Ипотечное кредитование

                                        Введение

Состояние экономики любой страны требует развития производства, что  упирается в источники обеспечения  надёжного и долгосрочного финансирования. Если сравнить стоимость движимого  имущества (которое можно заложить свободно) и недвижимого (с которым пока сложнее), можно понять, во сколько раз теоретически вырастают масштабы такого вида кредитования, как ипотека. Рассматривая ипотеку как элемент экономики, можно выделить следующие её характерные черты. Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых для развития производства финансовых ресурсов. Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны. И, в-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (закладной).

Задача обеспечения  своих граждан жилищем, доступным  по цене и по способу приобретения, является для любого государства  одним из определяющих факторов его социальной политики.

На первый взгляд в России, как ни в какой другой стране, данному вопросу государством уделяется повышенное внимание. Необходимость  жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее  время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство.

Однако на сегодня  в этой сфере остается открытым целый  комплекс вопросов. Множество проблем, возникающих при жилищном ипотечном  кредитовании, ипотеке жилища, остаются неисследованными. Есть опасения в повторении печального опыта деятельности некоторых коммерческих организаций на рынке ценных бумаг.

Экономика России может избежать множества негативных явлений, сопутствующих развитию системы  ипотечного кредитования, если обратиться к изучению опыта зарубежных стран, который основывается на стремлении максимально гармонизировать отношения кредитора и заемщика, оптимально определиться со способом рефинансирования ипотечных кредитов. Выбор модели рефинансирования ипотечных кредитов определяется финансовым состоянием рынка, развитостью банковской системы, доверием населения к проводимым программам.

.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

                                                                    3                                 

 
   Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека(гр. hypotheka— залог, заклад) —  представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В нашей стране порядок осуществления  ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями  о залоге недвижимого имущества  — ипотеке, а также федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основные положения закона следующие:

предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как  в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

все ипотечные операции подлежат государственной  регистрации;

детально урегулированы взаимоотношения  сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного  обременения правами третьих  лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется  право на отчуждение или на продажу;

залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользованияим. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Имущество, на которое установлена  ипотека, остается во владении и пользовании  залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются  различные варианты взаимоотношений  между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено  право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.   Договор об ипотеке заключается в видезакладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. 
             
                                                                     4

Ипотека может быть установлена  на:

• земельные участки;

• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской  практике;

• жилые дома и квартиры;

• дачи, садовые дома, гараж и  другие строения;

• иное недвижимое имущество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации  закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам — в территориальных  органах Комитета РФ по земельным  ресурсам и землеустройству; по жилым  домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

При ипотеке земельного участка  вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины  за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная  должна содержать:

1) слово «закладная», заключенное  в название документа;

2) наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель — юридическое лицо, его местонахождение;

3) наименование залогодержателя  и указание места его жительства  либо, если залогодержатель —  юридическое лицо, его местонахождение;

4) название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;

5) наименование должника по основному обязательству, если должник не является  
 
                                                                  5 
залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник —юридическое лицо, его местонахождение; 

6) указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму;

7) указание срока или сроков  уплаты суммы, обеспеченной ипотекой  по данной закладной;

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

9) денежную оценку имущества,  на которое установлена ипотека  по данной закладной;

10) наименование права, в соответствии  с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право — точное наименование этого права;

11) указание на то, имеются ли  на имущество, являющееся предметом  ипотеки, или на часть этого  имущества другие закладные; сдано  ли это имущество или его  часть в аренду; обременено или  не обременено оно иным образом  на момент регистрации ипотеки;

12) подписи залогодателя и залогодержателя;

13) наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, с указанием даты и  места регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а  соответствующая ипотека — государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может бытьпризнана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

 Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения  погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. 
 
                                                                   6

Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для  постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть  дома (квартиры), не могут быть предметом  ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную  лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма  жилого помещения, договора аренды или  иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже  заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу.

Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодержателя.

Однако он вправе сдать такую  квартиру нанимателю без согласия залогодержателя  по срочному договору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

Субъекты договора  ипотеки: их права и обязанности. 
 
Обязательства, исполнение которых обеспечивается Договором, включают: возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Залогодержателю (Кредитору) неисполнением или ненадлежащим исполнением Залогодателем (Заемщиком) Кредитного договора, уплату неустойки по Кредитному договору, уплату процентов по Кредитному договору, погашение кредита по Кредитному договору. 
 
Залогодатель принимает на себя обязательства совершать действия, необходимые для обеспечения действительности предмета залога. 
 
Не совершать уступки или не передавать полностью или частично свои права по  
 
 
                                                                7 
Договору, не отчуждать, не обременять, в т.ч. в последующий залог, какими-либо иными обязательствами, не реализовывать предмет залога без предварительного письменного согласия Залогодержателя. 
 
Принимать соответствующие, адекватные обстоятельствам меры к обеспечению сохранности предмета залога, в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц. 
 
Не совершать действий, влекущих изменение или прекращение Предмета залога или уменьшение его стоимости. 
 
Обеспечивать Залогодержателю возможность проверки наличия и состояния предмета залога. 
 
В течение 5  рабочих дней предоставлять Залогодержателю любую запрашиваемую информацию относительно предмета залога. 
 
Ставить в известность Залогодержателя об изменениях, произошедших в предмете залога, о его нарушениях третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на предмет залога, о возникновении угрозы утраты или нарушения предмета залога в течение 5  рабочих дней с момента наступления события. Восстановить предмет залога по требованию Залогодержателя равным по стоимости в течение 20  рабочих дней с момента получения Залогодателем письменного уведомления Залогодержателя о восстановлении/замене предмета залога в случае его утраты или нарушения. 
 
Уведомить Залогодержателя о факте оформления Жилья в собственность в соответствии с условиями договора об инвестировании строительства. 
 
Все риски по данному договору, связанные с сохранностью предмета залога, лежат исключительно на Залогодателе. 
 
Залогодержатель имеет право: 
 
· Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога. 
 
· Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о предмете залога. 
 
· Осуществлять проверки наличия и состояния предмета залога. 
 
· Обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Залогодателем (Заемщиком) обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, Кредитным договором и Договором. 
 
· Требовать от Залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, Кредитным договором и Договором. 
      При уступке, отчуждении, обременении предмета залога без согласия Залогодержателя потребовать предмет залога из незаконного владения. В этом случае на Залогодателя возлагается ответственность в полном объеме как перед Залогодержателем, так и перед третьим лицом. 
                                                            8 
В случае нарушения Залогодателем обязательств, изложенных в Договоре, Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в процентном отношении от стоимости предмета залога Договор, в течение 10  рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору. 
 
Обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком каких-либо обязательств по Кредитному договору . 
 
При заключении договора ипотеки очень важным является соблюдение всех требований, предъявляемых законом не только к порядку заключения, содержанию договора залога, но и форме, а также государственной регистрации договора об ипотеке. 
 
Строгое требование заключения типовых договоров должно опираться на твердую гарантию того, что применение их не принесет ущерба, а  приведет к упорядочению жилищной ипотеки и достижению оптимальной экономии. Сама природа жилищной ипотеки должна исключать возможность ее использования как орудия узких интересов. Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок, иметь низкую процентную ставку.