Инвестиции в строительство

Улучшается положение дел со строительством объектов социальной сферы, школ, больниц, поликлиник, ведутся работы по реконструкции. Кол-во работающих на строительстве — 25,5 тыс. чел. (2000).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Программы жилищного строительства  в Кыргызстане

В 1970-е годы в советском Кыргызстане  возводилось свыше 1 млн кв. м жилья  ежегодно. В последней государственной  программе СССР «Жилье-2000», которая  была принята в 1986 году, ставилась задача к концу 2000 года построить для каждой советской семьи отдельную квартиру или собственный дом. При этом ввод жилья сопровождался опережающим строительством инженерных коммуникаций, развивались производство по выпуску строительной механизации и местных стройматериалов.

Ввод жилья в Кыргызстане  в 1990 году составил 1,56 млн кв. м, в 1991 году — 1,23 млн кв. м. Снижение темпов реализации программы «Жилье-2000»  было связано с социально-экономическим  кризисом и распадом СССР. В 1995 году (последний год действия программы «Жилье-2000») в Кыргызстане жилья строилось уже в четыре раза меньше, чем в 1991 году. С поворотом от планово-административных методов регулирования экономики к рыночным механизмам так и не удалось достичь советского уровня жилищного строительства.

  В 2001 году была принята  «Государственная программа жилищного  строительства до 2010», где предусматривалось  за десять лет (2001-2010 гг.) построить  17,6 млн кв. м жилья, в том  числе 6,1 млн кв. м за 2001-2005 годы. На реализацию программы запросили 197,9 млрд. сомов, в том числе 11,8 млрд сомов бюджетных средств. Ядром программы жилищного строительства предполагалось «создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования».

Фактически за 2001-2005 годы было введено 2,3 млн кв. м жилья, т.е . почти в три раза меньше, чем планировалось. Причем за счет государственных средств было построено всего лишь 19,2 тыс. кв. м жилья. В итоге государственное участие в программе, которое сводилось всего лишь к 6%, на деле составило - 0,8%.

2005 год был объявлен «годом  социальной стабильности и развития  жилищного строительства», и в  качестве первоочередных мер  предлагалось продолжить работу  «по созданию надежной системы  ипотечного кредитования».

В 2007 году была принята «Национальная программа жилищного строительства в Кыргызской Республике на 2008-2010 годы», чтобы построить за три года почти 5,1 млн кв. м жилья. Однако это задание не стали выполнять и в мае 2008 года оно было снижено почти в два раза - до 2,7 млн кв. метров. Ранее утвержденный план сочли «заведомо недостижимым», поскольку разработан «без учета возможностей бюджетного финансирования», и вместо него новым ориентиром выбрали объем стихийного частного строительства, который велся в основном в Бишкеке. Т.е. проводить работу в регионах, где сложилось тяжелое положение с жильем, не стали. В результате участие государства по выполнению, подчеркнем, плана-минимума по вводу 4,1 млн кв. м социального жилья на 2008-2010 годы было около 65 тыс. кв. м!

    Оправдания со ссылкой на мировой финансовый кризис были просто не состоятельны, поскольку частный бизнес за это период только увеличивал объемы жилищного строительства в Кыргызстане (смотри диаграмму 2). В идеале именно государство берет на себя инициативу во время кризисов для реформ с целью оживления строительной отрасли, поскольку произошло заметное снижение цен на основные стройматериалы и услуги.

Диаграмма 1. Динамика ввода жилья  на государственные и частные  средства

Справедливости ради следует отметить, что цели и задачи «Национальной программы» не были обременены конкретными механизмами реализации, а остались в виде призывов типа «расширить, увеличить, обеспечить». Для сравнения, в аналогичной российской программе «Жилище 2002—2010» ставились конкретные цели:

— обеспечить доступность приобретения жилья размером 54 кв. м по стоимости, равной среднему совокупному доходу семьи из трех человек за 3 года;

— сократить к 2010 году время ожидания в очереди на получение социального  жилья малоимущими гражданами с 15—20 лет до 5—7 лет;

— увеличивать объемы ввода жилья  не менее 3—5 % в год;

— обеспечить жильем за счет средств  федерального бюджета 360 тысяч семей  отдельных категорий граждан.

 Также в наших программах  не были оценены потенциальные  строительные мощности (ресурсы) для увеличения объемов жилищного строительства. А столь незначительный объем ввода квартир и домов у нас свидетельствует об отсутствии действенных механизмов по стимулированию строительства жилья, в том числе, жилищного финансирования. Во всех программах основной упор делался на ипотечное кредитование.

    В результате в 2005 году строительство квартир за  счет государственных и муниципальных  средств составило около 5% от  общего жилищного строительства,  а в 2010 году всего лишь 2,7 %. Это  указывает на то, что государство фактически самоустранилось от решения социальных проблем жилищного строительства. Во многом данная ситуация была следствием того, что дело все больше подменялось лозунгами и призывами, а также невразумительными концепциями и программами.

 

Вопросы финансирования жилищного строительства

В 2006 году у нас ипотечный кредит могли взять 10 % населения, до 30% могли  получить кредит через систему накопительных  сбережений и остальным 60% гражданам, жилищное кредитование было недоступно. Соответственно в Кыргызстане ипотечные услуги в 2005 году составили 0,4 % ВВП, в странах с переходной экономикой: в Чехии и Польше - 5% ВВП, в Казахстане – 1%.

   По оценке немецкого банка  развития KfW, в Словакии (где количество  населения сопоставимо с Кыргызстаном) рентабельность ипотечного бизнеса для инвестора возможна при обороте до 250 тыс. кредитов. Но кыргызские банки не обладают достаточным капиталом для таких масштабов кредитования.

 С другой стороны, рост  платежеспособного спроса, в том  числе и за счет ипотеки, при сохранении уровня предложения порождает рост цен на недвижимость. Т.е. по сути, не улучшает доступность жилья. При сопоставлении динамики цен на жилье и роста ипотеки выясняется, что периоды их спада и подъема почти синхронны (см. диаграмму 2).

 

 

 

Диаграмма 2. Динамика цен на жилье  и объемов ипотечного кредитования

 

  Таким образом, можно сделать  вывод, что эффективным средством  повышения предложения жилья  оказывается наращивание нового  жилищного строительства. При  условии насыщения рынка жильем ипотека сможет стать механизмом, который делает это жилье более доступным. Об этом, в частности говорят ранее указанные показатели обеспеченность жилья, которые в развитых странах выше и потому рост ипотеки там не ведет к резкому росту цен на недвижимость.

Вместе с тем, сама по себе жилищная обеспеченность не может означать высокий  уровень развития жилищного рынка, поскольку например, в депрессивном регионе жилье становится ненужным и потому доступным, так как население  старается его покинуть. Поэтому  в этом случае в качестве важного теста территории на кризисность выступает показатель строительной активности, оцениваемая как объем ввода нового жилья на душу населения.

 

   

 

 

Строительная активность

Строительная активность по европейским  стандартам должна составлять не менее 1 кв. м на человека в год. Это позволяет оптимально удовлетворять потребности граждан, обновлять жилищный фонд и обеспечивать насыщение рынка. В независимом Кыргызстане самый высокий уровень был достигнут в 2008-2009 годы, когда строилось чуть больше 0,8 млн кв. м жилья в год. Т.е. нам необходимо строить в 6,5 раз больше. Однако за три квартала 2010 года сдано в эксплуатацию 419,7 тыс. кв. м жилья (86,2% к аналогичному периоду 2009 года) или чуть больше 0,1 кв. м на человека. Т.е. мы строим в 10 раз меньше требуемых объемов.

 В Кыргызстане необходимо  строить свыше 5 млн кв. м жилья  ежегодно в течение 8-10 лет,  чтобы обеспечить наших граждан  жильем на уровне сегодняшней  России. Для того чтобы «дотянуть»  до сегодняшних западноевропейских  норм обеспеченности жильем (40 кв. м на душу населения) нам потребуется «каких-то» 100 лет, для достижения американских (64 кв. м) – 200 лет.

 Неспособность строить ежегодно 5 миллионов квадратных метров  жилья – это признак системных  проблем в строительном комплексе, которое ведет к отставанию Кыргызстана по жилищной обеспеченности и доступности жилья.

Падение объемов вода жилья в  постсоветский период в целом  было обусловлено невозможностью продолжать финансирование строительной отрасли  за счет государственного бюджета, вместе с тем государство не в достаточной мере создает условия для привлечения средств на рынок недвижимости.

Нереальны проекты по решению проблемы жилья, в которых не предусматривается  два аспекта: активное участие государства  в жилищном строительстве и увеличении доходов граждан до уровня, чтобы можно было бы накопить средства на приобретение или строительство жилья в приемлемые сроки. Вместо этого под жилищной политикой министерства и ведомства по традиции понимают главным образом «освоение» выделенных на нее средств. Рыночные механизмы в жилищной сфере либо не сформированы, либо не работают, либо настроены не оптимально. При существующем уровне доходов домашних хозяйств существенное увеличение доступности жилья в рамках только ипотечного кредитования невозможно. В свою очередь, рост выдачи ипотечных кредитов будет зависеть от состояния экономики, в частности, темпы роста доходов граждан и инвестиционной привлекательности страны для инвесторов.

Таким образом, надо четко представлять себе, что ипотека - всего лишь инструмент, который призван помочь определенным слоям населения улучшить свои жилищные условия.

Решение же жилищных проблем для  социально незащищенных слоев общества не является функцией коммерческих банков и ипотечного кредитования, и данная категория граждан может рассчитывать исключительно на помощь государства. Однако государственные программы по жилищной политике пытаются взвалить на ипотеку решение жилищных проблем общества.

К сожалению, государство устранилось  от решения социальной составляющей жилищного строительства: строительство небольших квартир за счет средств государственного бюджета, как мы уже отметили выше, не превышает и 2% доли жилищного строительства.

 Тем не менее, государственное  регулирование в данном секторе  экономике сохраняется в прежнем виде с советских времен, когда строительство за счет государственного бюджета было практически стопроцентным. Отсюда негибкость и усложненность наших государственных административных механизмов в строительстве, которые способствуют в новых реалиях коррупционным действиям.

Создание равноправной правовой среды  для всех участников жилищного рынка  позволит отказаться от разовых, внесистемных преференций в угоду отдельных  интересов, пусть и с благими  целями. Поскольку деловая среда, где возможно что-то планировать, формируется там, где государство системно, а не спонтанно управляет данным процессом.

     1. Одной из ключевых  задач государства в области  жилищной политики является формирование  соответствующих условий для  повышения доступности жилья, что позволит проводить эффективную жилищно-строительную политику и активно строить жилье не только в столице, но и в других городах и селах страны. 2. Реализация жилищных программ будет возможна только в том случае, если инвесторам создадут благоприятные условия. Принятие государством мер для снижения административных нормативно-правовых барьеров и коррупционного давления на строительную отрасль позволит увеличить объемы и качество жилищного строительства, а также развития рынка жилья.

3. Для привлечения более значительных по объему финансовых ресурсов требуется совершенствование существующих и внедрения новых инструментов финансирования жилищного строительства.

4. В идеале для развития ипотечного  кредитования люди должны зарабатывать  столько, чтобы одну половину зарплаты они могли тратить, а вторую откладывать: для кредита или для инвестиций с последующей покупкой жилья самостоятельно без помощи банка.

5. Для эффективного мониторинга  развития строительного комплекса  следует помимо традиционных валовых показателей таких, как ввод квадратных метров жилья, объем выпуска строительных материалов и т.п., вести учет таких показателей как себестоимость кв. м жилья, энергозатратность, производительность труда, удельный вес затрат на жилищное строительство в общем объеме валового накопления основного капитала.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Инвестиции в Строительство.

Нынешнее состояние  сектора строительства

Строительство является одним из базовых  секторов экономики Кыргызской Республики,который  создает предпосылки для устойчивого роста в других секторах. В последнее время наметились тенденции роста объемов инвестиций в строительную отрасль. Основными направлениями отрасли являются объекты жилищного строительства (24% инвестиций), транспорта, связи, энергетики, инфраструктуры и обрабатывающей промышленности.

В 2007 году Правительством Кыргызской Республики утверждена «Национальная

программа жилищного строительства  Кыргызской Республики на 2008-2010 гг.», сокращены сроки получения разрешений на строительство, внедрен принцип «Единого окна» при получении таких разрешений, снижены тарифные ставки. Ежегодно по всем регионам гражданам выделяется под строительство индивидуальных жилых домов около 15000 земельных участков.