Управление муниципальной собственностью

заключено 2 договора хозяйственного ведения;

заключено 27 краткосрочных  и 94 долгосрочных договоров аренды земельных участков под строениями, предоставленными в аренду.

Подготовлены и утверждены 3 проекта Решения Земского Собрания, 24 проекта распоряжений и 419 постановлений  главы Октябрьского муниципального района в части распоряжения муниципальным  имуществом[40].

Подводя итог второй главы  необходимо сделать следующий вывод, о том, что необходимая нормативно-правовая база в Октябрьском существует, ведется работа по формированию муниципальной собственности, применяются методы управления муниципальным имуществом, которые были рассмотрены выше. Но к тем нормативно-правовым актам, которые действуют в данный момент на территории муниципального образования, необходимо следующее дополнение - это нормативно - правовой акт "Об эффективности использования муниципальных объектов недвижимости и земельных участков на территории муниципального района".

Этот нормативно - правовой акт должен содержать перечень необходимых  действий должностных лиц, касающихся вопросов управления объектами недвижимости и земельными участками, кроме этого  должны быть указаны конкретные имена  и фамилии должностных лиц, которые  будут нести личную ответственность  за выполнение поставленных задач.

Задачи должны быть следующими:

составление и утверждение  представительным органом власти перечня  объектов подлежащих передаче в муниципальную  собственность района или сельского  поселения;

выявление бесхозяйных объектов муниципальной собственности;

ведение реестра муниципальной  собственности;

проведение инвентаризации земель и создания электронной карты  земель;

проведение технической  инвентаризации имущества;

проведение работы с арендаторами объектов муниципальной собственности;

На выполнение этих задач, конечно нужны денежные средства, но если сейчас не изыскивать способы  эффективного управления, то в дальнейшем может сложиться такая ситуация, что управлять будет нечем. Подробно, о том, какие проблемы препятствуют эффективному управлению в Октябрьском  муниципальном районе в следующей  главе.

 

Глава 3. Совершенствование организации  управления муниципальной собственностью октябрьского муниципального района 

 

3.1 Экономическая  эффективность управления муниципальной  собственностью 

 

Чтобы оценить деятельность органов местного самоуправления с  точки зрения её эффективности, необходимо рассмотреть показатели, характеризующие  эту деятельность.

В данной работе возьмём  данные об исполнении бюджета Октябрьского муниципального района, в котором  отражен такой показатель, как  неналоговые поступления в местный  бюджет от использования и управления муниципальной собственностью.

В 2007 году от использования  и распоряжения муниципальной собственностью в бюджет Октябрьского района поступило 8 017 588 рублей, что составило 11,05% от общей  массы собственных доходов бюджета;

В 2008 году планировалось  поступлений в доходную часть  бюджета в размере 7 162 000 рублей, фактически поступило 8 456 778 рублей, что составило 10,3% от общей массы собственных  доходов бюджета.

Таким образом, если сравнить два последних года, то в процентном отношении, прослеживается уменьшение неналоговых поступлений в бюджет.

Формирование доходной части  районного бюджета от использования  муниципального имущества в 2008 году происходило по следующим основным направлениям: доход от сдачи в  аренду объектов муниципального жилого и нежилого фонда 716217 рублей; доход  от сдачи в аренду земельных участков 7 149 664 рублей; доход от продажи имущества 590 897 рублей.

То есть 85% процентов доходов  в бюджет по статье "Неналоговые  доходы" поступает от сдачи в  аренду земельных участков и 15% процентов - от сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда и продажи имущества[41]. Если обратится, к таблице прогнозного плана использования муниципальной собственности то можно сделать вывод, что доход от сдачи в аренду земельных участков получен только на 70%, а остальная сумма осталась не взысканной, в связи с неуплатой арендной платы недобросовестными арендаторами. За прошедший год осуществлялась деятельность по упорядочению договорных отношений с арендаторами земельных участков, но в то же время, не удалось существенно снизить величину недоимки по арендной плате, возможно, это связано с несовершенством Российского законодательства, которое не предоставляет достаточных рычагов воздействия на должников. За 2008 год было подано 8 исковых заявлений, на сумму 93500 рублей, фактически была погашенная задолженность в сумме 1900 рублей[42].

Всё это вполне можно оценить  как не эффективное направление  использования объектов муниципальной  собственности района, поскольку, с  одной стороны объекты муниципальной  собственности находятся в экономическом  обороте, а с другой муниципальный  бюджет не дополучает определённый объём  финансовых поступлений, при этом, как  правило, ежегодных.

Обеспечение обозначенных поступлений - задача Управления имущественных  отношений, строительства и ЖКХ  администрации Октябрьского муниципального района. Далее рассмотрим проблемы, которые препятствую эффективному управлению, и предложим некоторые пути решения этих проблем.

 

3.2 Проблемы  и некоторые решения в управлении  муниципальной собственностью Октябрьского  муниципального района

Сумма неналоговых поступлений  от арендной платы на земельные участки, и действия Управления имущественных  отношений строительства и ЖКХ  администрации Октябрьского муниципального района по устранению задолженности  по арендным платежам, свидетельствует  о не эффективности использования  земельных участков.

Для частичного решения данной проблемы можно предложить следующее:

провести полную инвентаризацию договоров аренды муниципального имущества, для выявления недобросовестных арендаторов, с последующим расторжением договоров аренды;

создание районной комиссии для проведения работы по взысканию  задолженности арендной платы за землю и составлению исков  в суд.

Другая проблема, которая  существует в Октябрьском муниципальном  районе - это низкий уровень доходов  от использования объектов недвижимости нежилого фонда, это связано с  тем что, его количество не велико, и те объекты, которые можно предложить в аренду требуют капитального ремонта. Для использования этих объектов с целью увеличения неналоговых  поступлений в местный бюджет, можно привлечь арендаторов, предложив  им следующую систему стимулов:

освобождение от арендной платы в объеме 10 - 30% от сметной  стоимости произведенных работ;

увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;

возможность возмещения произведенных  затрат при расторжении договора аренды.

Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или  весь объем сметной стоимости  капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор  теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость  ремонта чаще всего не соответствует  его рыночной стоимости.

Теперь несколько слов в пользу применения механизма аренды и в отношении движимого имущества. Большую часть своего движимого  имущества передают в хозяйственное  ведение муниципальным предприятиям. Последние за его использование  уплачивают налог на имущество, который  распределяется поровну между местным  бюджетом и бюджетом субъекта федерации. Если то же имущество, тем же предприятиям, по цене, равной налогу на имущество, передать в аренду, вся арендная плата станет достоянием местного бюджета.

Наряду с увеличением  доходов, такой способ отношений  с муниципальными предприятиями  отводит от муниципального имущества  угрозу ареста и распродажи за долги.

Кроме аренды, Гражданский  Кодекс Российской Федерации предоставляет  собственникам (в том числе и  муниципалитетам) еще немало способов управления имуществом без его отчуждения. Очень интересные результаты дает передача имущества в доверительное управление коммерческим организациям.

Серьезные перспективы может  открыть совсем не освоенный механизм коммерческой концессии. Но в связи  с тем, что в Октябрьском районе отсутствует такой вид имущественного комплекса, который можно было бы предать в доверительное управление или по договору концессии, данные способы  управления пока не применяются.

Конечно, кроме проблемы поступления арендной платы, есть еще  немало проблем в сфере управления муниципальной собственностью, которые  стоят перед органами местного самоуправления в Октябрьском районе.

И одна из них, это отсутствие в Октябрьском районе в данный момент унифицированной системы  учета муниципального имущества, а  вследствие этого нет точного  представления объектов муниципальной  собственности, а потому и недостаточная  финансовая самостоятельность, так  как невозможно точно оценить  весь налоговый потенциал муниципального района.

Поскольку в данный момент в реестр муниципальной собственности  в Октябрьском районе данные вносятся не с электронных носителей, а  вручную, и этот процесс занимает большое количество времени и  приводит к наличию ошибок, то можно  сказать, что реестр муниципальной  собственности не эффективен.

Такой реестр будет эффективен, только если будет создана специальная  компьютерная база, которая будет  унифицирована с программой учета  основных фондов в муниципальных  учреждениях и предприятиях с  тем, чтобы данные учета могли  заноситься в базу данных муниципалитета непосредственно с электронных  носителей (что упрощает процедуру  и уменьшает число ошибок). Желательно подключение систем учета всех муниципальных  учреждений и предприятий к единой муниципальной информационной сети.

С помощью такой системы  учета легко просчитываются объемы имущества (в стоимостном выражении) закрепленного в оперативное  управление за учреждениями культуры или образования, доля муниципального имущественного комплекса, закрепленного  в хозяйственном ведении, доля муниципального имущества, переданного юридическим  и физическим лицам на условиях договоров  аренды и т.д.

Все перечисленные возможности  могут стать действительностью, после приобретения данного программного продукта, по предварительным расчетам она будет стоить не менее 400 000 рублей, конечно после приобретения проблема с электронным учетом не решится  в один момент, но постепенное освоение новых технологий, приведет к положительным результатам.

Следующая проблема в Октябрьском  районе - это наличие бесхозяйных  объектов, которая возникла следующим  образом:

При составлении перечня  объектов подлежащих разграничению  и передаче в муниципальную собственность  не были учтены некоторые объекты, в  результате эти объекты не вошли  в состав имущества поселений  и муниципального района, и как  следствие этого не были прописаны  в Законе Пермского края №3388-790 от 18.12.2006г. "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности  Октябрьского муниципального района", в результате появились бесхозяйные  объекты недвижимости в Октябрьском районе.

В 2007г. были сформированы дополнительные списки объектов и были внесены изменения  в Закон Пермского края, но и  в настоящий момент проблема бесхозяйных  объектов существует.

В Октябрьском районе бесхозяйные  объекты недвижимости формируются  по трем причинам:

1. Собственник объекта  недвижимости неизвестен.

2. Собственник известен, но не имеет правоустанавливающих  документов.

3. Ранее существовавшие  колхозы на территории Октябрьского  района передавали в собственность  граждан паи земельных участков, но в настоящий момент бремя  уплаты налога на имущество  этим собственникам непосильно  и они отказываются от права  собственности на указанные паи.

Проблему бесхозяйных  объектов недвижимости могла бы решить полная инвентаризация объектов Октябрьского района, которая подразумевает следующие  действия:

1. установление собственника  объекта недвижимости;

2. определение функционального  разрешение использования объекта  недвижимости;

3. независимая оценка  объекта недвижимости;

4. установление технического  состояния и его статуса, если  это объект недвижимости жилого  или нежилого фонда;

Но решение этой проблемы накладывается на следующую не решенную проблему, это отсутствие правоустанавливающих документов, как на бесхозяйные объекты, так и на объекты муниципальной  собственности,

Из этой проблемы вытекает следующая задача - это проведение технической инвентаризация объектов недвижимости.

Суть этой проблемы в том, что на территории Октябрьского района действуют органы исполнительной власти федерального уровня и уровня субъекта РФ Пермский край - Управление Федеральной  регистрационной службы, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Пермскому Краю и  ОГУП "Центр технической инвентаризации".