Ипотечное кредитование

 

ИПОТЕКА - СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА.  
КОНЦЕПЦИЯ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ.  
Формирование законодательной основы регулирования отношений в России в настоящее время не завершено. До появления и ныне действующего Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 года «О залоге» ипотека в российском законодательстве присутствовала весьма опосредованно: отдельные общие нормы президентских указов по вопросам собственности на землю и землепользования допускали возможность ипотеки. Так, например, указом президента России от 27 декабря 1991 года № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках, а банкам разрешена выдача кредитов под залог. Аналогичная норма предусмотрена и в Законе РСФСР от 22 ноября 1990года № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В статьях 10 и 20 указано, что граждане, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского хозяйства, могут заложить их в земельный банк и для обеспечения получаемых кредитов. Однако по вполне понятным причинам эта возможность так до сих пор и не стала реальностью. Последние три года ипотека активно развивалась там, где вопрос о собственности на землю не имел первостепенного значения.  
Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» установил возможность залога недвижимости в жилищной сфере и получение кредита на строительство или приобретения жилья под залог недвижимости. В соответствии с этим законом было разработано Положение о жилищных кредитах, утверждённое Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1180 «О жилищных кредитах», устанавливающее порядок предоставления банками кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества. Основные правила ипотеки были развиты в первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 334 - 358), где закреплено, что общие правила о залоге, установленные в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.  
                                                                9 
Статья 4 Федерального Закона Российской Федерации от 30 ноября 1994 года «О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» устанавливает, что до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории России, в соответствие с ГК, они действуют постольку, поскольку не противоречат части первой Кодекса.  
Кроме того, 22 декабря 1993 года Советом министров - Правительством Российской Федерации были одобрены «Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке», которые, как сказано в преамбуле, являются моделью законодательного акта об ипотеке.  
28 февраля 1996 года был подписан Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», содержащий некоторые важные условия, конкретизирующие нормы Гражданского Кодекса.  
21 июля этого года принят долгожданный Федеральный Закон Российской Федерации №122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции.  
И, наконец, в середине июня 1997 года Государственной Думой во втором чтении принят проект закона об ипотеке, одобренный Советом Федерации, но отклонённый Президентом 

ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО, ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ.  
Реальное исполнение ипотечных обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенное имущество. Понятно, что далеко не всегда ипотека влечёт взыскание на предмет залога. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Причём взыскание накладывается при неисполнении обязательства должником по обстоятельствам, за которые он отвечает. Нельзя обращать взыскание на заложенное имущество, если обязательство не было исполнено должником по причинам, связанным с действием непреодолимый силы.  
В соответствии с ч.1 ст. 13 Указа №293 от 28.02.96 обращение взыскания на имущества, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда, арбитражного суда в соответствии с ГК РФ. Действительно, общим правилом, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное имущество, является положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества по решению суда.  
Однако гражданским законодательством предусмотрен один случай, когда залогодержателем взыскание на заложенное имущество может быть обращено без предъявления иска в суд. Удовлетворение требования залогодержателя за счёт заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя и залогодателя, заключённого после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (п.1 ст.349 ГК РФ). В.В. Витрянский выделяет здесь три существенных обстоятельства.  
Во-первых, такое соглашение будет правомерным лишь в том случае оно если заключено залогодателем и залогодержателем после того, как должником в установленный срок не исполнено или ненадлежащее исполнено обязательство, то есть когда у залогодержателя появляются правовые основания для обращения взыскания на предмет ипотеки. «Следовательно, - отмечает В.В. Витрянский, - всякое условие в договоре о залоге, о праве залогодержателя на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое  
                                                                  10 
имущество признаётся юридически ничтожным, как, впрочем, и любое соглашение об этом, заключённое до установленной даты исполнения должником обязательства».  
Во-вторых, ГК РФ предъявляет особые требования к форме соглашения залогодержателя и залогодателя о внесудебном обращении взыскания на недвижимое имущество: такое соглашение должно быть нотариально удостоверено, в противном случае оно будет считаться ничтожным (п.1 ст.165 ГК РФ).  
В-третьих, соглашение об обращении взыскания на заложенную недвижимость может быть оспорено сторонами такого соглашения. Соглашение может быть признано недействительным по иску любого лица, чьи права нарушены указанным соглашением, например предшествующими залогодержателями или собственником имущества.  
Очевидно, что в заключении такого соглашения заинтересованы обе стороны договора об ипотеке, так как залогодержатель получает возможность удовлетворить свои требования к должнику без лишних проволочек, а залогодатель - избежать судебных издержек. Но таких сознательных должников в природе не так уж много. Так что при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного ипотекой обязательства кредитору прямая дорога в суд.  
Нормы ГК РФ существенно изменили порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Ранее статьёй 28 Закона РФ «О залоге» допускалось обращение взыскания на заложенное имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса, что чревато большим риском, так как при получении нотариальной надписи никакой проверки обоснованности требований залогодержателя, их основательности и наличия возможностей погашения долга без обращения взыскания на заложенное имущество не производится.  
В ГК РФ предусмотрены три группы случаев, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по решению суда.  
Во-первых, это случаи, когда для заключения договора об ипотеке требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.  
Во-вторых, когда предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую или иную культурную ценность для общества. Эта же норма содержится и в проекте закона об ипотеке.  
В-третьих, если к моменту, когда у залогодержателя появляются основания реализовать своё право на обращение взыскания на заложенное имущество, залогодатель отсутствует и определить место его нахождения невозможно.  
Исходя из смысла статей 246 - 247 ГК РФ, если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто либо из его собственников не даёт письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, взыскание на такое имущество также может быть обращено только по решению суда. Согласно п.4 Указа №293 от 28.02 96 и ст. 255 ГК РФ при обращении взыскания на долю в общем имуществе кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга, так как они имеют преимущественное право покупки доли должника. В случае их отказа от её приобретения обращение взыскания и реализация доли должника в праве общей собственности осуществляется в общем порядке. Естественно, что эти правила не относятся к случаям обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом же доме.  
Взыскание на заложенное имущество может быть обращено залогодержателем и в следующих случаях: нарушения залогодателем правил о последующем залоге и распоряжении заложенным имуществом; невыполнения залогодателем обязанностей по страхованию; непредставлением залогодателем документов и необеспечения условий для проверки наличия, количества, состояния и условий хранения заложенного имущества, но  
                                                                      11 
только если залогодатель не удовлетворит требований залогодержателя о досрочном исполнении обязательства.  
В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.  
Законом предусмотрен случай, когда должник нарушил иное, не обеспеченное ипотекой, обязательство. В этом случае на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом. Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем его стоимость.  
Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трёхдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  
 
  

Расчетная часть

Вариант№ 4      

В соответствии с заданием установлены  следующие параметры ипотечной  программы и экономические характеристики домохозяйства (семьи):

1. Процентная ставка по кредиту – 13,5% годовых;

2. Срок кредитования  – 20 лет.

3. Коэффициент отчислений  от совокупного семейного дохода  на погашение кредита – 30%;

4.  Норматив первоначального взноса в % от стоимости приобретаемого жилья – 10%;

5. Совокупный семейный доход в месяц – 53 тыс. руб.;

6. Собственное жилье  – 1-комнатная квартира типа  У(типовая качества);

7. Состав семьи 4 человека. 

Расчет  инвестиционного  потенциала семьи 

а) Определение возможности участия семьи в ипотечной программе: 

CCD_min> (1+k₀) *МПБ*N (1+k_c), тыс. руб.

где     k_c – коэффициент, учитывающий расходы на создание страхового фонда, ед.;     

k₀ – доля отчислений на погашение кредита, ед.;     

МПБ – минимальный прожиточный бюджет на 1 человека в месяц, тыс. руб.:     

N – количество членов семьи, чел. 

CCD_min=(1+0,035)*7,0*4(1+0,3)=1,035*7*4*1,3=37.674 тыс. руб. 

Поскольку CCD_с>CCD_min, то  семья может участвовать в ипотечной программе. 

б) Расчет максимально возможного размера кредита: 

К_max = 12k₀

CCD, тыс. руб.,  

где,   12 – число месяцев в году: 
                                                        12     

n – срок кредитования в ипотечной  программе, лет;     

r – годовая процентная ставка  по кредиту, ед. 

К_max =12*0,3*(20/(1+0.135*20))*53=3,6(20/3,7)*53=2244,76 тыс. руб.  

в) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в тече-ние 3-х лет при ставке 10% годовых. 

Р=12Р_н ((1+ rн )ⁿ -1)/ r_н , тыс. руб., 

где,    Р_н=(k₀+k_c)*CCD_c – размер ежемесячных % на накопления, тыс. руб.     

r_н – ставка накопительного вклада, ед.     

n – продолжительность накопительного  периода, лет. 

Р=12(0.3+0.035)*53* ((1+ 0.3 )³ -1)/ 0.1 =12*0,335*53*(2,197-1)/0,1=705,23 т.р.

г) Стоимость собственного жилья типа Н 

С_сж=F_ст*С_ед, тыс.руб. 

где,   F_ст – стандартная площадь собственного жилья, м²     

С_ед – стоимость 1 м² жилья, тыс. руб.     

С_сж – стоимость собственного жилья. 

С_сж=40*57,2=2,288тыс. руб.  

д) Определение инвестиционного потенциала семьи 

И=К_max+Р+С_сж, тыс. руб.

где,    К_max- максимально возможный размер кредита, тыс.руб.;      

Р - размер первоначального взноса, тыс. руб.;      

С_сж - стоимость собственного жилья.

И=2244,76+705,23+2288=5237,99 тыс. руб. 

Выбор приобретаемой квартиры 

а) Расчет площади жилья, доступного для приобретения 

-    расчетная площадь жилья типа Н 

F_Н =   И / С_ед.Н     ,  F_Н = 5237,99/40,2 = 130 м²              

 

-   расчетная площадь жилья типа Т 

F_т =   И / С_ед.Н     ,  F_т = 5237,99/42 = 125м² 

-    расчетная площадь жилья типа У 

F_у =   И / С_ед.Н     ,  F_у = 5237,99/57,2 = 92 м² 

-    расчетная площадь жилья типа С 

F_с =   И / С_ед.Н     ,  F_с = 5237,99/63 = 83 м²  
 

б) Определение площади квартир по вариантам 

-   жилье типа Н – четырехкомнатная квартира площадью 76 м², т.к.

-   жилье типа Т – трехкомнатная квартира площадью 80 м²,

-   жилье типа У – четырехкомнатная квартира площадью 85 м²,

-   жилье типа С – двухкомнатная квартира площадью 75 м²   
  
 

в) Выбор варианта приобретения жилья 

Принять решение приобрести четырехкомнатную квартиру улучшенной планировки общей  стоимостью (С_нж): 

Снж=Fнж*Сед

где F_нж – площадь приобретенного жилья.  
                                                     13

С_нж=85*57,2=4862 тыс. руб.

г) Определяем размер свободных средств 

С_св=И-С_нж, тыс. руб.  

С_св=5237,99-4862=375,99 тыс. руб. 

Поскольку на вторичном рынке сразу оплачивается вся стоимость кварти-ры, то целесообразно  снизить размер денежных накоплений на величину сво-бодных средств, т.е. 

Р_тр=Р-С_св, тыс. руб.  

Р_тр=705,23-375,99=329,24 тыс. руб. 

д) Расчет структурных составляющих стоимости жилья 

С_нж=Р+К+С_сж, тыс. руб.  

С_нж=329,24+2244,76+2288=4862 тыс. руб. 

е) Структура стоимости жилья в процентах: 

- деР(%)= 329,24/4862  *100=6,8 % 

-   доля кредита  К(%) = 2244,76/4862 *100 = 46,2 % 

-   доля стоимости собственного жилья    С_сж (%) = 2288/4862 *100 = 47%  

Расчет  ежемесячного платежа  на погашение кредита 

В = К(1+ r n)/12n , тыс. руб.  

В = 2244.76*(1+ 0,135*20)/12*20 = 16 тыс. руб.   
 Расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального взноса 

В_н=(k₀+k_c)*CCD_c, тыс. руб. 

В_н=(0,3+0,035)*53=17.755 тыс. руб. 

Расчет полной стоимости жилья 

Сⁿ сж = C^Pнж + К*r*n , тыс.руб.

где C^Рнж - расчетная стоимость приобретаемого жилья, тыс.руб.

Сⁿ нж = 4862+2244.76*0,135*20 = 6433.332 тыс. руб. 

Основные  результаты расчетов 

1. Варианты приобретения  квартир, исходя из доступной  площади жилья:

- типа Н – 4-комнатная,  площадью 76 м²;

- типа Т – 4-комнатная, площадью 80м²;

- типа У – 4-комнатная, площадью 85 м²;

- типа С – 2-комнатная площадью 75м². 

2. Показатели варианта  приобретения 4-комнатной квартиры типа У, площадью 85 м²:

- общая стоимость – 4862 тыс. руб. или 100%;

- денежные накопления  – 329.24 тыс. руб. или 6.8%;

- кредит – 2244.76тыс. руб. или 46,2%;

- стоимость собственного  жилья – 2288 тыс. руб. или 47%.

3. Обязательные платежи:

- отчисления на накопление  первоначального взноса (р) – 16тыс. руб.;

- отчисления на погашение  кредита 17.755 тыс. руб.

 

                                                                14

 

 

                                                   Заключение

    В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие—что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много (приложение 2, диагр.1).

    Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

   Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах,  — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

   Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

  В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.