в ч. 1 ст. 1 рассматриваемого Закона говорится, что он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Важно заметить, что денежные средства у участников могут привлекаться в ином порядке, путем выпуска эмитентом облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах, а также в случаях, установленных законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона). Можно смело сделать вывод о том, что многим застройщикам при привлечении средств дольщиков пришлось отказаться от применяемых ими схем привлечения инвестиций - посредством договоров простого товарищества (совместной деятельности), посредством создания коммандитных товариществ (дольщик становится членом товарищества, вносил взнос и при выходе из товарищества получал в собственность квартиру).

Застройщикам  пришлось забыть об ухищрениях, т.к. положении этого Закона применяются ко всем строящимся объектам недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 31 марта 2005 года (ч. 2 ст. 27 Закона). Нередко складывалась ситуация, когда возводимое жилье уже продано, стройка близилась к концу, но официально она была по сути нелегальной.

Таким образом, в качестве участника долевого строительства  может выступать как физическое лицо, так и юридическое.

Застройщику законодатель уделяет сравнительно больше внимания, детально оговорив требования, которым должно соответствовать лицо, чтобы иметь право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 3 Закона).

Организации, выступающие в роли застройщика, условно можно разделить на две  группы: собственно застройщики и  посредники.

Застройщики - организации, которые своими силами и производственными мощностями строят здания, а граждан привлекают для финансирования (инвестирования) строительства. Чаще всего ими являются специализированные строительные организации либо инвестиционные компании.³

Посредники - организации, действующие от имени  Застройщиков и основная задача которых - реализовать квартиры. Чаще всего в этой роли выступают организации, занимающиеся риэлтерской деятельностью.⁴

Таким образом, в соответствии с ч.1 ст. 3 Закона привлекать средства участников долевого строительства компания - застройщик может только после соблюдения следующих условий: во-первых, получения разрешения на строительство; во-вторых, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации; и, в-третьих, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства. При этом в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий, граждане вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ в двукратном размере и возмещения сверх суммы процентов причитающихся гражданину убытков (ч. 3 ст. 3 Закона). Помимо этого, Закон наделяет участника долевого строительства правом в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве и потребовать возврата денежных средств и уплаты неустойки (ст. 9 Закона) в случае нарушения застройщиком своих обязательств, при этом застройщику такое право не предоставляется.

2. Существенные  условия договора долевого участия

Для того чтобы  заключить договор необходимо определить условия, на которых будет достигнуто соглашение. Конечно, в первую очередь это касается существенных условий, так как если они не будут согласованы, договор не будет считаться заключенным.

Договор должен содержать:

1) определение  подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

При этом обязательно  должен быть указан точный размер общей  или полезной площади объекта. А также предварительный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее положение в осях; планировку квартиры; количество уровней в квартире, наличие и площадь мансард, кладовок и т.п.; площадь иных помещений подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома⁵.

2) условие  о сроке передачи застройщиком  объекта долевого строительства в рассрочку участнику долевого строительства.

Законодатель четко указал, какой именно срок является определяющим в поиске ответа на вопрос о надлежащем исполнении обязательства сторон по договору. Ведь обязанности застройщика в срок передать участнику строительства объект недвижимости корреспондирует обязанность участника принять этот объект. Кроме того, факт передачи (с момента подписания сторонами передаточного или иного документа о передаче) застройщиком участнику объекта долевого строительства является основанием считать обязательства застройщика исполненными (ч. 1 ст. 12 Закона). Соответственно теперь нет необходимости отдельно указывать в договоре срок начала и окончания строительства, а также срок сдачи готового объекта в эксплуатацию, что до недавнего времени было широко распространено в практике заключения таких договоров.

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Ценой договора участия в долевом строительстве  является тот объем денежных средств, который участник обязан уплатить для строительства объекта недвижимости. Кроме того, в договоре должно быть определено каким образом вносятся средства единовременно или по частям. При этом периоды внесения сумм определяются годами, месяцами или неделями (ч.3 ст.5 Закона). На практике большая часть денежных средств обычно подлежит перечислению до момента завершения строительства.

Соответственно  просрочка внесения платежа является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

4) гарантийный  срок на объект долевого строительства  (не менее 5 лет)

В случае существенного  нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Кроме того, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных  выше условий он считается незаключенным.

Хочется отметить, что сейчас договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме, что, конечно же, решает массу проблем. К примеру, раньше процедура регистрации таких договоров не была законодательно предусмотрена. И поэтому у недобросовестного застройщика появлялась возможность продать одну квартиру нескольким инвесторам, заключая в итоге договор с первым заключившим договор. Судебные споры между претендующими на одну и ту же квартиру гражданами, а также между гражданами и компаниями, нередкое явление и сейчас. В принципе это довольно естественно, ведь в связи с отсутствием законодательной регламентации отношений из договора участия в долевом строительстве и основном их регулирования, исходя из общих положений об обязательствах, этот договор должен был быть заключен в простой письменной форме согласно ст. 160-162 ГК РФ, путем составления одного документа подписанного сторонами.