Договор аренды

Введение.

Договор имущественного найма зародился в римском  праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum). Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества». ¹

С развитием предпринимательской  деятельности в России для многих коммерческих и некоммерческих организаций  стало удобней не приобретать  имущество в собственность, а  арендовать его.

Актуальность  тематики обусловлена тем, что договор  аренды – один из классических видов  договоров, с богатой историей, насчитывающей  многие тысячелетия, и широчайшей областью применения, которая охватывает как  предпринимательскую деятельность, так и иные отношения, в том  числе и те, что имеют место  в быту. Процессы реформирования в  экономике привели к ее структурным  изменениям. В настоящее время  наблюдается значительный рост предложения  имущества, сдаваемого в аренду, прежде всего, предприятиями и организациями, которые в силу различных обстоятельств, свернули свою производственную деятельность (чего раньше не было и по сути быть не могло). Данные предприятия вынуждены  сдавать в аренду не только свои помещения, но и оборудование, технику  и т.д.

Практический  аспект актуальности выбранной темы состоит в том, что при заключении соответствующего договора пока нет  единообразной процедуры его  оформления. Одни юридические лица – полноправные владельцы своих  помещений передают их арендатору легально, с оформлением юридически действительного  договора аренды. Другие юридические  лица (предприниматели, организации), не имеют права самостоятельно сдавать  площади в аренду, и тем более  заключать договор  аренды. Здесь  часто используется нелегальная  схема арендной сделки – заключается договор о совместной деятельности. Построенные таким образом отношения носят незаконный характер, и чреваты для сторон негативными последствиями. Так что актуальность данной проблемы не оставляет сомнения.

Новизна выбранной темы заключается в  том, что на данном этапе развития экономики множество созданных  в последние годы частных предприятий  остро нуждается в помещениях под офисы, производственных и складских  помещениях, различного рода оборудовании. Благодаря неослабевающему спросу и предложению на этот тип услуг  в настоящее время широко распространен  такой вид предпринимательской  деятельности, как аренда различного имущества, и прежде всего, нежилых  помещений.

Объектом является договорное право, являющееся главной отраслью гражданского права.

Предмет работы – это непосредственно  арендные отношения, и их виды.

Цель  работы – это полный и всесторонний анализ договорных арендных отношений, анализ видов договора аренды их общие и особенные черты.

Задач, стоящих перед исследованием  несколько. Однако  главной задачей  работы является подробная характеристика правовой базы и специальной литературы, посвященных договору аренды и выделение  той социальной роли, которую играет договор аренды в правовой жизнедеятельности  граждан и юридических лиц.

Далее задачами  работы будет:

• анализ правовых основ отношений по аренде;
• раскрытие сущности договора аренды, являющегося одной из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование;
• анализ механизма государственной регистрации аренды, как ограничение (обременение) права собственности;
• характеристика разновидностей договора аренды.

Глава I. Общая характеристика договора аренды.

1.1 Понятие договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.²

 Договор аренды  входит в группу договоров,  регулирующих отношения по передаче  имущества во временное пользование.  В отличие от договоров по  передаче имущества в собственность,  договор аренды не влечет смены  собственника, а, следовательно,  в экономическом смысле он  оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром выступает  не вещь, а право пользования  ею. Имущество по данному договору  может передаваться арендатору  только в пользование или в  пользование и во владение  одновременно. В первом случае  арендатор не приобретает титула  владельца арендованного имущества,  а во втором он становится  его законным владельцем со  всеми вытекающими правовыми  последствиями.

 Передача имущества  только в пользование возможна  в том случае, если пользование  осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю  сохранять постоянный контроль  над арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом  осуществляется в его помещении.

Можно выделить три основные черты, характерные для данного  договора. Во-первых, это соглашение, на основе которого передается (предоставляется) определенное имущество лицом, правомочным  распоряжаться им, во владение и  пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности.

Собственником имущества  остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество  должно быть возвращено арендодателю. Исключение составляет выкуп арендатором  взятого внаем имущества, но в  этих случаях аренда прекращается и  на завершающем этапе отношения  сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование  имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Данный договор также  консенсуальный, т. е. устанавливающий  между сторонами обязательственные  отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным и считается заключенным с  момента передачи денег или иных вещей заемщику. ³

 Употребление в  законодательстве в одних случаях  термина «аренда», в других —  «имущественный наем» (прокат) связано  не столько с различиями отдельных  видов таких договоров, сколько  со сложившейся практикой их  наименования в определенных  сферах. Правовая дифференциация  между арендой и наймом проводится  лишь в отношении жилых помещений.  При предоставлении жилого помещения  гражданину для проживания в  нем между сторонами заключается  договор найма жилого помещения,  который выделен в самостоятельный  вид и регулируется нормами  гл. 35 ГК РФ.

 Вообще, сама аренда  дает возможность удовлетворять  потребности граждан и юридических  лиц, нуждающихся во временном  пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает  собственнику имущества, не использующему  его в данный период, получение  дохода в виде арендной платы.  Это выгодно для обеих сторон.

1.2 Элементы  договора аренды.

Объект аренды. Объекты  аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и  ценных бумаг), обладающих качеством  непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производст-

венном п и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т. е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных.

 Объект аренды. Подобное  требование к объектам аренды  основано на существе арендных  отношений, когда имущество передается  на праве пользования, а по  окончании срока действия договора  подлежит возврату собственнику. Потребляемые вещи и деньги  могут быть предметом договора  займа, основное отличие которого  от договора аренды состоит  в том, что заемщик возвращает  займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные,  в том же количестве. Таким  образом, это — непотребляемые  вещи, определяемые индивидуальными  признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом  аренды является сложная вещь  или имущественный комплекс, они  могут включать в себя в  качестве части или составного  элемента потребляемое имущество,  определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются  запасы сырья, топлива, готовая  продукция, полуфабрикаты.

 Пункт 1 ст. 607 ГК  РФ содержит примерный перечень  объектов аренды: в аренду могут  быть переданы земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие  имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные  средства и другие вещи, которые  не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования  (непотребляемые вещи).⁴

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

 В соответствии  с п. 8 «Обзора практики разрешения  споров, связанных с арендой», если  арендодатель передал арендатору  имущество без документов, отсутствие  которых исключает эксплуатацию  объекта аренды, арендная плата  не подлежит взысканию.⁵

 Например, арендодатель  обратился в арбитражный суд  с иском к арендатору о взыскании  задолженности по арендной плате  и процентов за пользование  чужими денежными средствами. До  принятия решения по делу ответчик  предъявил встречный иск о  расторжении договора аренды  на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по  требованию арендатора договор  аренды может быть досрочно  расторгнут судом в случае, когда  арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества.⁶

 Статьей 611 ГК РФ  предусмотрено, что арендодатель  обязан предоставить арендатору  имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и  назначению имущества.⁷ При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

 Стороны. Сторонами  договора являются арендодатель  и арендатор, которыми могут  быть как физические, так и  юридические лица. В качестве  юридических лиц в арендных  правоотношениях могут участвовать  коммерческие и некоммерческие  организации, а также Российская  Федерация, ее субъекты и муниципальные  образования. Для отдельных видов  договоров аренды и некоторых  видов имущества установлены  дополнительные требования, которым  должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров  аренды государственного и муниципального  имущества).

 Право сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также  лица, управомоченные законом или  собственником сдавать имущество  в аренду. По общему правилу  право передавать имущество в  аренду как частный случай  реализации правомочия пользования  (извлечение доходов), а также  распоряжения имуществом (временное  изменение его принадлежности) реализует  его собственник при условии  полной дееспособности. Несовершеннолетние  граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных  и признанных полностью дееспособными  вследствие вступления в брак  до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное  имущество в аренду лишь при  согласии родителей, усыновителей  или попечителей.

 Собственник вправе  своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключать  и/или исполнять договор аренды, в частности, в силу договора  поручения или агентского договора  в части полномочий, осуществляемых  от имени принципала. Однако арендодателем  в этом случае будет сам  собственник, поскольку такой  представитель действует от его  имени и, следовательно, права  и обязанности по такому договору  возникают непосредственно у  собственника.

 Следует обратить  внимание на случаи, когда собственник  имущества не имеет права передавать  его в аренду. Прежде всего,  это связано с законодательным  запретом на передачу такого  имущества в аренду или с  договорным запретом (например, законом  или соглашением о залоге может  быть установлен запрет на  передачу в аренду заложенного  имущества).