Приватизация. Право на жилище

По мнению Ю.К. Толстого21 понятие жилищного фонда, включает в себя совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

П.В. Крашенинников 22в основу классификации жилищных фондов закладывает два признака:

- принадлежность к той  или иной форме собственности (частный, государственный, муниципальный);

- по характеру использования (индивидуальный, социальный, специализированный, коммерческий).

 Классификация, приведенная в Жилищном кодексе РФ делит жилищный фонд на частный, государственный и муниципальный.

Требования к жилым помещениям устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами. На сегодняшний день таким нормативным актом является Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". В данном правовом акте даны определения жилому дому, квартире, комнате и многоквартирному дому по которым можно идентифицировать жилые помещения.

Использование вспомогательных помещений в качестве жилых не допускается, также как и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Вопрос признания помещения жилым, пригодным или непригодным для проживания граждан, а также решения о признании жилья аварийным, подлежащим реконструкции входит в полномочия межведомственной комиссии. Такие комиссии создаются на различных уровнях власти, в зависимости от принадлежности жилого фонда к тому или иному виду собственности.

 В состав комиссии  обязательно входят представители  органов уполномоченных на проведение  контроля состояния и использования  жилого фонда.

С правом совещательного голоса к работе в комиссии привлекается собственник жилого помещения. В случае необходимости могут привлекаться профессиональные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

К полномочиям орган местного самоуправления относится принятие  решений о признании частных жилых помещений, находящихся на их территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан Требования, которым должно соответствовать жилое помещение очень многочисленны. Перечислим основные из них:

- расположение жилых помещений должны осуществляться в жилых зонах;

- состояние несущих и  ограждающих конструкций должно  обеспечивать безопасное пребывание  граждан и сохранность инженерного  оборудования;

- жилое помещение, должно  быть обустроено и оборудовано  таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами;

- жилое помещение должно  быть электроосвещением, хозяйственно-питьевым  и горячее водоснабжением, водоотведением, отоплением и вентиляцией, а в  газифицированных районах также  и газоснабжением;

- монтаж инженерных систем  вентиляции, отопления, водоснабжения, водоотведения, должен осуществляться  в соответствии с требованиями  безопасности, установленными в  действующих нормативных правовых  актах23;

- жилые помещения должны  быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств;

- планировочные решения  жилых помещений,  минимальная  площадь комнат и помещений  вспомогательного использования, призваны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели;

- комнаты и кухни в  жилом помещении должны иметь  непосредственное естественное  освещение.

Жилые помещения также должны иметь допустимые уровни звукового давления, вибрации, облучения, концентрации в воздухе вредных веществ и т.д.

Многообразие требований создает массу возможностей для возникновения нарушений в их трактовке должностными лицами, призванными обеспечить точное применение законов на местах.

Одним из условий реализации права на приватизацию жилого помещения является  его принадлежность к государственному или муниципальному жилищному фонду и использование его гражданами на условиях социального найма. Иными словами, приватизации не подлежат жилые помещения специализированного и служебного фондов. Граждане, занимающие помещения предназначенные для постоянного проживания на условия социального найма являются главными субъектами приватизации. Необходимо  отметить, что реализовать право на приватизацию невозможно, если помещение предоставлено  на условиях коммерческого найма.

К сожалению, нередки случаи когда договоры о передаче занимаемых жилых помещений в собственность осуществляется путем признания права на приватизацию в судебном порядке. Но даже при вступившем в силу судебном решении местные власти настаивают на прохождении дополнительных процедур для заключения договора о приватизации.

В частности, Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 необходимо дополнить положением о том, что при вступившим в силу решении суда о признании права на приватизацию служит основанием заключения договора о приватизации, при этом совершение иных действий, в таких случаях не требуется.

В соответствии с позицией Верховного Суда РФ при рассмотрении споров, связанных с приватизацией жилья, суд должен проверять, подлежит ли приватизации данное жилое помещение и законность оснований на основании которых гражданин занимает помещение, которое он желает приватизировать на.

Факты, установленные вступившим в силу решением суда не подлежат дополнительному признанию и доказыванию. В этом теряется смысл и практика о предварительном заключении договоров социального найма при наличии судебного решения о признании права на приватизацию, что не способствует развитию гражданского оборота и мешает реализации гражданами права на приватизацию24.

Рассмотрим вышеизложенные положения на примернее судебного решения.  Районный суд за гражданином  К.  признал право на приватизацию занимаемого им жилого помещения, которое предоставлено ему еще в 1989 г. на основании служебного ордера.

Администрация района в приватизации заявителю отказала, что стало основанием для разрешения данной ситуации в судебном порядке. Организация, выдавшая ордер на жилое помещение, было ликвидировано в 1995 г. и  акты приема-передачи жилого фонда в муниципальную собственность были утрачены. Решением суда по данному делу признано право пользования К. на условиях социального найма занимаемым жилым помещением. Однако исполнение решения суда заняло более 6 месяцев, так как администрация района потребовала  заключить договор социального найма. По распоряжению главы администрации жилое помещение исключается из служебного жилого фонда  и только потом становится возможным заключение договора о приватизации. Такие бюрократические процедуры противоречат Закону о приватизации, который допускает приватизацию служебных жилых помещений, переданных в собственность муниципалитетов, без обращения в суд.

Проблема в реализации права на приватизацию возникает, если запланирована реконструкция жилого помещения. Однако, Закон о приватизации не выделяет реконструкцию жилого помещения как основание для отказа в приватизации. Иное возможно исключительно в случае признания жилья аварийным. Очевидным является, что не каждое запланированное к реконструкции жилое помещение является аварийным и наряду с  реконструкцией может производиться капитальный ремонт.

Иные ограничения на приватизацию регулируются ст. 4 Закона о приватизации, в частности в отношении установления запрета на приватизацию общежитий. Запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с тем, что они входят в специализированный жилищный фонд, который не предназначен для постоянного проживания граждан. Вступившие в силу с 01 марта 2005 г. Жилищной кодекс РФ, ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ установили, что к государственном и муниципальному жилищному фонду, использовавшемуся в качестве общежитий, и переданному в ведение муниципалитетов, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Таким образом, законодательно изменено целевое назначение предоставленных до вступления в силу нового ЖК РФ жилых помещений в общежитиях. Так как данные нормы закона имеют прямое действие,  то заключение договора социального найма не требуется. Факт целевого назначения жилья для постоянного проживания граждан установлен законом, что означает возможность приватизации жилого помещения. Принятие Вводного закона позднее, чем Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1, имеющего большую юридическую силу, ограничило действие ст. 4 последнего о запрете приватизации жилых помещений в общежитиях. Руководствуясь положительными изменениями жилищного законодательства, значительное количество граждан реализовали принадлежащее им право на приватизацию.

Однако часть жилых помещений в общежитиях были переведены муниципалитетами со ссылкой на ст. 92 ЖК РФ в специализированный жилищный фонд. Иски граждан о признании права на приватизацию в таких общежитиях остались неудовлетворенными. По нашему мнению, судами не учитывалось, что статьей 92 ЖК РФ установлено, порядок отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду осуществляется в соответствии  постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42.

В соответствии с п. 3 Правил отнесение жилья к категории специализированного жилищного фонда не допускается, если они предоставлены по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды. Также Правилами установлено, что отнести общежитие к специализированному жилому фонду возможно исключительно после расселения проживающих в нем на условиях социального найма граждан. Из этого следует,  что принимаемые муниципалитетами решения об отнесении общежитий к специализированному жилищному фонду до момента расселения живущих в нем граждане соответствует положениям действующего сейчас законодательства.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. четко сказано, что "...общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма".

Однако при применении Закона суды на местах произвольно толкуют правовые норм, что приводит к ущемлению права граждан на приватизацию.

 

 

 

 

 

 

2.2. Право собственности на жилое помещение

 

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилищем.

В связи приобретением права на жилое помещение у собственника возникают правомочия по владению недвижимостью, что предполагает наличие дополнительных обременений, возлагаемых на владельцев недвижимого имущества. К ним, относятся:

-  регистрацию перехода  права собственности на жилое  помещение;

- регистрация  договора  купли-продажи;

- соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

Обременения в виде налога на строение не следует воспринимать как ограничение прав собственников, хоть подобные обязанности и не характерны для права собственности на иное имущество.

Пользуясь жильем собственник извлекает для себя его полезные свойства, получая выгоду или доход. Прямое назначение жилого помещения заключается в удовлетворении потребностей граждан в жилье. Статья 288 ГК обязывает собственника жилого помещения использовать его для личного проживания или вселения других граждан на основании договора; ни все помещение в целом, ни его отдельные части не могут быть заняты под промышленное производство, офисы. Все правила ст. 288 сформулированы как императивные нормы. Императивный характер носит большинство норм главы 18 ГК, призванной специально урегулировать особенности права собственности и других вещных прав на жилые помещения.

В реалиях сегодняшнего времени существует множество видов профессиональной деятельности, реализация которых происходит «на дому» - публицисты, ученые, врачи, фотографы, предприниматели без образования юридического лица и др. Использование ими своих жилых помещений в интересах своей деятельности нельзя отнести жилым целям. При занятиях такого рода предпринимательской деятельностью регистрация лица осуществляется по домашнему  адресу, что подразумевает осуществление деятельности в жилом помещении. Однако законодательно не прописан порядок использование жилого помещения для предпринимательских целей. В основном, подобного рода разрешения выдаются межведомственными комиссиями, в индивидуальном порядке.

Правомочия по владению, пользованию и распоряжению жильем могут быть ограничены только Федеральным законом (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

В случае нарушения собственником прав и свобод других граждан на его право распоряжения жильем могут быть только судом наложены временные ограничения.

Частную собственность на жилое помещение можно  подразделить на типа: общую и индивидуальную. Общая собственность возникает при вступлении в права на неразделенное помещение двух и более лиц, часто это возникает при приватизации квартир, когда имущество не может быть разделено выделенные в натуре доли без изменения назначения. Если жилое помещение состоит из нескольких составных частей (комнат), право общей собственности не возникает.