Договор аренды

 Во-вторых, в случае  обособления такого имущества  для целей создания юридического  лица — унитарного предприятия  или учреждения, а также передачи  его в доверительное управление. Так, передача имущества на  праве хозяйственного ведения  или оперативного управления  лишает собственника права распоряжения  этим имуществом в подобной  форме. При разрешении споров  необходимо учитывать, что собственник управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления о распоряжении имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными.

 Договоры аренды, заключенные  собственником в отношении такого  имущества, должны признаваться  недействительными (п. 40, 41 Постановления  Пленумов ВС РФ). ⁸

 Арендатором может  быть любой субъект гражданского  права, обладающий дееспособностью.  Исключение составляет аренда  имущества, ограниченного в обороте.  Для получения такого имущества  в аренду необходимо иметь  лицензию на занятие соответствующей  деятельностью или отвечать иным  требованиям, предусмотренным законодательством.

 Особенности заключения  договора. Статья 609 ГК РФ содержит  требования, предъявляемые к форме  договора аренды. Для него предусматривается  как устная, так и письменная  форма. Для установления соответствия  формы договора требованиям учитываются  следующие условия — характер  его участников и срок действия. Так, если сторонами являются  физические лица, то они имеют  право заключить договор в  устной форме, если его срок  не превышает одного года, если  же хотя бы одной стороной  договора является юридическое  лицо, то договор независимо от  сроков должен быть заключен  в письменной форме.

 Для договора аренды  недвижимого имущества предусмотрена  государственная регистрация, если  иное не установлено законом.  По общему правилу сделки с  недвижимым имуществом подлежат  государственной регистрации, которая  осуществляется в соответствии  с Законом о регистрации прав  на недвижимость. Опираясь на  это правило, законодатель указывает  на то, что в отношении аренды  законом может быть предусмотрено  и иное, а именно отсутствие  требования о государственной  регистрации договора аренды  или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование  по поводу договоров аренды  отдельных видов недвижимого  имущества содержит такие исключения (например, ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация  требований о государственной  регистрации договоров аренды  вызывает определенные сложности,  в том числе и для судов.

 Договор аренды  имущества, предусматривающий переход  в последующем права собственности  на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме,  предусмотренной для договора  купли-продажи такого имущества.  При этом требования гражданского  законодательства о регистрации  договора аренды распространяются  также на договор субаренды.

 В Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

 В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключаются на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Если арендатор фактическими действиями, т. е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование), то без согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности, обязательством внесения арендных платежей в течение названных выше месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии требования арендатора предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение месяца либо трех месяцев.

Законом могут устанавливаться  наибольшие (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а  также для аренды отдельных видов  имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и  ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока,

установленного законом, договор по истечении предельного  срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий  установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

1.3 Содержание договора  аренды.

 Права и обязанности сторон.

 Арендодатель обязан  предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем  условиям договора аренды и  назначению имущества. Имущество  сдается в аренду вместе со  всеми его принадлежностями и  относящимися к нему документами  (техническим паспортом, сертификатом  качества и т. п.), если иное  не предусмотрено договором. Если  такие принадлежности и документы  переданы не были, однако без  них арендатор не может пользоваться  имуществом в соответствии с  его назначением либо в значительной  степени лишается того, на что  был вправе рассчитывать при  заключении договора, он может  потребовать от арендодателя  предоставления таких принадлежностей  и документов или расторжения  договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

 Арендодатель отвечает  за недостатки сданного в аренду  имущества, полностью или частично  препятствующие пользованию им, даже если во время заключения  договора аренды он не знал  об этих недостатках. При обнаружении  таких недостатков арендатор  вправе по своему выбору:

— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих  расходов на устранение недостатков  имущества;

— удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора.

 Арендодатель, извещенный  о требованиях арендатора или  о его намерении устранить  недостатки имущества за счет  арендодателя, может без промедления  произвести замену предоставленного  арендатору имущества другим  аналогичным имуществом, находящимся  в надлежащем состоянии, либо  безвозмездно устранить недостатки  имущества. Если удовлетворение  требований арендатора или удержание  им расходов на устранение  недостатков из арендной платы  не покрывает причиненных арендатору  убытков, он вправе потребовать  возмещения непокрытой части  убытков. Арендодатель не отвечает  за недостатки сданного в аренду  имущества, которые были им  оговорены при заключении договора  аренды или были заранее известны  арендатору либо должны были  быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества  или проверки его исправности  при заключении договора или  передаче имущества в аренду.

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощность тягача для буксировки объекта), но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога).

Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Последнее условие объясняется тем, что арендатору не безразлично, получает ли он имущество свободным от прав третьих лиц или обремененное ими. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

 В соответствии  со статьей 614 ГК РФ арендатор  обязан своевременно вносить  плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия  и сроки внесения арендной  платы определяются договором  аренды. В случае, когда договором  они не определены, считается,  что установлены порядок, условия  и сроки, обычно применяемые  при аренде аналогичного имущества  при сравнимых обстоятельствах.

 Арендная плата  устанавливается за все арендуемое  имущество в целом или отдельно  по каждой из его составных  частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

 Стороны могут предусматривать  в договоре аренды сочетание  указанных форм арендной платы  или иные формы оплаты аренды.

 Если иное не  предусмотрено договором, размер  арендной платы может изменяться  по соглашению сторон в сроки,  предусмотренные договором, но  не чаще одного раза в год.  Законом могут быть предусмотрены  иные минимальные сроки пересмотра  размера арендной платы для  отдельных видов аренды, а также  для аренды отдельных видов  имущества.

 Если законом не  предусмотрено иное, арендатор вправе  потребовать уменьшения арендной  платы, если в силу обстоятельств,  за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные  договором аренды, или состояние  имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено  договором аренды, в случае существенного  нарушения арендатором сроков  внесения арендной платы арендодатель  вправе потребовать от него  досрочного внесения арендной  платы в установленный арендодателем  срок. При этом арендодатель не  вправе требовать досрочного  внесения арендной платы более  чем за два срока подряд.                         

 Арендатор обратился  в арбитражный суд с иском  к арендодателю о признании  недействительным условия договора  аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

 Суд кассационной  инстанции отменил решение, в  иске отказал по следующим  основаниям. Спорным условием договора  арендная плата установлена не  в твердой сумме, а является  определяемой, то есть подлежащей  исчислению по каждому сроку  платежа. Таким образом, стороны  согласовали условие о размере  арендной платы, устанавливающее  способ ее расчета. Фактическое  изменение размера арендной платы  в результате корректировки на  процент индексации не является  изменением в соответствии с  пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия  договора о размере арендной  платы, а представляет собой  исполнение данного условия. При  таких обстоятельствах иск удовлетворению  не подлежит.

Права и обязанности  сторон в связи с улучшением и  выкупом арендованного имущества.

 Под улучшениями  арендованного имущества (в отличие  от его ремонта) следует понимать  такие изменения объекта аренды, которые повышают эффективность  его использования. При этом  важно иметь в виду, что речь  идет лишь о таких изменениях, вносимых в арендованное имущество,  которые имеют характер именно  улучшений. Всякое иное изменение  объекта аренды (например, переоборудование, перепланировка), не связанное с  его улучшением, не подчиняется  нормам, регламентирующим последствия  улучшения арендованного имущества,  и соответствующие расходы не  подлежат возмещению.⁹

 Последствия улучшения  арендованного имущества предопределяются, прежде всего, характером улучшений,  а именно их отделимостью без  вреда для арендованного имущества.  Отделимые улучшения являются  собственностью арендатора и,  соответственно, по окончании аренды  должны остаться у него, если  иное не предусмотрено договором  (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Улучшения, не  отделимые без вреда для арендованного  имущества, считаются собственностью  арендодателя.