Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним

 

Vср=(151 х 1 + 136,5 х 2+ 147,5 х 3 ) / (1+2+3) = 144,42тыс.долл.

Ответ: стоимость объекта равна 144,42 тыс. долларов

Задание № 4.  Расчет чистого операционного дохода от объекта

Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:

- общая площадь объекта Sобщ = 800 м2; 

- площадь, занятая собственником  = 90 м2; 

- арендная площадь   Sар = 760  м2 , из них 300 м2 сданы в аренду на 10 лет по ставке  C = 300 у.е. за м2 (контрактная арендная плата);

- рыночная арендная ставка – Ар = 310 у.е. за м2;

- платежи по договору  страхования 1950 у.е.; 

- расходы на управление  составляют 5% от действительного  валового дохода;

- коммунальные платежи  7700 у.е.; 

- расходы на уборку  помещений 4500 у.е.; 

- затраты на техническое  обслуживание 3300 у.е.; 

- стоимость очередной  замены дверных проемов составляет Х = 18000 у.е., замена необходима через 7 лет;

- депозитная ставка надежного  банка 12%; 

- норма потерь от недозагрузки 10%; 

- норма потерь от неплатежей 3%; 

- налоговые платежи - 4600 у.е.; 

- доход от прачечной составляет   D = 20000 у.е. в год.

В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму – К = 200 000 у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Решение:

1) Оценка потенциального  валового дохода (PGI):

Поскольку  рыночная арендная ставка выше контрактной, определим  выгоды  ( )  от расторжения договора (как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной  арендным ставкам в течение срока  аренды):

Так как выгоды от расторжения  меньше затрат на расторжение (65000 у.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке  потенциального валового дохода (PGI):

  (контрактный)=300х300=90 000 у.е.

   (рыночный)= 310х (760-300) =142 600 у.е.

2) Оценка потерь от  недозагрузки и потерь от неплатежей:

 Базой для оценки  потерь от недозагрузки ( ) является  . Отсюда:

 Базой для оценки  потерь от неплатежей ( )  является

( ), следовательно

у.е

3) Оценка действительного  валового дохода (EGI):

4) Оценка операционных  расходов (COE).

В соответствии с условиями  задачи, расходы по всем статьям, за исключением расходов на управление и на замену дверных проемов, даны в явном виде. Выполним оценку расходов на управление и замену дверных проемов:

Расходы на управление:

EGIx5%=231789,8х0,05=11589,49 у.е.,

Расходы на ремонт: 18000хSFF(12%;7 лет)=18000х0,09912= 1784,16у.е.

Всего СОЕ = 11589,49+1784,16+7700+4500+3300+1950 +4600=35423,65 у.е.

5) Оценка чистого операционного  дохода  на связанные инвестиции (собственные и заемные:

=EGI -COE=231789,8-35423,65=196366,15 у.е.

6) Оценка чистого операционного  дохода собственника:

Здесь  – чистый операционный доход кредитора или расходы  собственника по обслуживанию долга, которые  определяются суммой Vm, сроком кредита nm и ставкой ссудного процента Ym кредитного договора и рассчитываются по формуле:

=Vm х [Ym+SFF(nm,Ym)]=200000х[0,12+SFF(25 лет;12%)=

=200000х0,00750=24300 (у.е.).

Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника (владельца объекта недвижимости) будет равно:

=196366,15 - 24300= 172066,15 у.е.,

   или округленно, 172066 у.е.

Ответ: чистый операционный доход владельца объекта недвижимости равен 172066 у.е.

Задание №5 . Оценка недвижимости на основе доходного подхода

Необходимо  оценить бизнес-центр на основе следующей  информации:

1)данные, характеризующие деятельность оцениваемого бизнес-центра:

- арендная  площадь бизнес-центра  – S=2000кв.м, вся площадь сдается в аренду по рыночной ставке;

- рыночная арендная ставка составляет 4000 руб. за 1 кв.м  в год;

- количество  заключенных договоров аренды  – 65;

- норма  потерь от недозагрузки арендной  площади  -10 %;

- норма  потерь от неплатежей за аренду - 5%;

- операционные  расходы – 40 % от  действительного  валового дохода;

- расстояние  до центра города – 25 км;

- финансирование  деятельности бизнес-центра осуществляется за счет собственных средств.

2) рыночные  данные по сопоставимым с оцениваемым объектам (таблица 2).

Таблица 2 – Данные  по сопоставимым объектам

Показатели	Сопоставимые  объекты
	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Цена  продажи, тыс.руб.	21500	15200	25000	30000
Чистый  операционный доход, тыс.руб.	4515	3344	5250	6270

Требуется:

а) выбрать из перечисленных в  пункте 1 данных необходимые для  оценки стоимости бизнес-центра;

б) рассчитать на основе приведенных  в пункте 2 данных недостающий показатель (его значение принять равным моде);

в) определить рыночную стоимость  бизнес-центра.

Решение:

1). Потенциальный валовой доход=2000 кв.м х 4000 руб. = 8 000 000 руб.

2). Потери:  из-за недозагрузки (2000 кв.м х 0,1) х 4000 = 800 000 руб.

из-за неплатежей 8 000 000 х 0,05 = 400 000 руб.

3).Действительный валовой доход=  8 000 000 –800 000 –400 000 = 6 800 000 руб.

4). Операционные расходы = 6 800 000 х 0,4 = 2 720 000 руб.

5). NOI = 6 800 000 – 2 720 000 = 4 080 000 руб.

     Находим R:   R = NOI / V₀

    по 1-му объекту R₁= 4515 / 21500 = 0,21;

                                R₂₌ 3344 / 15200 = 0,22;

                                R₃= 5250 / 25000 = 0,21;

                      R₄= 6270 / 30000 = 0,21;

   R_ср. = (0,21 + 0,22 + 0,21 + 0,21) / 4 = 0,21.

    Находим стоимость  бизнес-центра, V₀ :

= 4 080 000/ 0,21 = 19 428 571 руб.

Ответ: стоимость бизнес-центра 19 428 571 руб

 

Задание №6.  Анализ альтернатив развития объекта

Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования  свободного участка земли в городской  черте с учетом того, что зонирование  разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы или бизнес-центра. Проведенные аналитиком исследования открыли следующую информацию:

Супермаркет: стоимость строительства = 460 000 долл; чистый операционный доход = 150 000 долл; коэффициент капитализации для здания =13%; коэффициент капитализации для земли =12%.

Гостиница: стоимость строительства  = 500 000 долл; чистый операционный доход = 160 000 долл; коэффициент капитализации для здания =14%;  коэффициент капитализации для земли =11%.

Бизнес-центр: стоимость строительства  = 600 000 долл; чистый операционный доход = 110 000 долл; коэффициент капитализации для здания =12%; коэффициент капитализации для земли =9%.

Расчеты представить в виде таблицы.

Решение:

Расчеты представлены в  таблице 3.

Таблица 3.  Анализ ННЭИ участка  земли.

№	Показатели	Варианты использования земли
		супермаркет	гостиница	бизнес-центр
1	Чистый операционный доход, NOI, долл.	150 000	160 000	110 000
2	Стоимость строительства, Vв, долл.	460 000	500 000	600 000
3	Коэффициент капитализации для  зданий, Rв, %	13	14	12
4	Доход, приходящийся на здания, долл., (2х3)	59800	70000	72000
5	Доход, приходящийся на землю, долл., (1-4)	90200	90000	38000
6	Коэффициент капитализации для  земли, RL, %	12	11	9
7	Остаточная стоимость земли, VL, долл.	751 666,6	818 181,8	422 222,2

 

V_L = ( NOI – V_в  х R_в ) / R_L

 

Ответ: наилучший вариант – гостиница, т.к. остаточная стоимость максимальна.

 

Задание № 7.  Расчет валового рентного мультипликатора

Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального  жилого дома за 20000 долл. Дом был построен за 55000 долл., но прекрасно вписался в среду, где соседние дома стоили от 80000долл. до 90000долл. Соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 639 до 729 долларов в месяц соответственно, новый дом предполагалось сдать за 689 долл. в месяц. Через полгода после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной стоимости не удалось и за 15 месяцев. Тогда дом был сдан в аренду за 614 долл. в месяц, что соответствовало арендным ставкам для аналогичных домов после изменения схемы движения.

Определить:

1) валовой  рентный мультипликатор, соответствующий  новому дому;

2) вероятную  первоначальную рыночную стоимость  дома;

3) величину потери в стоимости  дома из-за изменения маршрута  движения транспорта.

Решение

1) рассчитывается валовой рентный  мультипликатор на основе данных  по сопоставимым домам:

2) определяется среднее значение  валового рентного мультипликатора:

3) определяется вероятная первоначальная  стоимость дома:

4) определяется арендная стоимость  дома:

5)  рассчитывается величина потерь  стоимости из-за изменения схемы  движения:

6) рассчитывается окончательная  стоимость с учетом потерь:

76332,48-(-8702,4) = 85034,88 долл.

Ответ: окончательная стоимость с учетом потерь 85034,88 долл.

 

Задание № 8.  Ипотечно-инвестиционный анализ

Клиент банка может  предоставить обеспечение по  ипотечному кредиту в 400 долларов  под 10 % годовых, погашаемого за 15 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный  капитал составляет 100 долларов; ставка дохода на капитал должна составлять 12 % годовых. Рассчитать требуемый ежегодный  чистый операционный доход, который  бы удовлетворил и кредитора, и заемщика.

Решение:

1. Оценка чистого операционного дохода собственника (NOI_e), который определяется суммой V_e , сроком кредита n_e и ставкой дохода на капитал Y_e и рассчитывается с помощью таблиц сложных процентов, текущая стоимость аннуитента:

NOI_e = V_e х SFF (n_e , Y_e )= 100 х (12%, 15 лет)= 100 х 83,32167 = 8332,16 долл.

2) Оценка чистого операционного  дохода клиента банка или расходы  по обслуживанию долга (NOI_m), которые определяются суммой V_m, сроком кредита n_m и ставкой ссудного процента Y_m  кредитного договора и рассчитываются по формуле с помощью таблиц сложных процентов, взнос на амортизационную единицу

NOI_m = V_m х SFF (n_m , Y_m)= 400 х (10%, 15 лет)= 400 х 0,01075 = 4,3 долл.

3) Оценка чистого операционного  дохода (NOI):

NOI = NOI_e - NOI_m = 8332,16 – 4,3 = 8327,86 долл.

 

Ответ: требуемый ежегодный чистый операционный доход, который удовлетворил бы и кредитора и заемщика равен 8327,86 долл.

 

Задание № 9. Финансовый  левередж

Оценить влияние финансового  левереджа на ставку дохода на собственный капитал инвестора, который рассматривает возможность покупки объекта недвижимости стоимостью – = 5 600 000 у.е. Инвестор рассчитывает взять кредит на N=20 лет на сумму = 4 300 000 у.е. под 9 % годовых с ежемесячными платежами. Ожидается, что чистый операционный доход от этого объекта составит  = 750 000 тыс. долларов.

Определить, является ли данный финансовый левередж положительным? Будет ли левередж положительным, если ставка по кредиту измениться до 11%?

Решение:

Расчеты представлены в  таблице 4:

Таблица 4. Определение типа левереджа

№	Показатели	Положительный левередж	Отрицательный левередж
1	Стоимость объекта недвижимости ( V0 ), $	5 600 000	5 600 000
2	Стоимость собственного капитала ( Ve ), $, (1 – 3)	1 300 000	1 300 000
3	Сумма кредита ( Vm ), $	4 300 000	4 300 000
4	Чистый  операционный доход (I0 ), $	750 000	750  000
5	Ставка процента по кредиту  ( i ), %,	9	11
6	Обслуживание долга ( Im ), $ (PMT=2500000	4300000*0,23372= =1004996	4300000*0,30159= =1296837
7	Финансовый поток до налогообложения  ( Ie ), $, (4-6)	-254996	-546837
8	Коэффициент капитализации ( R0 ),%, (4 / 1)	13	13
9	Коэффициент капитализации собственного капитала ( Re ), %, (7 / 2 )	19	42
10	Коэффициент капитализации для  заемного капитала (Rm), доли,(6/3)	0,23	0,30