Правовое гегулирование ипотечного кридитования

Не допускается ипотека  части земельного участка, которая  с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и  по договору залога закладной на земельный  участок может быть банк, имеющий  лицензию на осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России.

Здания, сооружения, которые  находятся или будут возведены  на закладываемом земельном участке  и принадлежат залогодателю, могут  быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если в закладной на земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограниченного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Если ипотека установлена  на земельный участок, на котором  находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения  ипотечного кредита или других «прегрешений»  собственника его земельный участок  может быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания».

В настоящее время в  нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и законодательство об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг.

1.2.2. Особенности ипотека  предприятий

Предметом ипотеки предприятия  является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

В составе заложенного  имущества предприятия включаются: полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем  улучшения имущества, а также  приобретенные предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.

Передача предприятия  в ипотеку допускается при  наличии согласия собственника имущества  предприятия или уполномоченного  им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.

Ипотекой предприятия  может быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении  которого возбуждено дело о банкротстве  либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой предприятия  обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого  в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки. 

Ипотекой предприятия  обеспечиваются главным образом долгосрочные инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия.

1.2.3. Особенности ипотека  жилых домов и квартир

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения  погашения ссуды, предоставленной  для строительства, реконструкции  или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и  другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий  залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки  и другие кредитные учреждения, имеющие  специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Лица, проживающие в жилых  домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право  на преимущественную покупку занимаемого  ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотрено  договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся  в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако он вправе сдать  такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

1.3. Государственная регистрация  ипотеки

Ипотека подлежит государственной  регистрации учреждениями юстиции  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом  о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту  нахождения имущества, являющегося  предметом ипотеки. Государственная  регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.

Для государственной регистрации  ипотеки должны быть представлены:

-       нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

-       документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

-       доказательства уплаты регистрационного сбора;

-       документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.  

Если в договоре об ипотеке  указано, что права залогодержателя  удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию  ипотеки, представляются также: закладная  и ее копия; документы, названные  в закладной в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня  поступления необходимых для  ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию  ипотеки.

Государственная регистрация  ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество.

Датой государственной регистрации  ипотеки является день совершения регистрационной  записи об ипотеке в едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются  в очередности, определяемой на основании  дат поступления всех необходимых  документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. 

Регистрационная запись об ипотеке  в едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки  и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается  в регистрационной записи об ипотеке.

Эти данные вносятся в регистрационную  запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

Государственная регистрация  ипотеки удостоверяется путем надписи  на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, дату, место государственной  регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию  ипотеки. 

Орган, осуществивший государственную  регистрацию ипотеки, оставляет  в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает  выдачу закладной, также и копию  закладной с приложениями.

Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки  и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке  возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

Регистрационная запись об ипотеке  погашается на основании заявления  законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании  решения суда, арбитражного суда или  третейского суда о прекращении  ипотеки.

Государственная регистрация  ипотеки является публичной. Любое  лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о  том, имеется ли регистрационная  запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку  из регистрационной записи об ипотеке.

Копия закладной, находящаяся  в архиве органа, осуществившего государственную  регистрацию ипотеки, не относится  к документам публичного характера.

 

Глава 2: Ипотечные банки

2.1. Основная деятельность  ипотечных банков

Ипотечные банки предоставляют  долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек на землевладение, под которое выдается ссуда.

Благодаря своей долгосрочности (20—30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками ссудами.

В связи с тем, что ипотечные  ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земельного участка (залоговая стоимость).

Для подсчета залоговой стоимости  в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи  закладных листов. Таким образом, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию. Чистая выручка = курс продажи — бонификация.

Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним  твердые проценты на все время  действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.