Приватизация. Право на жилище

Собственники приватизируемого жилья (Наймодатели) - органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также государственные или муниципальные унитарные предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

По мнению П.В. Крашенинникова наймодателей можно разделить  на два вида субъектов:

- органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия  и учреждения, осуществляющие приватизацию  муниципального жилищного фонда;

- государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного  за ними государственного жилищного  фонда.

Указанные субъекты, проводят необходимые организационные меры, направленные на  беспрепятственное осуществление передачи жилья в собственность граждан, могут принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.27

Подобное деление субъектов договора приватизации осуществляется по принципу  принадлежности приватизируемого жилья к государственному или муниципальному жилищному фонду.

Договор социального найма - это единственный способ осуществления гражданами своего законного права на приватизацию жилья. Данное положение закреплено в ст. 7 Закона о приватизации жилого фонда. Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым муниципалитетом, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

Договор передачи не требует нотариального удостоверения, что вытекает из общей политики проведения приватизации и ее основного принципа бесплатности.

Договор о передаче жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Заключение договора о передаче жилья не является основанием возникновения права собственности. Законом о приватизации установлено, что право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке 28.

Юридический состав возникновения права собственности, включающего в себя два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права.

Актуальным является вопрос изменения и расторжения договора о приватизации жилья.

Как известно, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Если достигнуто соглашение  граждан, с одной стороны, и организаций - собственников жилья или уполномоченных ими органов - с другой внесение изменений в договор приватизации жилья допустимо. При этом отказ в изменении договора приватизации жилья не противоречит действующему законодательству, в соответствии с которым не предусмотрено обязательного изменения договора приватизации жилья по требованию бывшего нанимателя жилого помещения29.

Отказ от внесения изменений в договор приватизации жилья может быть обжалован одной из сторон в судебном порядке. Причины внесения изменений в договор о приватизации жилья разнообразны. Основными среди них являются: включение в договор лиц, ранее отказавшегося от участия в приватизации; изменение состава участников; исправление технических ошибок и т.д.

Изменения, внесенные в договор о приватизации жилья вступят в законную силу только государственной регистрации.

На практике широко используется такое понятие как "расприватизация" - категория споров о расторжении договора о приватизации жилья. Граждане могут расторгнуть договор приватизации в судебном порядке при отказе организации - собственника жилья на расторжение договора и в добровольном внесудебном порядке при наличии любых оснований для расторжения договора.

 По словам С.И. Курпякова в случаи расторжения договора о приватизации жилья: "Во-первых, пострадали престарелые одинокие граждане, которым передавать жилье по наследству некому, ставшие жертвами криминальных структур, желающих под любым предлогом захватить жилье у таких собственников. Вторая, более многочисленная категория граждан - это очередники, которым посчастливилось получить жилье за счет государства после приватизации занимаемого ранее"30. Основными мотивами "расприватизации" стали: высокая ставка налог на недвижимость, невозможность содержания жилых помещений на праве собственности, перемена места жительства, передача жилья несоответствующего качества и т.д.

Согласно п. 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения31. Данная правовая норма обуславливает удовлетворение в жилищных потребностей граждан, изменивших место жительства и жилые помещения.

Расторжение договора о приватизации жилья е влечет возникновение права граждан на одноразовую бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

Многие авторы статей о приватизации в юридической литературе высказывают мнение, что вопрос расторжения договора приватизации затрагивает принцип одноразовости бесплатной приватизации. При расторжении договора приватизации по соглашению сторон право на повторную бесплатную приватизацию утрачивается, так как конкретным субъектом приватизации оно уже реализовано. Реализация права на приватизацию происходит и при признании договора приватизации недействительным по решению суда, и право на приватизацию утрачивается не по воле субъекта приватизации. Таким образом, право на бесплатную приватизацию должно быть связано не с фактическим выражением воли субъектов приватизации на заключение договора о передаче жилья в собственность, а с фактом действия договора приватизации

Из вышесказанного следует, что договор приватизации жилого помещения является единственным способом осуществления гражданами своего права на приватизацию жилья. При этом законную силу данный договор приобретает только после государственной регистрации. Правом на заключение договоров приватизации жилья от лица государства наделяются органы, в ведении которых (на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) находятся жилые помещения, подлежащие приватизации.

Так 11 марта 2013 года администрацией Клетского муниципального района был заключен договор передачи квартиры в собственность граждан с Уроковой Г.Х. (приложение). В соответствии с договором администрация Клетского муниципального района  безвозмездно передала в собственность гражданки, занимаемую ей по договору социального найма от 08.02.2013 г. однокомнатную квартиру общей площадью 39, 1 кв.м. Этот договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от администрации Клетского муниципального района к Уроковой Г.Х. После обращения гражданки в органы государственной регистрации за свидетельством, которое подтверждает право собственности на жилое помещение она станет полноправным собственником занимаемой квартиры.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Приватизация жилья – это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Отношения в сфере приватизации жилья регулируются Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Принятие Закона о приватизации обусловлено проходившими в стране в 90 – х годах экономическими реформами, одной из задач которых являлось создание рынка жилья. В первоначальном варианте Закон о приватизации просуществовал недолго. Правоприменительная практика показала, что Закон требует внесения изменений. Активность граждан не успевших приватизировать свое жилье послужила причиной переноса сроков окончания бесплатной приватизации трижды.

К отношениям в сфере приватизации жилья применяются основные принципы гражданского права. Принцип дозволительной направленности предоставляет гражданам возможность воспользоваться принадлежащим ему правом или отказаться от его осуществления. Отказ от реализации права на приватизацию не влечет к его прекращению.

Принцип равенства правого режима субъектов реализуется в защите равным образом всех собственников в реализации их права на приватизацию жилья.

Принцип неприкосновенности собственности закладывает основы имущественного порядка в экономике. Данные принцип обеспечивает возможность собственникам стабильно осуществлять свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению, принадлежащим имуществом.

Принцип свободы договора закрепляет отказ от понуждения к заключению договора передачи  жилья в собственность граждан.

Принципы приватизации жилья не следует рассматривать в отрыве друг от друга, так как они взаимно дополняют и раскрывают один другой.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Предметом договора, как и объектом приватизации жилого помещения является жилое помещения, относимое к государственному или муниципальному жилищному фонду РФ.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Договор передачи квартир в собственность граждан считается заключенным с момента подписания его сторонами, и не подлежит государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.

Срок окончания бесплатной приватизации продлен Государственной Думой РФ 1марта января 2013 года до 1 марта 2015 года.

На основании анализа законодательства о приватизации жилых помещений, специальной, учебной и научной литературы по рассматриваемому вопросу, юридической и судебной практики по делам, связанным с приватизацией жилых помещений, можно сделать следующие выводы.

1) Граждане, давшие согласие  на приватизацию жилого помещения  на одного из членов семьи, и отказавшиеся таким образом  от доли в приватизированном  жилом помещении, приобретают право постоянного бессрочного пользования данным жильем. Указанное вещное право является абсолютным, то есть не может быть прекращено помимо воли его обладателя вне зависимости от будущей юридической судьбы данного жилого помещения. Данное право принадлежит гражданам, вне зависимости от того, в который раз ими используется право на приватизацию жилого помещения.

2) Процессуальной формой  добровольного волеизъявления граждан  на приватизацию жилья может  являться не только письменное  заявление о приватизации занимаемого жилого помещения, но и доверенность на совершение действий, связанных с приватизацией жилья, в которой выражена воля наследодателя о приобретении жилого помещения в собственность. При этом следует учитывать экстраординарные обстоятельства, повлекшие смерть наследодателя и не позволившие ему надлежащим образом оформить заявление о приватизации и другие документы.

3) Приватизация комнат  в коммунальной квартире не  может быть обусловлена согласием  других лиц, проживающих в данной  квартире. Основанием для ее передачи в собственность граждан является волеизъявление лиц, проживающих в данной комнате.

4) Принцип бесплатности  приватизации жилых помещений  является временным, и будет отменен  в ближайшие годы.

Продление срока бесплатной приватизации может привести к тому, что существенно сократятся государственный и муниципальный жилищные фонды, что уже происходит, так как с каждым годом растет количество приватизированных жилых помещений, а строительство жилых комплексов для государственного и муниципального жилищных фондов практически остановилось на нулевой отметке.

По нашему мнению, законодатели приняли правильное решение, продлив бесплатную приватизацию жилых помещений, так как, по-прежнему, у многих граждан России нет возможности приобрести жилье в собственность за свои деньги. Но, пожалуй, наиболее оптимальным вариантом было бы расширение строительства жилья, предназначенного для государственного или муниципального жилого фонда, что позволило бы всем гражданам, не имеющим собственного жилья, получить квартиру на условиях договора социального найма.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

Нормативные правовые акты

 

1. Конституция Российской  Федерации. Принята Всенародным  голосованием 12 декабря 1993 года (с учетом  поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 № 6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) [Текст] // Российская газета. - 2009. - № 7 - 21 января.