Анализ рынка жилья

8. Оценка риска инвестиционного проекта.

8.1. Общие положения

Значение раздела состоит в  оценке опасности того, что цели, поставленные в плане, могут быть полностью или частично не достигнуты.

Выделяем две группы рисков:

• систематические;
• несистематические, или остаточные.

К систематическим относятся риски, которые в той или иной степени  оказывают влияние на все действующие  производства. Можно также сказать, что это риски, влияющие на доходность и стоимость проекта.

К систематическим относятся следующие  виды риска:

• политические, выражающиеся в возможности возникновения внутриполитической напряженности в стране (массовые выступления населения, гражданская война, конфликты на межнациональной почве, высокий уровень преступности и др.), внешнеполитической напряженности (международные конфликты, противостояния, войны);
• финансово-экономические, связанные с возможностью экономического спада, депрессивного состояния экономики, высокого уровня инфляции, роста цен на энергоресурсы и увеличения транспортных тарифов, кризиса банковской системы, валютного кризиса, спада внешней торговли, неблагоприятного изменения мировых цен роста налогов, роста цен на сырье, материалы;
• законодательные, которые проявляются в неблагоприятных для бизнеса изменениях в области законодательства и правового регулирования экономической деятельности (ужесточение налогового законодательства, повышение акцизных и таможенных сборов, введение ограничений на вывоз иностранной валюты и т.д.);
• форс-мажор, связанный с возможностью возникновения чрезвычайных обстоятельств в виде стихийных бедствий и других неконтролируемых процессов.

Несистематические риски могут  проявляться индивидуально для  каждого инвестиционного проекта. Их классифицируют в зависимости от того, в какой фазе реализации инвестиционного проекта они возникают.

Риск инвестиционного  проекта определяется как вероятность получения возможного убытка (ущерба) от его реализации. Однако такое определение является недостаточно конкретным для количественной оценки проектного риска. Так, под убытком можно понимать либо полный, либо частичный невозврат вложенных средств, либо получение меньшего, чем планировалось, объема прибыли, либо получение от реализации проекта прибыли меньшей, чем некоторая необходимая прибыль.

Последний критерий представляется наиболее корректным и пригодным для практического использования. Инвесторы, вкладывая финансовые средства в те или иные инвестиционные проекты, руководствуются получением минимально необходимой нормы прибыли на вложенный капитал, будь то покупка государственных или корпоративных ценных бумаг, операции на валютном рынке или инвестиции в производственные проекты.

Постадийная оценка рисков основана на том, что они определяются для каждой стадии проекта отдельно, а затем находят суммарный риск по всему проекту. Обычно в каждом проекте выделяют следующие стадии:

• подготовительная – выполнение всего комплекса работ, необходимых для начала реализации проекта;
• строительная возведение необходимых зданий и сооружений, закупка и монтаж оборудования;
• функционирования – вывод проекта на полную мощность и получение прибыли.

По характеру воздействия  риски делятся на простые и  составные. Составные риски являются композицией простых, каждый из которых в композиции рассматривается как простой риск. Простые риски определяются полным перечнем непересекающихся событий, т.е. каждое из них рассматривается как не зависящее от других. В связи с этим первой задачей является составление исчерпывающего перечня рисков. После этого определение вероятностей по простым рискам.

Второй задачей является определение удельного веса каждого  простого риска во всей их совокупности. Все простые риски ранжируются  по степени важности. Риски первого приоритета имеют больший все, чем риски второго и т.д.

8.2. Расчет риска инвестиционного проекта

Сведем данные по задачам  в таблицу, в которой будут  содержаться оценки экспертов.

Простые риски	Эксперты			Средняя вероятностьVi	Приоритет Pi	Вес Wi	Риск Рi
	1	2	3
Подготовительная  стадия
1. Удаленность от инж/с	15	0	15	10	3	0,01	0,1
2. Отношения местных  властей	25	20	25	23	1	0,10	2,3
Средняя вероятность	2,4
Строительство
1.Платежеспособность  заказчика	0	0	6	2	1	0,10	0,2
2.Непредвиденные затраты, в том числе из-за инфляции	65	65	75	68	1	0,10	6,8
3. Несвоевременная поставка  комплектующих	25	20	30	25	2	0,055	1,37
4.Несвоеверменная подготовка  ИТР и рабочих	0	0	0	0	2	0,055	-
5. Недобросовестность  подрядчика	0	15	20	12	1	0,10	1,2
Средняя вероятность	9,57
Функционирование
Финансово-экономические
1.Неустойчивость спроса	25	25	30	27	3	0,01	0,27
2.Появление альтернативного  продукта	25	50	75	50	3	0,01	0,5
3.Рост налогов	20	25	20	22	2	0,055	1,21
4. Неплатежеспособность  потребителей	0	5	25	10	1	0,10	1
5. Рост цен на сырье,  материалы, перевозки.	50	35	50	45	2	0,055	2,47
6. Зависимость от поставщиков	0	0	0	0	3	0,01	-
Социальные
1. Трудности с набором  квалифицированной рабочей силы	0	0	10	3	3	0,01	0,03
2. Угроза забастовки	0	0	0	0	2	0,055	-
3.Недостаточный уровень З/П	0	5	20	8	2	0,055	0,44
Технические
1.Нестабильность качества  сырья и материалов	15	0	15	10	3	0,01	0,1
2. Недостаточная надежность  технологии	0	0	10	3	2	0,055	0,16
Экологические
1. Вредность производства	0	5	10	5	2	0,055	0,27
Средняя вероятность	6,45

Из приведенных данных следует, что вероятность риска  для подготовительной стадии 2,4%, что вполне объяснимо, так как  кроме нее существуют и другие стадии. Наиболее уязвимым местом в подготовительной стадии являются отношения с местными властями.

Строительная стадия отличается более высоким уровнем  риска, чем подготовительная. Особую опасность в ней представляют непредвиденные затраты в связи с инфляцией, из-за которой может снизиться общая рентабельность проекта.

Из результатов расчета  финансово-экономических рисков следует, что вероятность риска составляет 5,45%, причем главной, доминирующей причиной этого являются опасения роста цен на сырье и материалы.

Вероятность социальных рисков составляет 0,47%, подавляющая часть обусловлена недостаточным уровнем заработной платы.

Среди технических рисков наибольшее опасение вызывает недостаточная  надежность технологии.

Строительство домов  не должно породить серьезных экологических проблем, поэтому риск определенный за вредность производства составляет 0,27%. Для того чтобы перейти к комплексной оценке риска всего проекта, необходимо свести воедино риски стадии функционирования, которые составляют 6,45%.

Приведем риски по всем стадиям проекта:

Стадии	Риски
Подготовительная	2,4
Строительная	9,57
Функционирования	6,45
Всего	18,42

 

Вопрос о том, приемлема  или нет для инвестора величина рассчитанного риска инвестиционного проекта, может быть решен только самим инвестором путем сопоставления величины риска и получения вероятной выгоды от реализации проекта.  

9. Финансовый план

9.1. Расчет рыночной стоимости квартир.

Площадь, м²	Количество квартир в доме	Цена за 1 м², руб.	Стоимость квартиры, руб.	Общая стоимость квартир данной площади, руб.
1-комнатные  квартиры
41,4	1	15 000	621 000	621 000
42,0	4	15 000	630 000	2 520 000
42,12	3	15 000	631 800	1 895 400
47,7	1	15 000	715 500	715 500
47,78	4	15 000	716 700	2 866 800
48,08	2	15 000	721 200	1 442 400
54,44	3	15 000	816 600	2 449 800
2-х комнатные  квартиры
52,93	4	14 500	767 485	3 069 940
53,54	2	14 500	776 330	1 552 660
53,9	3	14 500	781 550	2 344 650
57,23	1	14 500	829 835	829 835
61,96	1	14 500	898 420	898 420
64,26	1	14 500	931 770	931 770
65,12	4	14 500	944 240	3 776 960
66,86	1	14 500	969 470	969 470
84,71	2	14 500	1 228 295	2 456 590
3-х комнатные  квартиры
76,45	3	14 000	1 070 300	3 210 900
90,16	1	14 000	1 262 240	1 262 240
92,62	1	14 000	1 296 680	1 296 680
93,86	1	14 000	1 314 040	1 314 040
97,21	3	14 000	1 360 940	4 082 820
4-х комнатные  квартиры
110,15	3	13 500	1 487 025	4 461 075
112,3	1	13 500	1 516 050	1 516 050
122,79	1	13 500	1 657 665	1 657 665
Общая стоимость  квартир, руб.:				48 142 665

 

9.2. Расчет рыночной стоимости нежилых помещений.

 

Площадь, м²	Цена за 1 м², руб.	Общая стоимость помещения, руб.
Офисные помещения (первый этаж)
55,03	21 000	1 155 630
Офисные помещения (второй и третий этажи)
562,28	21 000	11 807 880
334,29	21 000	7 020 090
Магазины
300	20 000	6 000 000
230	20 000	4 600 000
Кафетерий
208	20 000	4 160 000
Общая стоимость  нежилых помещений, руб.:		34 743 600

Общая предполагаемая рыночная стоимость помещений

жилого комплекса: 82 885 855 руб.

9.3. Оценка привлекательности инвестиционного проекта

В условиях совершенной конкуренции  критерием эффективности инвестиционного  проекта является уровень прибыли, полученной на вложенный капитал. При этом под прибыльностью (доходностью) понимается не просто прирост капитала, а такой темп его роста, который полностью компенсирует общее изменение покупательной способности денег в течение рассматриваемого периода, обеспечивает минимальный уровень доходности и покрывает риск инвестора, связанный с осуществлением проекта.

Проблема оценки привлекательности инвестиционного проекта заключается в определении уровня его доходности. В Российской практике инвестиционного проектирования существуют два основных подхода к решению этой проблемы, и методы оценки эффективности инвестиций можно разделить на две группы:

• простые или статические;
• методы дисконтирования.

9.4. Простой или статический метод оценки инвестиционной привлекательности.

К простым методам можно отнести  расчет срока окупаемости и простую  норму прибыли.

Срок окупаемости — это ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых поступлений (где чистые поступления представляют собой денежные поступления за вычетом расходов). Таким образом, определяется время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия (cash inflows) покроют затраты на инвестиции.

Предприятие инвестировало на строительство  жилого комплекса 52 938 710 рублей. Ежегодные планируемые поступления от продажи здания составят соответственно 34 472 440, 32 433 855, 11 277 255 и 4 702 305 рублей. Предполагаемый срок продажи жилого комплекса равен 4 годам.

Расчет срока окупаемости

Периоды времени, годы	2004	2005	2006	2007	2008
Поступления (выгоды), руб.		34 472 440	32 433 855	11 277 255	4 702 305
Выплаты (затраты), руб	(52 938 710)	-	-	-	-
Срок окупаемости (статический), годы	-	1,3 (16 месяцев)

Срок окупаемости строительства 3-10 эт. жил. Комплекса со встроенно-пристроечными помещениями = 16 месяцев.

Простая норма прибыли показывает, какая часть инвестиционных затрат возмещается в виде прибыли в течение одного интервала планирования. Сравнивая рассчитанную величину нормы прибыли с минимальным или средним уровнем доходности, инвестор может прийти к заключению о целесообразности дальнейшего анализа данного инвестиционного проекта.

;

Простая норма прибыли строительства 3-10 эт. жил. комплекса со встроенно-пристроечными помещениями = 1,053

9.5. Усложненный метод оценки инвестиционной привлекательности.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Оценка инвестиционной привлекательности  с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

• период окупаемости;
• чистая текущая стоимость доходов;
• ставка доходности проекта;
• внутренняя ставка доходности проекта;

9.6. Период окупаемости вложений в недвижимость

Период окупаемости – это  число лет, необходимых для полного  возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.