Операции на рынке недвижимости

Министерство образования и науки образования РФ

 

 

 

 

Факультет: Институт кадастра и геоинформационных систем

Кафедра экономики, землеустройства и недвижимости

 

 

 

Курсовая работа

По теме: «Операции на рынке недвижимости»

 

 

 

Выполнила :студентка 2-ого курса

Иванова Екатерина

 

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2014г.

Содержание:

Введение……………………………………………………………………………………………………..3

Глава 1.Характеристики операций совершаемой на рынке недвижимости………………………………………………………………………………………………4

1.1 Аренда……………………………………………………………………………………………………..4

1.2 Купля – продажа……………………………………………………………………………………..12

1.3 Наследование………………………………………………………………………………………….14

1.4 Ипотека…………………………………………………………………………………………………….15

Глава 2.Операции с земельными участками………………………………………………16

2.3 Аренда земельного участка под объекты застройки……………………………16

2.2 Аренда нежилого фонда………………………………………………………………………..17

2.3 Методические подходы к определению величины арендной платы……………………………………………………………………………………………………………..18

Заключение…………………………………………………………………………………………………..21

Литература…………………………………………………………………………………………………….23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Цель работы: рассмотреть операции на рынке недвижимости.

Задачи работы: Нужно рассмотреть основные вопросы ,касающиеся сделок с земельными участками.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

 

 

-3-

Глава 1.Характеристики операций совершаемой на рынке недвижимости

1. Аренда

Аренда объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за плату во временное владение и пользование ( ст. 606, 650 ГК РФ). Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ). В не должны быть определены: объект, субъект аренды, срок и условия передачи объекта недвижимости, права и обязанности сторон, арендная плата, порядок расчетов и др.

Субъект аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Объект аренды. В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ; п. 1 ст. 22 ЗК РФ).

Срок аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договоры аренды в зависимости от срока делятся на кратко- и долгосрочные.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие. Арендодатель имеет право требовать:

- уплату  арендной платы;

- досрочного  внесения арендной платы от  арендатора;

 

 

-4-

- расторжение  договора и возмещение убытков, если арендатор пользуется имуществом  не в соответствии с условиями  договора аренды или назначением  имущества (ст. 615 ГК РФ);

- расторжения  договора аренды (ст. 619 ГК РФ);

- внесение  арендной платы за все время  просрочки, если арендатор не  возвратил арендованное имущество  либо возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

 

Арендатель обязан:

- предоставить  арендатору сданный в аренду  объект недвижимости своевременно  и в состоянии, соответствующем  его назначению и условиям  договора аренды (ст. 611 ГК РФ);

- отвечать  за недостатки сданного в аренду  объекта, полностью или частично  препятствующие его использованию, даже если при заключении договора  он о них не знал (ст. 612 ГК  РФ);

- предупредить  арендатора о правах третьих  лиц на сдаваемое в аренду  имущество (ст. 613 ГК РФ);

- произвести  за свой счет капитальный ремонт  объекта недвижимости, если иное  не предусмотрено договором или  законом (ст. 616 ГК РФ).

 

Арендатор имеет право:

- истребовать  сданный в аренду объект недвижимости  и возмещение убытков, причиненных  несвоевременностью предоставления  объекта (ст. 611 ГК РФ);

- требовать  расторжения договора;

- требовать  уменьшение арендной платы или  расторжение договора и возмещение  убытков при появлении неоговоренных  прав третьих лиц на арендуемый  объект (ст. 613 ГК РФ);

-5-

- иметь преимущество  преимущества при заключение аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

 

Арендатор обязан:

- своевременно  вносить арендную плату за  пользование имуществом (ст. 614 ГК  РФ);

- пользоваться  арендуемым объектом недвижимости  в соответствии с его назначением  и условиями договора (ст. 615 ГК  РФ);

-поддерживать  имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий  ремонт и нести расходы на  содержание имущества (ст. 616 ГК РФ);

- вернуть  объект недвижимости в том  состоянии, в котором он его  получил, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  договором, при прекращении договора  аренды (ст. 622 ГК РФ).

Арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Сдача в аренду нежилого фонда имеет ряд особенностей. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, и поэтому требует специальных норм государственной регистрации договоров аренды не жилых помещений, которые в ГК РФ отсутствуют. К ним применяется правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется комитетом по управлению имуществом. Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости. Так же как и все договоры аренды, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

-6-

Виды аренды

1)Аренда зданий и сооружений: В данном параграфе, как следует из его названия, в качестве объекта аренды рассматривается недвижимое имущество, а именно здания, сооружения, иначе – нежилые помещения.В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный параграф об аренде зданий и сооружений.

Сейчас четко обозначено и известно, что ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. Д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть».

Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости.

Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.

Во-вторых, про регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

-7-

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.Действующий ГК РФ содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).Таким образом, федеральное законодательство четко формулирует требование о регистрации только тех договоров аренды зданий и сооружений, срок действия которых – не менее года. Договор аренды, заключенный сторонами на срок менее года, обязательной государственной регистрации не подлежит.

2) Аренда транспортных средств: Законодатель выделяет две разновидности договора аренды транспортного средства. При этом критерием для классификации данного договора является аренда с экипажем или без него. Соответственно, по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Объект договора – транспортное средство и услуги по управлению им и его технической эксплуатации, поэтому такой договор имеет признаки смешанного договора (п.3 ст.421 ГК).Такой договор не требует государственной регистрации, но письменная форма является обязательной (ст.633 ГК РФ).

 

 

-8-

Как по договору аренды транспортных средств с экипажем, так и без экипажа, арендатор вправе:

- без согласия  арендодателя сдавать транспортное  средство в субаренду (если договором  не предусмотрено иное) (ст.638 ГК  РФ);

- без согласия  арендодателя от своего имени  заключать договоры перевозки  и иные договоры, если они не  противоречат целям использования  транспортного средства, указанным  в договоре, или назначению транспортного  средства.

По договору аренды транспортного средства с экипажем, арендатор обязан, если иное не предусмотрено договором: поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе на оплату топлива, других расходуемых материалов и на оплату сборов.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендатор обязан:

- оплачивать  расходы, возникающие в связи  с текущим и капитальным ремонтом;

- осуществлять  своими силами управление транспортным  средством и его эскплуатацию, как коммерческую, так и техническую;

- оплачивать  расходы на содержание транспортного  средства, его страхование, а также  расходы, возникающие в связи  с его эксплуатацией (если иное  не предусмотрено договором).

Передача имущества может быть как по месту нахождения арендатора, так и по месту арендодателя.Так как объект является движимым имуществом, на практике, зачастую возникает вопрос о месте возврата транспортного средства.