Контрольная работа по «Риску-менеджменту в объединениях»

Иногда назначение поправочного коэффициента хотя и проводят экспертно, но каждый элемент обоснования величины скидки фиксируют отдельно. Некоторые авторы в качестве ведущего фактора для обоснования величины скидки принимают так называемую эластичность спроса. Объекты, спрос на которые регулируется исключительно ценой, у которых спрос может резко упасть, если цена даже немного возрастет, и – наоборот, относят к классу объектов с эластичным спросом, и – наоборот. Согласно классической теории ценообразования цена на товар связана со спросом на него через коэффициент К эластичности соотношением:

 

 

где С1 и С2 – значение цены на товар при значениях спроса соответственно V1 и V2.

Знак минус перед дробью указывает на обратную зависимость спроса от цены, то есть при увеличении цены спрос падает (и наоборот). Для объектов с эластичным спросом обычно коэффициент эластичности значительно больше единицы. Другой класс образуют объекты с неэластичным спросом. Для подобных объектов цена не является главным регулятором величины спроса, и поэтому коэффициент эластичности для них не больше единицы. Это, как правило, товары первой необходимости, объекты недвижимости для предпринимательства (торговые, офисные и складские здания и помещения) и др.

Вот как выглядит модель оценки ликвидационной стоимости для объектов с неэластичным спросом. В качестве главного фактора модели рассматривают время экспозиции объекта на рынке. При этом предполагают, что сам рынок

подобных объектов с неэластичным спросом достаточно развит и близок к равновесному (то есть на место проданных объектов немедленно поступают

       18

новые, так что общее количество экспонируемых объектов постоянно). В модели предполагается постоянство спроса на рассматриваемые объекты–  постоянна интенсивность продаж в единицу времени, а также обязательность совершения сделки купли-продажи при равенстве спроса и предложения. У этой модели есть одна интересная особенность, отражающая важные реалии аукционных распродаж: на рынке помимо «настоящих потребителей»данного товара действуют «перекупщики». Эта категория «покупателей» приобретает товар с целью продать по истечении времени экспозиции по рыночной цене и получить прибыль. Обычно перекупщик очень хорошо чувствует конъюнктуру нерыночных торгов и может точно рассчитать предельную цену приобретения объекта, чтобы затем продать его с выгодой. Наиболее жесткое ограничение модели – это то, что все подобные объекты продаются на данном рынке по одинаковой цене. И, конечно, как мы отмечали, рыночная стоимость объекта известна. Обозначим:

СR – рыночная стоимость объекта;

С* – предельная цена приобретения объекта, при которой операция покупки объекта по этой стоимости и последующая перепродажа его по рыночной стоимости СR позволяет получить прибыль, равную прибыли продавцов, действующих на данном сегменте рынка;

tR – длительность периода рыночной экспозиции, измеряемого в месяцах;

KR – коэффициент эластичности для точки (СR,tR);

t3 – текущее время экспозиции объекта на рынке;

r – ставка дисконтирования, %;

т –  число периодов начисления процентов за год;

f – длительность времени экспозиции, при котором цена объекта достигает величины;

tL – длительность периода ликвидационной экспозиции;

СL – ликвидационная стоимость объекта.

С учетом введенных обозначений в работе получено итоговое соотношение для двух основных диапазонов цен –  от СR до С и от С и ниже. Эта формула для ликвидационной стоимости, состоящая из трех сомножителей, имеет вид:

 

где km – коэффициент торговой наценки.

Первый сомножитель в формуле для расчета ликвидационной стоимости – это, разумеется, рыночная стоимость СR, которая будет корректироваться. Второй отражает стремление перекупщика не заморозить свои инвестиции на время tR, даже если он приобретет объект по предельной рыночной цене СR. Другими словами, считают, что покупатель вправе требовать скидку

       19

к рыночной стоимости в размере дисконтного множителя, поскольку объект может быть реализован по рыночной цене только в конце периода tR. На это время средства покупателя как бы «замораживаются», не принося ему дохода, в то время как они могли бы быть вложены в некий финансовый инструмент, приносящий доход в размере r % годовых.

Третий сомножитель отражает стремление получить прибыль до уровня, уменьшая вычисленную стоимость «не замороженных денег» на значение торговой наценки (составляющая этого сомножителя). Кроме того, как видно, в этой же (1+kт ) компоненте модели учитывается продолжительность времени экспозиции по сравнению с рыночным периодом (дробь 2 - it). Интересная особенность модели состоит в том, что при расчете ликвидационной стоимости объектов с неэластичным спросом можно принимать коэффициент эластичности равным нулю. При этом погрешность определения ликвидационной стоимости не превышает 10%. Кроме того, исследования авторов свидетельствуют, что при ограничении продолжительности «ликвидационного» периода одним годом (12 мес.) резко снижается влияние величины r ставки дисконтирования. При этом вариация величины ставки r в пределах 20 – 5% дает ошибку расчета ликвидационной стоимости, не превышающую 50%. Результаты моделирования с использованием приведенной модели оказались хорошо согласованными с фактическими данными продаж офисных зданий и помещений в 1998– 2000 гг.

В «Словаре русского языка» С.И. Ожегова побудительным мотивом к совершению акта купли-продажи на торгах называется не удовлетворение неких потребностей в пользовании объектом, а исключительно «спекулятивная» цель. При этом на моделируемом рынке конкурируют только те, кто приобретает объекты по ликвидационной стоимости с целью последующей их продажи по рыночной цене. Назовем таких коммерсантов «перекупщиками». Но и перекупщики в этой модели тоже специфические: они вкладывают в приобретение объекта не свои собственные деньги, а заемные средства, причем берут они эти средства под процент у инвестора на строго определенный срок и с цены покупки сразу сбрасывают будущую прибыль инвестора. Срок заимствования средств покупателем у кредитора определен как разность продолжительности рыночной и ликвидационной экспозиции объекта на рынке.

Таким образом, налицо использование принципа индивидуальной рациональности в виде утверждения о том, что покупатель не заплатит за товар больше, чем текущая стоимость будущих доходов от обладания этим имуществом. Модель расчета ликвидационной стоимости формируется следующим образом.

Сначала определяют размер платы за заемные средства СL- (tR-tL) *i, считая, что i – процентная ставка, отражающая норму дохода кредитора, предоставляющего заемные средства. Затем устанавливают величину дохода СR- (tR -tL) •in.и от продажи объекта по рыночной стоимости с учетом компенсации затрат на заемные средства и определенной нормы in и прибыли «перекуп-

       20

щика». А после этого уже определяют ликвидационную стоимость согласно условию: СR≤СR-CL*(tr-tL)*i-(tr-tL)*iп.и.

 Другими словами, ликвидационная стоимость представляет собой рыночную стоимость, уменьшенную на сумму величин затрат на заимствование средств и на получение прибыли от «спекуляции». В конце концов, можно оценить наибольшее значение величины ликвидационной стоимости. Для этого достаточно заменить знак неравенства в последнем соотношении на равенство. После тождественных преобразований, учета принятых нами обозначений и используемых единиц измерения (tR и tL – месяцы, i и inи – проценты годовых, то есть за 12 мес.) получено выражение для относительной величины ликвидационной стоимости объекта оценки.

Оказалось, что при фиксированной величине tR рыночного срока экспозиции влияние нормы inu прибыли инвестора на ликвидационную стоимость объекта практически не ощущается. Так, для середины рыночного срока экспозиции – 4-й месяц времени «ликвидационной» экспозиции – при 17% нормы прибыли инвестора величина ликвидационной стоимости получается равной 0,86 от рыночной, а при 37% – 0,80 от рыночной Q стоимости. При этом зависимость от времени «ликвидационной» экспозиции, вычисленная по приведенной формуле, практически линейная, в то время как график зависимости относительной величины ликвидационной стоимости для модели с неэластичным спросом оказывается явно нелинейным.

Графики зависимости величины ликвидационной стоимости как доли рыночной от времени экспозиции для модели с неэластичным спросом и модели с «перекупщиками» представлены на рис. 4.

           1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

    Время ликвидации, как доля рыночного

 

Рис. 4. Графики зависимости величины ликвидационной стоимости

как доли рыночной от времени экспозиции для модели с неэластичным

спросом и модели с «перекупщиками» 

 

Эти графики построены при следующих исходных данных:

tR=8мес, i = 27%, iп.и. =27%, kT =7%. Хорошо заметно, что скидка с рыночной стоимости на рассматриваемые объекты, рассчитанная по модели с «перекупщиками», меньше, чем для модели с неэластичным спросом. И, кроме того, разница в относительном размере скидки уменьшается по мере прибли-

        21

жения ликвидационного срока экспозиции к рыночному. Тем не менее эта разница значительна: в первый месяц ликвидационного периода она может составлять до 350% от рыночной стоимости объекта и уменьшаться до 20% к концу рыночного срока экспозиции. Наконец, из рис. 4 следует, что при

совпадении   ликвидационного  срока   с  рыночным  ( tL = tR )   модель с «перекупщиком» показывает, что СL  – СR, а вот модель с неэластичным спросом все равно выдает некоторую скидку из-за того, что приходится учитывать факт «замораживания» вложенных в покупку объекта денег на время t R (дисконтирование со ставкой i) и торговую наценку кт. Главное, что проясняют результаты моделирования по обеим моделям, это то, что фактор продолжительности времени рыночной экспозиции оказывает весьма сильное влияние на значение ликвидационной стоимости объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

        22

Список использованной литературы

 

1. Балдин К.В. Риск-менеджмент / К.В. Балдин, С.Н. Воробьев –  М.: Гардарики,2005. – 285 с.
2. Герчикова И.Н. Менеджмент: Учебник / И.Н. Герчикова - М.: ЮНИТИ, 2008. –  207 с.
3. Иванов  А.А., Олейников С.Я. РИСК-МЕНЕДЖМЕНТ. Учебно-методический комплекс / А.А. Иванов, С.Я. Олейников – М.: Изд. центр ЕАОИ, 2008. – 193 с.
4. Шапкин А.С. Теория риска и моделирование рисковых ситуаций / А.С. Шапкин, В.А. Шапкин - М.: Дашков и Ко, 2003. –  304 с.
5. http://www.bestreferat.ru/referat-105129.html

 

 

 

 

 

 

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     23