Операции на рынке недвижимости

3) Аренда предприятий: Особенность договора аренды предприятий состоит в объекте данного договора аренды. Им выступает предприятие, которое в свою очередь является недвижимостью.

 

-9-

В соответствии п.1 ст.656 ГК РФ, по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.Исключение составляют права арендодателя, хоть и имеющие отношение к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Однако если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.

Особенностью данного вида договора аренды является и его форма. Во-первых, данный договор заключается в письменной форме. Во-вторых, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок такой регистрации устанавливается Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ[1].

Особенностью договора аренды предприятий является и то, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию (ст.657 ГК РФ).

-10-

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. От исполнения этой обязанности арендодателем зависит объем прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и такого уведомления не получившие, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был извещен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-11-

1.2 Купля-продажа объектов недвижимости

Купля-продажа объектов недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (гл. 30, §7), Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ст. 37), в котором раскрыты некоторые особенности купли-продажи земельных участков.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления документа, пописанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, срок оплаты, права и обязанности сторон и др.

Предмет договора. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Цена. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если другое не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Срок исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ).

Права и обязанности продавца. При заключении договора продавец вправе требовать:

- уплаты  оговоренной в договоре цены;

 

-12-

- оплаты  цены объекта недвижимости и  процентов, если покупатель не  оплачивает объект своевременно;

- оплаты  объекта недвижимости или отказа  от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается  принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

- передать  объект недвижимости свободным  от любого обременения, если только  покупатель не согласился принять  объект обремененным именно этими  правами ( ст. 460 ГК РФ);

- в случае  изъятия объекта у покупателя  третьими лицами - возместить покупателю  убытки, если не докажет, что тот  знал или должен был знать  о наличии оснований, послуживших  причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);

- вступить  в дело на стороне покупателя  в случае предъявления иска  об изъятии объекта недвижимости  третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);

- передать  объект покупателю в том виде, в котором предусматривается  договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).

Права и обязанности покупателя:

- своевременной  передачи проданного ему объекта  недвижимости со всеми принадлежностями, свободного от вещей предыдущего  собственника (ст. 463 ГК РФ);

- уменьшения  цены объекта или расторжения  договора купли-продажи, если объект  имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);

При этом покупатель обязан:

- принять  по акту переданный ему объект  недвижимости 9ст. 484 ГК РФ);

- оплатить  объект непосредственно до или  после передачи объекта, если  иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);

- оплатить  объект по цене, предусмотренной  договором (ст. 485 ГК РФ).

 

-13-

Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, так как эта регистрация свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимости.

 

3. Наследование

Наследование осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ). Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ. Наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина, а при объявлении умершим – день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства объекты недвижимости, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ). Завещание должно быть совершенно лично, так как оно является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено у нотариуса, на нем должно быть указано место и дата его удостоверения (ст. 1124 ГК РФ). Если завещания нет, то в силу вступает наследование по закону. Разделом V «Наследственное право» ГК РФ установлен круг наследников по закону – восемь очередей. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Основанием перехода имущества по праву наследования к государству может быть и соответствующее судебное решение, вынесенное по иску прокурора или налогового органа. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

 

 

 

 

-14-

4. Ипотека 

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.

 

 

 

 

 

 

-15-

 

Глава 2.Операции с земельными участками

2.3 Аренда  земельного участка под объекты  застройки

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года.

Земельные участки предоставляются на праве аренды на срок три года, а в случаях размещения площадка для разворота и отстоя транспортных средств в начальных и конечных пунктах маршрута транспортных средств, сроком на пять лет.

Способы предоставления земельных участков под строительство:

рис.1

 

 

 

 

-16-

 

2.2 Аренда  нежилого фонда

Порядок предоставления нежилого помещения в аренду (в соответствии с распоряжением КУГИ от 01.02.2000 № 187-р  «О порядке принятия решений о предоставлении в аренду объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга»)

-рис.2

Информация об объектах нежилого фонда, свободных от арендных отношений, размещается одновременно на сайте Комитета и в еженедельном бюллетене информационного агентства «Недвижимость Петербурга» – «Городской каталог недвижимости «Коммерческая недвижимость»  в течение 2 недель.

-Претенденты могут лично осмотреть предлагаемые Комитетом помещения, обратившись в управление (отдел) недвижимого имущества КУГИ (районное агентство), указанное в публикации,  за смотровым ордером.

-Каждый претендент (юридическое, физическое лицо), заинтересовавшийся предложениями Комитета, может подать заявку  установленного   образца в районное агентство КУГИ, указанное в публикации. К заявке прилагается пакет документов. В случае если потенциальный арендатор выражает намерение уплачивать арендную плату по ставке, превышающей ставку, рассчитанную в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга, к подаваемой заявке прилагается Заявление.

-После подачи первой заявки, но не ранее чем через 2 недели с начала публикации, районное агентство снимает объект с публикации и включает вопрос о  рассмотрении заявки (заявок) на предоставление объекта в аренду в повестку дня ближайшего заседания городской (районной) комиссии в соответствии с регламентом городской (районной) комиссии.  На основании

-17-

решения комиссии издается распоряжение КУГИ или главы районной администрации  об использовании объекта нежилого фонда.

-Распоряжение КУГИ или главы администрации района является основанием для заключения договора аренды.

 

 

-В период с момента выхода распоряжения и до заключения договора аренды победитель должен заключить договор страхования на арендуемый объект недвижимости, договора с обслуживающими организациями на коммунальные услуги, электроэнергию и т.п., получить согласование СЭС и Госпожарнадзора на осуществление того вида деятельности, под который оно будет использоваться.

-В случае, если помещение расположено в здании, являющемся памятником истории и культуры в соответствии с п.3 ст. 63 Федерального Закона от 25.06.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», то арендатор обязан в течение 2 месяцев оформить охранное обязательство в КГИОП.

-При наличии полного комплекта документов районное агентство КУГИ готовит договор аренды, который подписывают обе стороны.

 

2.3 Методические подходы к определению величины арендной платы

В результате анализа международной и российской нормативной базы (Международные и Европейские стандарты оценки, российские Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и права аренды земельных участков), научно-методической литературы и практической деятельности в области оценки установлено, что арендная плата за землю может определяться следующими основными способами: