Анализ жилищного фонда и его видов

Итак, согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В п. 1 ст. 16 ЖК РФ перечисляются виды жилых помещений - жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

 

1.2 Жилищный фонд по действующему  законодательству: понятие и общая  характеристика

 

Определение жилищного фонда Российской Федерации дано в ч. 1 ст. 19 ЖК РФ. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В основу определения, данного в ч. 1 ст. 19 ЖК РФ, положен территориальный признак. Помимо этого определения, в ЖК РФ предложено два критерия классификации: в зависимости от формы собственности и в зависимости от целей использования.

А.А. Титов определяет жилищный фонд как "совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно".

Проведенный выше анализ позволяет сделать вывод, что понятия "жилищного фонда" и "жилья" находятся в разных плоскостях, но имеют точку пересечения. Жилищный фонд характеризует совокупность всех жилых строений и сооружений, расположенных на территории страны, региона, города. Жильё же характеризует жилое строение или помещение, но с учетом различных индивидуальных особенностей. Это понятие единичное и в большей степени практическое, т.е. преимущественно рассматривается на микроуровне. Жилищный фонд - это термин более ёмкий и теоретический, его необходимо рассматривать в рамках характеристики некоторой совокупности жилых помещений.

Определение структуры жилищного фонда складывается в зависимости от действующего в конкретный момент законодательства (подробнее этот вопрос будет рассмотрен ниже).

Важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Легальное определение нежилого помещения (а равно - здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования является систематический анализ норм законодательства. Подчеркнем, что нежилое помещение - это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Нежилые помещения - это помещения, используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д. Как представляется, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизацию правового статуса нежилых помещений.

Управление жилищным фондом имеет ряд особенностей, отличающих жилье от других объектов недвижимости. Практически каждый жилой дом уникален, так как имеет различные конструктивные и планировочные характеристики, а также разную степень износа. Здесь требуется особый индивидуальный подход к каждому объекту и различные схемы управления. Процесс управления осложнён и особой социальной значимостью жилья - в жилом помещении человек проводит большую часть своей жизни. И с этим связаны более жёсткие требования к состоянию жилищного фонда, снабжению его коммунальными услугами, к обеспечению безопасности проживания.

Сложность управления жилищным фондом обусловлена также наличием у объектов жилищного фонда нескольких собственников, тесной взаимозависимостью с множеством обслуживающих организаций разных секторов экономики, существованием многоуровневой системы финансовых потоков.

Законодательство в сфере управления жилищным фондом отличается большим разнообразием нормативно-правовых актов. Так, Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003 № 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. В соответствии с ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету. Согласно ст. 20 ЖК РФ, осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности.

Многообразие факторов, характеризующих жилищный фонд как объект управления, необходимо рассматривать системно со всеми элементами (многообразие форм собственности, неоднородность жилищного фонда, социальная значимость жилищного фонда, сложная система финансовых потоков и др.).

Форму управления объектами недвижимости выбирают собственники недвижимости. Очевидно, что выбор формы управления во многом зависит от объемов жилищного фонда, находящегося в управлении, количества собственников.

Целевую установку функционирования жилищного фонда можно сформулировать следующим образом:

· создание благоприятных условий жизнедеятельности людей,

· защита от природно-климатических факторов,

· защита от психологического воздействия внешнего окружения.

Процесс достижения данной цели включает:

· предоставление услуг по технической эксплуатации и ремонту жилищ;

· предоставление услуг по санитарному содержанию;

· предоставление коммунальных услуг;

· паспортно-учетная работа;

· расчетно-финансовое обслуживание всех операций.

Сказанное позволяет сформулировать трактовку понятия жилищного фонда как объекта управления: это "система процессуальных, структурных и технических взаимодействий, направленных на обеспечение устойчивого функционирования и развития жилищного фонда". Многоплановость и сложность реализации профессиональной деятельности по управлению жилищным фондом объясняется двойственной природой управляемого объекта, который "является одновременно инженерным комплексом и социумом". Следует обратить внимание на то, что жилищный фонд не является недвижимостью, в то время как входящие в него жилые помещения таковыми являются, т.е. объектом субъективного права могут быть только жилые помещения, но не их совокупность в виде жилищного фонда. Итак, жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России. Среди объектов недвижимости жилищный фонд выделяется своей социальной значимостью. Процесс управления жилищным фондом становится ключевым в предоставлении жилищно-коммунальных услуг населению, поскольку является связующим звеном между оказанием жилищно-коммунальных услуг и их потреблением.

 

Глава 2. Виды жилищного фонда

 

.1 Основания классификации жилищного  фонда

 

Жилищный фонд является сложным и уникальным объектом управления, в первую очередь, по причине его неоднородности. В этой связи очень важна классификация жилищных фондов на виды.

Стоит отметить, что при существующей системе федеральных нормативно-правовых актов в Российской Федерации не сложился единый подход к классификации жилищных фондов. Приоритетное значение в этом вопросе имеет ГК РФ, но законодательная база жилищного (и муниципального) права противопоставляет ему собственные предложения по классификации жилищных фондов.

Определение структуры жилищного фонда складывается в зависимости от действующего в конкретный момент законодательства. Так, ст. 5 ЖК РСФСР 1983 г. предлагала следующую классификацию. Жилищный фонд включал:

) жилые  дома и жилые помещения в  других строениях, принадлежащие  государству (государственный жилищный  фонд);

) жилые  дома и жилые помещения в  других строениях, принадлежащие  колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);

) жилые  дома, принадлежащие жилищно-строительным  кооперативам (фонд жилищно-строительных  кооперативов);

) жилые  дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).

П.И. Седугин при определении видов жилищных фондов исходит из назначения жилых помещений, выделяя:

жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования);

жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения в целях извлечения прибыли).

П.В. Крашенинников при классификации жилищных фондов исходит из двух признаков:

) принадлежность  к той или иной форме собственности. По данному признаку жилищный  фонд подразделяется на три  вида:

а) частный жилищный фонд (включая общественный жилищный фонд и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов);

б) государственный жилищный фонд;

в) муниципальный жилищный фонд);

) в зависимости  от использования. По этому признаку  жилищный фонд можно разделить  на четыре группы:

· социальный;

· индивидуальный;

· коммерческий;

· специализированный.

По основаниям предоставления в пользование различают:

жилые помещения, предоставляемые по договору социального и коммерческого найма и по договору аренды;

жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

жилые помещения, находящиеся в собственности граждан;

служебные и специализированные жилые помещения;

жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям.

По направлению использования жилищный фонд, находящийся в государственной или муниципальной собственности, делится на:

фонд социального использования (предоставляется по договору социального найма жилого помещения, и регулирование отношений происходит на основании жилищного законодательства),

фонд несоциального (коммерческого) использования (предоставляется по договору коммерческого найма или аренды, и регулирование отношений происходит в основном в соответствии с гражданским законодательством),

иные жилищные фонды.

С учетом положений Конституции РФ и ГК РФ, ЖК РФ делит жилищный фонд по двум признакам: 1) по принадлежности к той или иной форме собственности; 2) в зависимости от использования.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ):

частный,

государственный,

муниципальный.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ):

) жилищный  фонд социального использования;

) специализированный  жилищный фонд;

) индивидуальный  жилищный фонд;

) жилищный  фонд коммерческого использования.

Итак, дифференциация жилищных фондов на виды позволяет определить типы правового регулирования в отношении входящих в него жилых помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки к конкретным жилым помещениям. В зависимости от принадлежности жилого помещения к соответствующему фонду определяется его правовой режим. Из каждого правового режима вытекают определенные права собственников и пользователей.

 

.2 Особенности жилищных фондов  различных видов

 

В зависимости от формы собственности жилищный фонд РФ (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ) подразделяется на частный, государственный и муниципальный.

Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц (за исключением государственных и муниципальных организаций). В собственности граждан могут быть жилые дома, приватизированные, построенные квартиры, комнаты, квартиры в жилых домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, приобретенные гражданами на иных основаниях, предусмотренных законом. В этот же фонд входят жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, кооперативных и общественных организаций. Доля жилого фонда, находящегося в частной собственности граждан или юридических лиц, достигла к 2013 г. 88%, чему способствовала приватизация государственного и муниципального жилищного фонда (Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=136603>), а также развитие частного коммерческого жилищного строительства.

Государственный жилищный фонд - совокупность: жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Государственный фонд включает в себя ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности. К государственному фонду субъектов РФ относится фонд, принадлежавший республикам в составе РФ, краям, областям, автономным округам, городам Москве и Санкт-Петербургу, а также фонд, находящийся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.