Розробка системи торгово-розважального центру

 

                                                           Вступ

         Тема курсового проекту «Розробка системи торгово-розважального центру» являється в наш час актуальною, тому що ця сфера діяльності розвинена по всьому світу, а також охоплює чималий контингент людей. Розвиток професійної торгової нерухомості в регіонах Україні, ставить перед фахівцями питання, пов'язані з типологією і класифікацією об'єктів торгівлі.

         В умовах формування нової  системи обслуговування населення  виникає необхідність класифікації  і визначення типу (формату) існуючих  об'єктів, а також об'єктів,  що перебувають на стадії проектування  або будівництва. 
        Ця необхідність стала особливо актуальною останнім часом, тому що велика кількість об'єктів будується без певної концепції їх подальшого функціонування та розвитку, що в свою чергу створює проблеми майбутнім орендарям, а також і відвідувачам таких торгівельних центрів. 
За часів торгівля була невід'ємною частиною життя людей. Усе мінової торгівлі, коли не було грошей, і товари змінювали на товари. Потім люди придумали гроші й змінюють натуральному обміну прийшли крамниці, ярмарки, ринки і магазини. І на процесі тривалого розвитку та еволюції товарно-грошових відносин з'явився такий її різновид організації торгівлі, як торговий центр.Але й у цьому прогрес не зупиняється, торгові центри швидкими й упевненими кроками перетворюються на торговельно-розважальні центри із величезними площами.[1] Сьогодні з всій Україні набирає обертів розвиток виробництва і будівництво торговельно-розважальних центрів (>ТРЦ), основним і відмітним якістю якого є з'єднання торгівлі, громадського харчування і сильною розважальної складової під одним дахом.За даними різних досліджень, середній вік відвідувача торгових центрів знаходиться в діапазоні від 18 до 35 років. Тому хороші перспективи мають поєднання торгової і розважальної складової.  

 

1. Аналіз галузі і конкурентного середовища

1.1. Основні економічні характеристики

          Торгово-розважальний  центр (ТРЦ)- це сукупність підприємств торгівлі, послуг, громадського харчування та розваг, підібраних відповідно до концепцією і здійснюють своєї діяльності в спеціально спланованому будинку (чи комплексі таких), котрий у професійному керуванні та підтримуваному у вигляді одного функціональної одиниці. [2]

           В  усіх випадках тип ТРЦ та  її спеціалізація визначаються  складом орендарів і масштабом  впливу (розміром торгової зони). Розробка архітектурно-планувальних рішень, і навітьброкеридж (здавання площ торговельного центру у найм) проводяться виходячи з концепції торговельного центру. [2]

           Ринок торгово-розважальних центрів в Україні активно почав формуватися з 2005-2006 років, коли, крім розрізнених невеликих аркад при кінотеатрах стали створюватися повноцінні дитячі розважальні заклади. Незабаром з'явився формат дитячих розважальних центрів у складі торгових об'єктів, який отримав свій розвиток і завоював популярність в особі таких операторів, як «Ігроленд», «Пластилін», «Ураган» та ін. Ці об'єкти створювалися на орендованій оператором площі в ТЦ. Вони являють собою окремі зони площею 800-1 500 м2, з кафе, лабіринтом, розважальними апаратами та приміщеннями для проведення заходів. Даний формат є найбільш простим і розумним для старту в розважальному бізнесі. Орендна плата при цьому складає близько $ 10-30/м2/місяць. Орендар зазвичай інвестує в устаткування близько $ 1 000-1 500 в м2. Таким чином, в торговий центр заходить якірний орендар, що дозволяє вбити «двох зайців»: залучити й утримати відвідувачів з дітьми, а новому операторові отримати бізнес зі строком окупності близько трьох років. Кризові явища 2008-2009 року з об'єктивних причин пригальмували бурхливий розвиток діючих мережевих операторів, а також появу нових. Частково це пов'язано з падінням прибутковості розважальних об'єктів, хоча воно було не занадто великим у порівнянні з подорожчанням кредитного ресурсу та перерозподілом інвестиційних потоків.

         У той же час більшість споруджуваних тоді торгових об'єктів вже мали у своїх планах розважальну складову, оскільки об'єктивно це значно підвищує конкурентоспроможність і привабливість об'єктів щодо діючих ТЦ, у складі яких немає розважаючої складової.  
При цьому практично всі торговельні об'єкти, які не були заморожені, в цей період зіткнулися з більш ніж обмеженою можливістю залучити до себе операторів, навіть пропонуючи мінімальні орендні ставки. Як наслідок, деякі інвестори торгової нерухомості прийшли до вирішення самостійного створення розважальних складових у своїх торгових центрах. До 2010 року ми стали свідками появи центрів, в яких крім дітей можуть захоплююче проводити час дорослі - такі розважальні центри одержали назву сімейні. Об'єкти вже створювалися як у складі ТЦ, так і окремо стоять.  
Однією з ключових умов, що відрізняють нові об'єкти, стало те, що інвестори таких розважальних центрів були одночасно і власниками приміщень. Природно, це дозволило їм створити по-справжньому великі центри, площею понад 5 тис. м2, з інвестиціями в устаткування, що не перевищують $ 1 тис./м2. Створення такого об'єкта часто призводить до більш тривалих термінів окупності.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Перспективи та її загальна привабливість

За даними компанії Colliers International в Україні, загальний обсяг інвестицій у комерційну нерухомість України у 2012 році сягнув майже $600 млн без урахування придбання активів для власних потреб і придбання земельних ділянок, що є найвищим показником за останні п'ять років.

         Основний інтерес інвесторів сьогодні зосереджено в сегменті торговельної нерухомості, тоді як офіси майже неможливо продати за гарною ціною через величезну вакантність. Схожа ситуація й на ринку складської нерухомості. Загалом покупець рідко коли готовий говорити про понад $30 млн за угоду.

        Україна , згідно з дослідженнями , входить в першу трійку серед країн східно - європейських держав за привабливістю і високої прибутковості проектів з будівництва торгової нерухомості. Прибутковість становить не менше 30 % (тоді як в економічно розвинених країнах 12-15%) , термін окупності 3-5 років ( на Заході - 10-15 років).Збільшення розвитку торговельної нерухомості в регіонах. Згідно з даними , озвученими Галиною Маліборський , керівником відділу торговельної нерухомості компанії « Colliers International Україна » , найбільш перспективними з точки зору подальшого розвитку торгової нерухомості є ринки Києва , Харкова, Дніпропетровська , Донецька, Одеси , Львова та Запоріжжя. У той же час регіональний ринок торговельної нерухомості розвивається більш динамічно порівняно зі столичним , який на сьогодні є лідером за обсягом торговельних площ.Однією з причин популярності торгових центрів є короткий строк окупності порівняно з іншими сегментами ринку.Що масштабніший та цікавіший проект, то більші його успішність і згодом відвідуваність. З огляду на те, що ніша успішних торгових центрів у Києві поки що не переповнена, а близько 75% торгових центрів потребують реконцепції, будівництво нових торговельних об'єктів є для девелоперів одним із найперспективніших напрямків[3]

 

 

1.3. Аналіз ринка

Компанія діє на ринку  в постійному суперництві з конкурентами. Стан конкурентного середовища та дії  конкурентів впливають на маркетингові рішення компанії, її плани і політику.

         За рахунок впливу конкурентів фірмі-конкуренту доводиться випускати продукцію з меншою ціною для залучення споживачів ,і випускати продукцію більш високої якості.

Серед основних стримуючих розвиток ринку чинників слід зазначити :

- Підвищення собівартості  будівництва

- Недосконале земельне  законодавство , складні схеми  передачі землі в оренду;

- Дефіцит торговельних  площ , який набагато випереджає  темпи будівництва. За даними Colliers International Ukraine , в 2007 році потреба  Києва в торговій нерухомості  перевищила 700 кв. м. Середній показник  приросту торговельних площ у  Києві - 60-70 % річних , винятком є  ​​2004 рік, за підсумками якого  торговий фонд збільшився на 114 %.

- Затримка термінів будівництва  нових торгових центрів з різних  причин , серед яких брак досвіду  у місцевих девелоперів і фінансові  труднощі інвесторів проектів . Нові торгові центри в Києві практично не вводяться - девелопери запізнюються з будівництвом заявлених проектів на строк від двох до семи років.[4]

Позитивні фактории,які впливають на ринок:

- Позитивна динаміка зростання  доходів населення не тільки  в столиці , але і в регіонах. У цілому показник зростання  доходів населення за січень -вересень 2007 року склав 25 % (порівняно з  аналогічним періодом 2006 року);

- Збільшення роздрібного  товарообігу в країні. За підсумками 2006 року Україна посіла четверте  місце в світі за обсягом  роздрібного товарообігу

- Ненасиченість ринку  . Пропозиція вільних площ відстає  від постійно зростаючого попиту: з січня 2006 р. по серпень  2007 р. до столиці було ведено  в експлуатацію всього 60 тис. кв. м , з яких вакантними не  більше 3%

 

 

 1.4. Ключові фактори успіху

Ключові фактори успіху  визначають фінансовий і конкурентний успіх у тій чи іншій галузі. Ключові фактори успіху підкреслюють те, що повинно пильно вивчатися  усіма фірмами галузі - специфічні результати, що вирішують для досягнення успіху у виробництві і на ринку, що роблять самий безпосередній  вплив на рентабельність компанії.[7]

Сьогодні головний ключовий фактор успіху — удосконалення робочого процесу, сучасні технології. Сюди відноситься  висока продуктивність праці, контроль якості, низька собівартість товарів. Це потужна мережа продажів, сила бренду, реклама і гарантії покупцям. У  сфері послуг це швидкість їх надання, кваліфікація співробітників, дизайн.

Ключові фактори успіху торговельно-розважального  центру залежать від:  

• правильного вибору місця розташування; 
• раціональної збірки дохідного обладнання; 
• вірної розстановки атракціонів по майданчику і по відношенню один до одного; 
• справедливої ​​політики ціноутворення всіх складових центру; 
• адекватної винагороди відвідувачів призами та бонусами; 
• зваженої маркетингової політики із залучення й утримання відвідувачів; 
• суворої облікової політики по відношенню до грошових засобів, призів, квитків, жетонів та інших об'єктів можливих розкрадань; 
• грамотної роботи керуючих з підбору, навчання та управління персоналом.  
  
• диференціація від конкурентів - виявлення та позиціонування відмінних переваг ТРЦ по відношенню до конкурентних торгових об'єктів;
• підвищення інформованості відвідувачів про ТРЦ як місця купівлі товарів і послуг відповідної якості та цінового рівня серед представників цільової аудиторії торгового центру; 
  
•   контроль якості обслуговування покупців за допомогою всіх елементів взаємодії ТРЦ із відвідувачами (довідкова служба, продавці, охорона тощо)

 

 

1.5. Аналіз конкурентів

     Визначимо положення та проаналізуємо актуальність продуктів ТРЦ«Сіті Центр», виходячи із становища на ринку ,щодо зростання ринку даної продукції та послуг ТРЦ, за допомогою матриці Бостонської консалтингової групи.

      Дані занесемо  до таблиці 1.

                                                                                                                    Таблиця 1

Матриця Бостонської консалтингової фірми для ТРЦ «Сіті Центр»

	Висока частка ринку	Низька частка ринку
Високий темп росту	«Здача в оренду рекламних  площ та площ загального користування в короткострокову оренду для  проведення промоакцій»	«Використання сучасних рекламних  технологій:лазерні проектори,сенсорні екрани»
Низький темп росту	Оренда приміщень»	«Оформлення вивісок та вітрин»

 

           З даних таблиці 1 можемо сказати,що  торгово-розважальному центру слід  відмовитись від оформлення вивісок  та вітрин і більшу увагу  приділити впровадженню та використанню  сучасних рекламних технологій. Також слід підтримувати стабільність  оренди площ загального користування  та здачі площ в короткострокову  оренду для проведення промоакцій.

                                                                                                                   

                                                                                                                   

 

 

 

          

 Проведемо порівняльну характеристику ТРЦ «Сіті Центра» з його конкурентами. За допомогою даних таблиці 2 можемо визначити переваги та слабкі сторони конкурентів,яку долю ринка вони займають та яку становлять загрозу.                                                                                                                  

                                                                                                                    Таблиця 2

 Порівняльна характеристика  ТРЦ «Сіті Центра» та його конкурентів

Характеристика	ТРЦ «Сіті Центр»	ТРЦ «Рів’єра»	ТРЦ«Сади Перемоги»	ТРЦ«Платан Plaza »
Цінова політика	середня	середня	висока	Висока
Місце розташування	знаходиться на перетині 2-х  великих р-н міста: «Черемушки»  і«Таїрова».	м. Одеса с. Фонтанка, Южная дорога	м.Одеса пл. 10-го Квітня.	м. Одеса Семафорний провулок, 4
Досвід роботи	З 2009 року	З 2010 року	З 2007 року	З 2005 року
Якість обслуговування	висока	висока	висока	Середня
Площа	70.000 кв м	21 га	27 000 кв.м.	25 000 кв. м.
Комплекс послуг	Велика кількість бутиків,севіс -відділення(хімчистка,ательє), товари для дому,ресторани,ігровий  комплекс для дітей	120 магазинів, кафе та  ресторани, 9 кінозалів, включаючи  IMAX, боулінг, роллердром.	Бутики,про-дуктові магазини, делікатес-маркети,ре-сторани,ба-ри, концерт-хол  і салон живопису.	2 супермаркета, відділення банку ,магазини одягу та розважальний центр, салон краси , ресторанний комплекс з 3-х ресторанів, Кінотеатр
Орендна плата за 1 м.кв	40-50 у.е	30-40 у.е.  на  три роки по збільшенню	40 у.е	75 евро