Операции на рынке недвижимости

-18-

1)  как  относящаяся к земельному участку  часть дохода от ведения предпринимательской  деятельности на данном земельном  участке (земельная рента);

2)  как  доход от сдачи в аренду  земельных участков на условиях, сложившихся на открытом и  конкурентном рынке земли (рыночные  ставки арендной платы)

3)  как  произведение стоимости земельного  участка и коэффициента капитализации

При этом алгоритм расчета арендной платы первым и вторым способом основан на анализе рыночной информации, непосредственно связанной и определяющей величину арендной платы или земельной ренты. Данные два способа по сравнению с третьим предполагают меньшее влияние экспертных (субъективных) предположений оценщика на результаты расчета. Данные способы расчета в оценочной деятельности относят к так называемым «прямым методам», зависимым от меньшего числа расчетных параметров, и, следовательно, более точным.

Определение арендной платы как произведение стоимости земельного участка и коэффициента капитализации относится к «косвенным», менее точным методам, поскольку при определении рыночной стоимости земельного возможный разброс результатов оценки одного и того же объекта достаточно велик, а при обосновании величины коэффициента капитализации (тоже имеется определенный разброс значений), относительный разброс размеров арендной платы становится еще выше. Поэтому данный метод обычно используют, только когда невозможно обоснованно применить «прямые методы».Что касается определения арендной платы на основе анализа рыночных арендных ставок, то можно констатировать, что в России данный рынок вообще не сложился (рынок аренды земли между множеством частных собственников отсутствует, в аренду сдаются только государственные и муниципальные земельные участки по ставкам, установленным соответствующими органами власти).

-19-

 

Таким образом, для применения данного способа расчета необходимая информация отсутствует и его применение на основе российских аналогов невозможно.

Рынок продажи земельных участков и имущественных прав на них определенного целевого назначения в отдельных городах и регионах России существует, но является недостаточно развитым и непрозрачным. В странах с развитой рыночной экономикой рынок продажи земельных участков, как правило, достаточно хорошо развит. Но в отличие от рынка продажи, рынок аренды, если развит, то на порядок хуже.

 

Поэтому применение данного способа расчета на основе зарубежных земельных участков-аналогов с необходимой степенью достоверности также невозможно.Наиболее соответствующим целевым принципам и имеющейся достоверной информации является рентный подход (способ) к определению арендной платы. Согласно теории и практики оценочной деятельности земельная рента определяется как относящаяся к земельному участку часть дохода от ведения на нем предпринимательской деятельности[1]. В идеальных экономических условиях величины рыночной арендной платы и земельной ренты между собой равны.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-20-

 

Заключение

В данной работе был рассмотрены основные вопросы, касающиеся сделок с земельными участками. Насколько сделки с земельными участками соотносятся с нормами гражданского права,  правомерность сделок с землей, общие характерные признаки сделок с землей: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключения сделок с земельными участками и действительность-недействительность  заключенных сделок.  .

Кроме того, подробно рассмотрены формы заключения сделок с земельными участками. Какие требования предъявляет закон к форме заключения сделки с земельным участком и государственной регистрации перехода пава собственности на землю. 

Современные гражданско-правовые отношения, касающиеся сделок с землей,  принимают все более организованный, упорядоченный вид.  И хотя, большинство сделок регулируется  по-прежнему  гражданским законодательством, появились законы, регулирующие именно земельные отношения и сделки, совершаемые с земельными участками: Закон об ипотеке.Далее в курсовой работе подробно рассматривались виды сделок с земельными участками. Особенности купли-продажи земельных участков, кто может выступать продавцом или покупателем, правила и порядок купли-продажи земельных участков.  Требовании к оформлению и регистрации договоров купли-продажи земли. Особенности перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, порядок пользования земельным участком с переходом права собственности на здание, строение, сооружение или изменение сложившегося порядка пользования земельным участком.  

Аренда земли детально разработана Земельным кодексом Российской Федерации и является на данный момент приоритетным видом сделок с землей. Права и обязанности   арендодателя и арендатора, их взаимодействие с органами местного самоуправления,   возникновение и прекращение аренды и многие другие вопросы.

 

 

 

-21-

В целом еще раз можно подтвердить, что совершение сделок с  земельными участками является один  из наиболее динамично развивающихся институтов  земельного права. Вопрос земли в Росси неизменно актуален, а производимые время от времени правительством неизбежные реформы не справляются с динамичным течением жизни и не решают многих спорных вопросов, касающихся владением, распоряжением и пользованием землею. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-22-

Литература

1. Сырых Е.В. Земельное право. Учебник для вузов. – М., Юстицинформ. 2005.
2.     Гражданское право. Учебник. // под ред. Суханова Е.А. – М.: Бек, 1998. с.329-377.
3.    Земельное право. Учебник для вузов.  – М., Былина.2002. с.285-310.
4. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник для вузов. – М.:Норма-инфра. 1999. Жариков Ю.Г., УлюкаевВ.Х.,Чуркин В.Э. Земельное право. Учебник. – М. Юрайт. 2003. с.90-127. 
5. Интернет

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-23-