Приватизация. Право на жилище

При приобретении в собственность квартир в многоквартирном доме общая собственность возникает у собственников квартир также на объекты дома, не подлежащие разделу - крышу, фундамент, лифты и т.п.

Общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой (ст. 244 ГК РФ). Право совместной собственности возникает только в случаях, оговоренных в законе (п. 3 ст. 244 ГК РФ). При действующем законодательстве совместная собственность может возникать:

- при приобретении жилья  в порядке приватизации (ст. 2 Закона  РФ «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации»);

- при возникновении права  собственности на жилье у супругов (ст. 256 ГК РФ);

-  у членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ).

Во всех иных случаях общая собственность возникает только как долевая.

При общей совместной собственности доля участников определена, но размер имущества доли считается равным. При заключении договора деления долей по соглашению участников совместной собственности или по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.  Выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ), если выдел доли в натуре невозможен (например, выделение доли в однокомнатной квартире) без несоразмерного ущерба недвижимости.

Правоспособность, т.е. способность гражданина иметь гражданские права и нести обязанности, в том числе являться собственником жилья, возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). При этом смертью признается не только прекращение физиологического существования человека, но и объявление его умершим (ст. 45 ГК РФ).

Дееспособность гражданина, т.е. способность непосредственно своими самостоятельными действиями приобретать и осуществлять гражданские права, в том числе приобретать и отчуждать жилье, возникает в полном объеме по достижении совершеннолетия - т.е. возраста восемнадцати лет (ст. 21 ГК РФ).

В возрасте до четырнадцати лет за несовершеннолетнего действуют его родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). При этом они не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ).

В возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет несовершеннолетний действует сам с согласия родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае согласию попечителя должно предшествовать согласие органа опеки и попечительства. И в первом, и во втором случаях орган опеки и попечительства выдает письменное разрешение.

Не требуется разрешения органов опеки и попечительства только при получении несовершеннолетними в свою собственность жилья путем участия в его приватизации либо получения жилья в качестве дара или в безвозмездное пользование (ст. 37 ГК РФ). Необходимо отметить, что Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает возрастной порог в пятнадцать лет. В силу того, что Гражданский кодекс имеет более поздний срок введения и более высокий юридический статус, возрастной порог в Законе о приватизации должен применяться по Гражданскому кодексу РФ, т.е. с четырнадцати лет.

 В соответствии  с Федеральным законом от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» администрацией Клетского муниципального района была приобретена с муниципальную собственность квартира по договору купли-продажи от 09.01.2013 г. По данному договору гражданка Довбыш Н.Н. воспользовавшись своим правом собственника жилого помещения свободного распоряжаться своим имуществом продала администрации Клетского муниципального района купила квартиру под номером 8, расположенную по адресу: Волгоградская область, Клетский район, Микрорайон дом 14. В отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован и не проживает, что подтверждается справкой администрации Клетского сельского поселения от 21.12.2012 г. № 4212. Довбыш Н.Н. ставит администрацию Клетского муниципального района в известность, что квартира до заключения договора, никому не отчуждена, не заложена, не обещана, в судебном споре и под запрещением (арестом) не состоит. В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации для заключения сделки с недвижимым имуществом одним супругом ему необходимо согласие другого. Заключение договора купли – продажи квартиры от 09.01.2013 г. Довбыш Н.Н. допускается с согласия супруга Довбыш С.Н. удостоверенного нотариусом Клетского района Балабиной Е.Н. тот 29.11.2012 г. реестровый номер № 3-2330. Стороны согласовали вопросы, связанные с оплатой коммунальных услуг и взаимных претензий не имеют. После государственной регистрации перехода права собственности квартира станет собственностью Клетского муниципального района и будет предоставлена по договору социального лицу из числа детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Таким образом, право собственности - это закрепленная за собственником юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, совершать в отношении него любые действия, не противоречащих законодательству.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Порядок реализации права на приватизацию жилого помещения

3.1.  Договор социального найма жилого помещения

 

Понятие договора социального найма закреплено в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", с соответствии с которым договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение (как правило, в виде квартиры) в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Название «договор социального найма жилого помещения» отражает сущность этого гражданско-правового договора, который направлен на удовлетворение государством потребности в жилье тех малоимущих граждан.

Договора социального найма заключается для передачи жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде во владение и пользование граждан, которые должны использовать его для проживания. Данный договор является консенсуальным , то есть права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора, а также взаимным (обязанности наймодателя корреспондируют правам нанимателя).

Из определения договора социального найма, следует, что договор он является возмездным.  В нем закрепляется основная обязанность нанимателя - вносить плату за пользование жилым помещением. Законодательством предусмотрена возможность бесплатного пользования жилым помещением на основании договора социального найма для некоторых категорий граждан. Признак возмездности  не является обязательным признаком договора социального найма25. По сроку жилое помещение на основании договора социального найма предоставляется гражданам в бессрочное пользование.

В любом договоре существенным является условие о предмете. Договор социального найма можно считать заключенным только в случае, если он имеет признаки позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение. По мнению Ю.К.Толстого индивидуализировать жилое помещение возможно по точному адресу 25.

Предмет договора социального найма - жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ).

Жилищный фонд социального использования включает в себя  все жилые помещения, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Поскольку одни жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма, другие  приватизируются состав жилищного фонда социального использования постоянно меняется.

Спецификой предмета договора социального найма является то, что  норма площади жилого помещения устанавливается в законодательном порядке административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, ордером). Наймодателем по договору социального найма могут выступать органы публичной власти, уполномоченные представлять интересы собственника, а также предприятия и учреждения, в хозяйственное ведение или оперативное управление которых находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может выступать только гражданин, поскольку жилое помещение передается нанимателю для использования в жилых целях.

Заслуживает внимания правовое положение членов семьи нанимателя, которое отличается от правового положения лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма.

Члены семьи нанимателя, проживающие с ним по договору социального найма жилого помещения, имеют равными с ним правами и несут обязанности вытекающие из договора. В юридической литературе некоторые авторы ставили вопрос о том, что все члены семьи нанимателя являются также нанимателями жилого помещения26, хотя и не являются стороной в договоре. По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма. Таким образом, некоторые ученые справедливо отмечают наличие в договоре социального найма на стороне нанимателя так называемого "субъектного состава"(член семьи нанимателя и сам наниматель с правовой точки зрения выступают как сонаниматели), являющегося особенностью этого вида гражданско-правового договора.

Рассмотрим конкретный договор социального найма жилого помещения № 2 от 08 февраля 2013 года (приложение), заключенный между администрацией Клетского муниципального района и Уроковой Г.Х.  Гражданка Урокова Г.Х. являясь ребенком, оставшимся без попечения родителей, имеет право на предоставление жилого помещения из муниципального жилого фонда. Для реализации прав детей сирот администрацией Клетского муниципального района была приобретена в муниципальную собственность квартира площадью 39,1 кв.м. у гражданки Довбыш Н.Н.  В соответствии с постановлением главы Клетского муниципального района от 08.02.2013 г. № 84 «О предоставлении жилого помещения»  квартира предоставлена  для проживания по договору социального найма Уроковой Г.Х.

По договору наниматель обязан:

- принять в десятидневный  срок  от наймодателя по акту  жилое помещение;

- соблюдать правила пользования жилым помещением;

- поддерживать в исправном  состоянии и обеспечивать сохранность  жилого помещения и санитарно-технического  оборудования- содержать в чистоте  и порядке жилое помещение  и общее имущество в многоквартирном  доме;

- производить за свой счет текущий ремонт;

- своевременно вносить  плату за жилое помещение и  коммунальные услуги;

- при расторжении договора  освободить помещение и сдать  наймодателю по акту;

- допускать в занимаемое  жилое помещение работников наймодателя;

- информировать об изменении условий и оснований пользования жилым помещением.

В обязанности наймодателя по договору социального найма входит:

- передать нанимателю  по акту в течение 10 дней со  дня подписания договора свободное  от прав иных лиц и пригодное  для проживания жилое помещение;

- принимать участие в  содержании и ремонте имущества;

- осуществлять капитальный  ремонт жилого помещения;

- принимать участие в  своевременной подготовке дома  и оборудования к эксплуатации  в зимних условиях;

- контролировать качество  предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

  Права сторон по  договору прописаны в его третьем  разделе. В нем закреплены право  нанимателя на пользование имуществом  многоквартирного дома, вселение  дополнительных лиц в жилое  помещение, изменение условий договора. У наймодателя предусмотрено право на своевременную оплату нанимателем жилого помещения и коммунальных услуг, требование допуска работников или уполномоченных для осмотра технического состояния и право запрета на вселение граждан, если последствием такого вселение станет уменьшение площади учетной нормы.

 

3.2. Правовая сущность договора  о приватизации жилого помещения

 

Основанием для передачи жилья в порядке приватизации по действующему законодательству является договор о приватизации жилого помещения. Рассмотрим сущность данного договора.

В настоящее время отсутствует отдельный нормативно-правовой акт, который бы регулировал порядок заключения, изменения, расторжения договора, поэтому к данному виду договоров применяются общие правила, установленные гражданским законодательством.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор о приватизации жилого помещения направлен на передачу наймодателем нанимателю занимаемого жилого помещения, которые являются субъектами данного договора.

Нанимателями жилья являются граждане Российской Федерации и члены их семей, занимающие жилые помещения государственного или муниципального жилого фонда, на условиях договора социального найма.