Договор аренды

 Возможность возмещения  стоимости улучшений предопределяется  тем, произведены ли они с  согласия арендодателя. Если улучшения  производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право после  прекращения договора на возмещение  их стоимости, если иное не  предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Стоимость неотделимых  улучшений, произведенных без  согласия арендодателя, возмещению  не подлежит. Причем данное правило  не может быть изменено по  соглашению сторон - отступление  от него возможно только на  основании закона (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

 Согласие арендодателя  на улучшение сданного в аренду  имущества является условием  договора аренды. Оно может быть  оговорено при заключении договора  или в процессе его исполнения. Не исключается также последующее  одобрение арендодателем произведенных  улучшений после окончания аренды (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если согласие  на улучшение не зафиксировано  в договоре, последующее согласие  должно рассматриваться как его  изменение. Соглашение об изменении  договора совершается в той  же форме, которая установлена  для самого договора (ст. 452 ГК  РФ). Последствия несоблюдения формы  последующего согласования условия  об улучшениях должны определяться  по правилам § 1 гл. 9 ГК РФ. Например, если при письменной форме  договора аренды условие об  улучшениях письменно не согласовано,  стороны не вправе в случае  спора ссылаться в подтверждение  договоренности об улучшениях  на свидетельские показания, но  они не лишены права приводить  письменные и другие доказательства.

 Как отделимые,  так и неотделимые улучшения,  произведенные арендатором за  счет арендодателя, являются собственностью  арендодателя и возмещению не  подлежат. В частности, это касается  улучшений, произведенных за счет  амортизационных отчислений от  арендованного имущества (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

 В законе или  договоре аренды может быть  предусмотрено, что арендованное  имущество переходит в собственность  арендатора по истечении срока  аренды или до его истечения  при условии внесения арендатором  всей обусловленной договором  выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Арендное  обязательство, предусматривающее  право на выкуп, является смешанным  договором, соединяющим в себе  отношения аренды и купли-продажи.  Следовательно, к такому договору  в части аренды применяются  нормы, регулирующие аренду, а  в части купли-продажи - правила  о купле-продаже. Возможность  выкупа может быть сформулирована  в договоре как право арендатора  или как его обязанность. В  первом случае он может выбирать, приобретать арендованное имущество  в собственность или нет. Во  втором случае неисполнение обязанности  выкупить влечет для арендатора  те же последствия, которые  установлены для покупателя, уклоняющегося  от исполнения договора купли-продажи.

 Право выкупа арендованного  имущества может быть предусмотрено  законом. Например закон предусматривает  право выкупа арендованных земельных  участков в порядке и на  условиях, указанных в Земельном  кодексе.¹⁰

 Если условие о  выкупе не предусмотрено в  самом договоре, оно может быть  установлено дополнительным соглашением  сторон, которые при этом вправе  договориться о зачете ранее  выплаченной арендной платы в  выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Законом  может быть установлен запрет  на выкуп определенных видов  арендованного имущества.

 

 

 

 

 

Глава II. Прекращение и расторжение договора.

2.1 Основания прекращения  договора аренды.

Прекращение договора аренды ( в т. ч. его досрочное расторжение) про-изводится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст. 617, 619и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. Переход   права   собственности (хозяйственного  ведения,   оперативного управления,  пожизненного наследуемого  владения)  на   сданное  в  аренду имущество к другому лицу не является основанием   для изменения или расторжения договора аренды.

 В случае   смерти   гражданина,   арендующего   недвижимое   имущество,  его  права и обязанности по договору  аренды переходят к   наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не   вправе   отказать   такому   наследнику   во   вступлении   в   договор на  оставшийся  срок  его действия,  за   исключением случая,  когда заключение  договора  было  обусловлено   личными качествами арендатора.

 Досрочное расторжение  договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор  аренды может быть  досрочно   расторгнут су-дом в случаях,  когда арендатор:

- пользуется имуществом  с существенным  нарушением  условий   до-говора   или   назначения   имущества   либо   с неоднократными   нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором   сро-ка платежа не вносит арендную плату;

- не   производит   капитального    ремонта    имущества    в   установ-ленные  договором аренды  сроки,  а при отсутствии  их в   договоре в разумные сроки в тех случаях,  когда в соответствии  с   законом,   иными  

правовыми  актами  или  договором  производство  капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды  могут  быть  установлены  и другие основания   дос-рочного  расторжения  договора  по  требованию  арендодателя  в   соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

 Арендодатель вправе  требовать досрочного расторжения   договора   только  после   направления арендатору письменного  предупреждения о   необходимости  исполнения им обязательства  в разумный срок.

Досрочное расторжение  договора по требованию арендатора. По требованию  арендатора  договор  аренды может быть досрочно   расторгнут су-дом в случаях, когда:

- арендодатель   не  предоставляет имущество в пользование   арендатору  либо  создает препятствия пользованию имуществом  в   соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное  арендатору   имущество   имеет   препятствующие   поль-зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем   при заклю-чении договора,  не были заранее известны арендатору и не   должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества   или проверки его ис-правности при заключении договора;

- арендодатель  не  производит  являющийся  его обязанностью   капи-тальный ремонт  имущества в установленные договором аренды   сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств,  за  которые арендатор не   отвеча-ет, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

 Договором аренды  могут быть  установлены  и   другие  основания   дос-рочного   расторжения   договора  по  требованию  арендатора  в   соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить лю-бое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя

 или арендатора. Такая  возможность возникает из автономии  их воли при определении условий  договора, а также из того, что  досрочное расторжение договора  является их правом, а не обязанностью.

 В любом случае  договор может быть досрочно  расторгнут только судом по  иску заинтересованной стороны  договора.

Право арендатора на возобновление  договора

 Согласно ст. 621 ГК РФ если  иное  не  предусмотрено законом или догово-ром аренды,   арендатор,  надлежащим образом исполнявший свои  обязанности,  по   истечении   срока   договора  имеет при прочих  равных  условиях   преимущественное перед другими лицами право на заключение договора   аренды   на  новый срок.  Арендатор обязан  письменно уведомить   арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в   договоре  аренды,  а если  в дого-воре  такой срок не указан,  в   разумный срок до окончания действия договора.

 При заключении  договора аренды на новый срок  условия договора   мо-гут быть  изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель  отказал арендатору в заключении договора на   но-вый срок,  но в течение года со дня истечения  срока  договора  с   ним  заключил  договор аренды с другим лицом,  арендатор вправе по   своему  выбору  потребовать  в  суде  перевода  на  себя  прав   и   обязанностей   по  заключенному  договору  и  возмещения  убытков,   причиненных отказом возобновить  с ним договор аренды,  либо только   возмещения таких убытков.

Если арендатор  продолжает  пользоваться  имуществом  после   истече-ния  срока  договора  при  отсутствии  возражений со стороны   арендодателя,  договор считается  возобновленным на тех же условиях   на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

 

 

 

2.2 Обязательства сторон после расторжения договора.

 При прекращении   договора  аренды  арендатор  обязан  вернуть   арендодателю имущество в том состоянии,  в котором он его получил,   с   учетом  нормального  износа  или  в  состоянии,  обусловленном   договором.

 Если арендатор   не   возвратил  арендованное  имущество  либо   воз-вратил  его  несвоевременно,  арендодатель  вправе  потребовать   внесения  арендной платы за все время  просрочки.  В случае,  когда   указанная плата не по-крывает  причиненных арендодателю убытков,  он   может потребовать их  возме-щения.

В случае,  когда  за  несвоевременный  возврат   арендованного   имуще-ства  договором  предусмотрена  неустойка,  убытки могут быть   взысканы  в  полной  сумме   сверх   неустойки,   если   иное   не   предусмотрено  договором (ст. 622 ГК РФ).

 Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного   имущества являются его собственностью,  если иное не предусмотрено   договором аренды.

В случае,  когда арендатор  произвел  за  счет  собственных   средств   и   с   согласия  арендодателя  улучшения  арендованного   имущества,  не отделимые без вреда  для имущества,  арендатор имеет   право  после  прекращения  договора  на  возмещение стоимости этих   улучшений, если иное не предусмотрено  дого-вором аренды.

 Стоимость  неотделимых   улучшений  арендованного имущества,   про-изведенных арендатором без  согласия арендодателя, возмещению  не   подлежит, если иное не  предусмотрено законом.

Улучшения арендованного  имущества,  как  отделимые,  так  и   неотде-лимые,  произведенные  за счет амортизационных отчислений от   этого имуще-ства, являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК РФ).

 

 

Заключение.

Все правовые отношения, возникающие в процессе реализации договора аренды, относятся главным образом к отношениям пользования (извлечения полезных свойств) имуществом. За редким исключением договор содержит нормы, закрепляющие право арендатора на переход арендованного ранее имущества в собственность.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества  во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается  в имуществе временно либо не имеет  возможности или желания приобрести его в собственность (например, высокой  продажной цены). Арендодателю же передаваемое имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому  лицу. Отказываясь от права пользования  вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе. Последний признак  позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования  арендатора в случаях и порядке, предусмотренных законом или  договором.

Охарактеризовать договор  аренды можно следующим образом: консенсуальный, взаимный, возмездный. Консенсуальный этот договор потому, что считается заключенным с  момента достижения согласия между  сторонами. Согласием считается  подписание договора. Этим договор  аренды отличается от реальных договоров (например, договора дарения), которые  под моментом своего заключения подразумевают  реальную передачу вещи. Взаимным этот договор классифицируется потому, что  стороны обладают взаимными правами  и обязанностями. Договор аренды также признается возмездным, так  как одной из основных обязанностей арендатора признается своевременное  внесение арендной платы за пользование  имуществом.

Основным источником норм, регулирующих договор аренды в России, является ГК РФ. Глава 34 Кодекса  закрепляет общие положения об аренде (ст.606-625) и специальные нормы отдельных  видов договоров аренды (ст.625-670). В случае отдельных правоотношений, связанных с арендой транспортных средств, автомобилей, а также зданий и сооружений, нормы могут быть урегулированы иными нормативными правовыми актами, например, указами  Президента РФ, постановлениями Правительства  РФ, федеральными законами, иными кодексами, положениями транспортных уставов. Так, арендные правоотношения транспортных средств регулируются исключительно  нормами транспортных уставов. Земельным  кодексом РФ урегулированы нормы  аренды земельных участков, соответственно Лесным кодексом РФ – аренда лесных участков. Таким образом, нормы, регулирующие арендные правоотношения, представляют собой в достаточной степени несистематизированный комплекс правил, центральным источником которого является ГК РФ.

В ГК РФ предусмотрено  только пять видов договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг). Фактически же их можно выделить гораздо больше, и зачастую на практике субъекты оформляют арендные правоотношения различными договорами.

Договор аренды отнесен  к числу гражданско-правовых договоров, носящих диспозитивный характер. Однако это не означает, что стороны  должны халатно относиться к составлению  и процессу реализации договора аренды. Судебная практика показывает, что  любая нечеткая формулировка условия  договора влечет за собой его возможное  двоякое толкование. Именно для этого  некоторые общие положения о  договоре аренды носят императивный характер (срок договора проката, обязательная письменная форма договора для юридических  лиц).

 

Список использованной литературы.

1. Конституция РФ от 12.12.1993г. (с изм. от 01.03.2012г.)