Анализ жилищного фонда и его видов

Введение

Актуальность темы исследования. Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный элемент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из п. 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека закреплена и в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод. С учетом положений международно-правовых актов в ст. 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.

До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов). Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленных злоупотреблений.

Практическая значимость рассматриваемой нами темы в том, что только правильное определение основных понятий жилищного права, к которым относится жилищный фонд, будет способствовать наиболее эффективному применению жилищного законодательства главным образом при защите жилищных прав граждан.

Степень разработанности проблемы. Вопросам, связанным с жилищным фондом, посвящены работы С.Д. Аюшевой, Б.М. Гонгало, М.В. Гребень, Л.Ю. Грудцыной, Е.С. Крюковой, П.В. Макеева, Р.М. Попова, С.А. Сафронова, Г.А. Свердлык, А.А. Титова и др. Однако в большей степени данные работы затрагивают лишь отдельные стороны функционирования жилищного фонда.

Целью настоящей работы является анализ жилищного фонда и его видов.

Для реализации указанной цели необходимо решить следующие задачи:

) определить  понятия жилого помещения и  жилищного фонда;

) исследовать  различные подходы к классификации жилищного фонда;

) выявить  особенности различных видов  жилищного фонда.

Объектом исследования выступают правовые отношения, складывающиеся в процессе управления жилищным фондом.

Предметом исследования является российское жилищное и гражданское законодательство, закрепляющее положения о жилищном фонде.

Теоретической, методологической и эмпирической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам жилищного фонда, законодательные и иные нормативно-правовые акты РФ, регулирующие отношения в жилищной сфере; периодические издания.

Методологической основой данного исследования служат метод материалистической диалектики, формально-логический, системно-структурный, исторический и иные методы научного познания.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что некoтopые положения и выводы, содержащиеся в работе, могут послужить основой при дальнейших научных исследованиях проблем, касающихся жилищного фонда России.

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографии.

Глава 1. Общие положения о понятии жилищного фонда в Российской Федерации

.1 Правовая сущность жилого помещения

Понятие жилищного фонда используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений. В этой связи необходимо определить, что является жилым помещением. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В научной литературе понятие "жилое помещение" дискуссионно.

Например, А.А. Титов под жилым помещением понимает: 1) жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), то есть в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений; 2) отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования); 3) часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора; 4) часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.

П.В. Крашенинников относит жилые помещения к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения. Так, в контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Жилой дом является главной вещью по отношению к хозяйственным, подсобным постройкам (сарай, баня) и отчуждение главной вещи без принадлежностей к ним неправильно.

Рассматривая конкретное дело, Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо. Исходя из этого подсобные помещения (сарай) должны следовать за главной вещью (дом).

Характеризуя жилые помещения, следует отметить, что они являются объектом жилищных правоотношений. Чаще всего в качестве объекта жилищных правоотношений признают "изолированное жилое помещение - квартиру, комнату или несколько комнат, индивидуальный жилой дом, часть дома"; "жилое помещение, которое должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя бы и было предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье". Некоторые авторы под объектом жилищного правоотношения понимают "материальное благо, существующее в форме жилища, по поводу которого возникают жилищные правоотношения". В последнем понимании понятие самого жилища - категория собирательная и ни в коей мере не сводимая к материальному объекту, именуемому жилым помещением, хотя последнее и является главным элементом, служащим удовлетворению жилищных потребностей человека. Однако согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищного права являются жилые помещения.

Характеризуя жилые помещения, важно также провести разграничение данного понятия с понятиями "жильё", "жилище". Пункт 1 ст. 40 Конституции РФ устанавливает: "Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища". В целом, понятие "жилище" относится к конституционной отрасли права (хотя ею не регулируется). Исходя из положений Конституции РФ, можно выделить два аспекта, характеризующих категорию жилища в системе норм конституционного законодательства. Первый аспект - личный, заключающийся в неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РФ). Второй аспект - имущественный: п. 2 ст. 40 предусматривает обязанность государства и местного самоуправления по созданию условий для осуществления права на жилище. Таким образом, категория "жилище" в рамках конституционного законодательства имеет две сферы, где она находит свое отражение: личную и имущественную, отражая соответствующие права человека. Категория же "жилое помещение" - это объект гражданских и жилищных прав.

В практической деятельности употребляется также понятие "жильё". Однако четкого определения этого термина в российском законодательстве нет. Многие авторы под одним и тем же словом "жильё" определяют два принципиально отличающихся друг от друга понятия. Первое из них - жилищный фонд - относится к самим строениям и домам как к объектам собственности. Второе понятие - жилищные услуги - относится к аспекту текущего функционирования жилья и характеризуется производством потребительских услуг, определяемых за конкретный период.

Понятие жилого помещения, установленное п. 2 ст. 15 ЖК РФ, обладает рядом юридических признаков.

Изолированность. Под жилым помещением понимается только изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. Поэтому нельзя, например, признать жилым помещением часть комнаты, т.к. такая часть составляет единое целое с остальной площадью и не может отчуждаться или приобретаться отдельно.

По поводу комнат в коммунальных квартирах нужно заметить следующее. С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат, непризнание их жилыми помещениями, по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений.

Недвижимость. Объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Признак "недвижимости" означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно (хотя некоторые авторы отмечают, что многие жилые помещения, несмотря на их прочную связь с землей, могут быть перенесены свободно с одного земельного участка на другой. Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без соразмерного, но и без всякого ущерба их назначению).

В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. Хотя на практике часто встречаются случаи, когда названные строения отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания. Рассмотрим пример. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором проживал истец. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный сборно-разборный дом. Вначале он дал на это согласие, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд оставил иск без удовлетворения. Однако Верховный Суд РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью. Как видим, Верховный Суд РФ признал жилым помещением объект, не относящийся к недвижимости.

Пригодность для постоянного проживания. Данный признак заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, устанавливаемым Правительством РФ. Пользование жилым помещением не должно противоречить требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям законодательства, должно соответствовать Правилам пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 (с изм. от 16.01.2008)) (далее - Правила пользования жилыми помещениями).

Пользование жилым помещением не должно нарушать права и законные интересы проживающих в нем граждан и соседей (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"). Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ). Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Если собственник использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то наступает предусмотренная законом ответственность (см. ст. 293 ГК РФ).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливает Правительство РФ (ст. 15 ЖК РФ). Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (п. 3 ст. 15 ЖК РФ), а именно - Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2007) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Согласно этому акту требования, которым должно отвечать жилое помещение, сводятся к совокупности определенных элементов: жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, находящихся в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами; и т.д., всего 24 пункта. К жилым помещениям установлены определенные санитарно-гигиенические и санитарно-эпидемиологические требования. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока (ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ (ред. от 25.06.2012) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").