Анализ жилищного фонда и его видов

Жилые помещения из государственного фонда предоставляются работникам соответствующих ведомств на условиях договора социального найма. В предусмотренных законом случаях жилые помещения этого фонда могут предоставляться в собственность гражданам. Так, ст. 6 Федерального закона от 19.07.2011 № 247-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматривает возможность предоставления жилого помещения жилищного фонда Российской Федерации по договору социального найма <http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=140348>.

Жилое помещение из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев (которое является федеральной собственностью и находится в оперативном управлении органов миграционной службы) может передаваться в собственность органам местного самоуправления с сохранением за территориальным органом миграционной службы права заселения его вынужденными переселенцами на основе договора (Закон РФ от 19.02.1993 № 4530-1 (ред. от 01.07.2011) "О вынужденных переселенцах" <http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=115997>).

Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям: городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

Состояние жилищного фонда любого муниципального образования - это один из важнейших показателей, характеризующих его благополучие и уровень социально-экономического развития. Жилищный фонд во многих муниципальных образования РФ характеризуется сегодня значительным уровнем износа, превращаясь в источник угроз для социального и экономического развития страны. Сегодня в России насчитывается 93 млн. кв.м. ветхого жилья, из которых 11,2 млн. кв.м. - аварийный фонд. В этой связи расселение аварийного фонда должно стать долгосрочной программой.

В числе прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда - возможность приватизировать занимаемое жилое помещение. Бесплатная приватизация жилья в России началась в 1992 г. Срок её уже дважды продлевался - в 2006 и 2010 гг. В последний раз она должна была завершиться 1 марта 2013 г. Но количество жилых помещений, право на приватизацию которых не было реализовано гражданами по состоянию на 01.01.2013, составляет 24% от числа жилых помещений в государственном и муниципальном фонде. Поэтому сроки бесплатной приватизации жилья продлены до 1 марта 2015 г..

В настоящее время имеется необходимость совершенствования управления жилищными фондами, особенно муниципальным. Желательно принятие единого рамочного федерального закона о вопросах управления жилищными фондами с акцентом на управление муниципальным жилищным фондом. жилищный фонд помещение законодательство

В зависимости от целей использования выделяют:

) Жилищный  фонд социального использования - совокупность предоставляемых  гражданам (определенным категориям  на определенных условиях - ст.ст. 49, 57, 60 ЖК РФ) по договорам социального  найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Данная категория жилищного фонда - самая сложная в процессе управления.

) Специализированный  жилищный фонд - совокупность предназначенных  для проживания отдельных категорий  граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Действуют Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений (утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42). Согласно пп. 3, 15 указанных Правил, отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду возможно лишь в случаях, если они не заняты по договорам социального найма, и допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда. Например, Федеральным законом от 29.02.2012 № 15-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (вступил в силу с 01.01.2013) предусмотрено создание специализированного жилищного фонда для таких детей.

) Индивидуальный  жилищный фонд - совокупность жилых  помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Основным признаком индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.

) Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд коммерческого использования может быть создан в любом фонде: частном, государственном, муниципальном. Относительно частного фонда коммерческого использования ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками другим лицам на основании договора найма (ст. 30 ЖК РФ). Это гражданско-правовой договор, который регулируется гл. 35 ГК РФ.

Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования регулируется, в частности, специальным разделом Правил пользования жилыми помещениями.

Сегодня назрела необходимость строительства домов публичного фонда, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам коммерческого найма (т.н. доходные дома). Практика строительства и заселения таких домов в некоторых субъектах РФ уже имеется. Эксперты считают, что только 1/5 часть населения РФ могут купить себе жилье самостоятельно и ещё столько же - при помощи государства. Всем прочим приходится годами ожидать своей очереди на получение жилья по договору социального найма. Но в России есть много граждан, не малоимущих, но с небольшим доходом. Для таких граждан эффективным решением их жилищной проблемы может стать именно коммерческое жилье в публичном фонде (конечно, при условии, что цена проживания в таком жилье будет законодательно лимитирована).

Итак, в соответствии с формой собственности выделяется частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд и муниципальный жилищный фонд. В зависимости от целей использования рассматривается жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд для коммерческого использования.

Заключение

Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами.

Жилищный фонд включает в себя различные виды жилых помещений, независимо от форм собственности, в том числе жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд различается по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам (ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд можно классифицировать по двум критериям - по форме собственности и по целям использования.

В соответствии с формой собственности выделяется частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд и муниципальный жилищный фонд. В зависимости от целей использования рассматривается жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд для коммерческого использования.

Дифференциация жилищных фондов на виды позволяет определить типы правового регулирования в отношении входящих в него жилых помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки к конкретным жилым помещениям. В зависимости от принадлежности жилого помещения к соответствующему фонду определяется его правовой режим. Из каждого правового режима вытекают определенные права собственников и пользователей.

Жилищный фонд подлежит государственному учету. Государственный учет жилищного фонда должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию с оформлением технических паспортов жилых помещений. Порядок учета устанавливается Правительством РФ, уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с законом осуществляется контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям.

С переходом к рыночной экономике в нашей стране основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет не общественных фондов потребления, а собственных средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

В целом, разнообразие жилищного фонда свидетельствует о том, что эффективная система управления им может быть создана только совместными усилиями властей соответствующего уровня, управляющих организаций и собственников жилья.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12.12.1993 (с поправками от 30.12.2008) // Российская газета. - 21.01.2009.

2. Всеобщая декларация прав человека. Принята на 3-й сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 А (III) от 10.12.1948 // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.

. Международный пакт о социальных, экономических и культурных правах. Принят резолюцией 2200 А (XXI) Генеральной Ассамблеи от 16.12.1966 // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.

. Международный пакт о гражданских и политических правах. Принят резолюцией 2200 А (XXI) Генеральной Ассамблеи от 16.12.1966 // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.

. Конвенция о защите прав человека и основных свобод (Рим, 04.111950) (с изм. от 21.09.1970, 20.12.1971, 01.01, 06.11.1990, 11.05.1994). ETS N 005 // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.

. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.01.2013); Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.

. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.

8. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013. <http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=136603>

. Закон РФ от 19.02.1993 № 4530-1 (ред. от 01.07.2011) "О вынужденных переселенцах" // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013. <http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=115997>

. Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ (ред. от 25.06.2012) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.

. Федеральный закон от 19.07.2011 № 247-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.

. Федеральный закон от 29.02.2012 № 15-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.

. Федеральный закон от 25.02.2013 № 16-ФЗ "О внесении изменения в статью 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.

. Постановление Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 (ред. от 30.01.2013) "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.

. Правила пользования жилыми помещениями (утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 (с изм. от 16.01.2008)) // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.

. Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений (утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42) // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.

. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // СПС "Консультант Плюс": 10.03.2013.