Анализ рынка жилья

 

6.3. Технология  строительства

АСС "КОНКОР-1"- технология монолитного строительства в оставляемой (несъемной) опалубке, основным элементом, которой является конструкционная плита "Зидарит".

Суть технологии проста и надежна: между двух вертикально установленных плоскостей (опалубка из плит "Зидарит") устанавливается металлическая арматура и заливается бетонная смесь. При этом опалубка превращается в готовый элемент ограждающей конструкции.

Прикрывая бетон с внутренней и  внешней стороны, оставляемая опалубка улучшает эксплуатационные качества стены и одновременно упрощает отделку и строительство зданий.

АСС "КОНКОР-1" является эффективной  как при строительстве индивидуальных жилых домов, так и при возведении многоэтажных сооружений в том числе  производственного назначения.

АСС "КОНКОР-1" освоена более  двадцати лет назад и получила быстрое распространение сперва в Западной, а позднее и Восточной  Европе, в силу своих неоспоримых  преимуществ:

• экологичности построенных сооружений, поскольку основным материалом для плит "Зидарит" является древесина;
• быстроте строительства, так как сроки строительных работ резко сокращаются за счет простоты монтажа опалубки и применения бетононасосов для заливки бетонной смеси;
• сокращения теплопотерь при эксплуатации, ведь плита "Зидарит" является прекрасным теплоизолятором;
• огнестойкости, поскольку плита "Зидарит" способна защитить от огня любые металлоконструкции.

Именно эти преимущества послужили основой для принятия решения о строительстве в Болгарии крупного завода по производству плит "Зидарит", проект которого был разработан известной австрийской фирмой "VELOX".

Основные элементы АСС "КОНКОР-2":

1. Несъемная опалубка из строительных плит "Зидарит"
2. Утеплитель (листовой полистирол)
3. Монолитный тяжелый бетон
4. Штукатурная сетка
5. Штукатурка
6. Фасадное покрытие
7. Арматурный каркас
8. Монтажные скобы с антикоррозийным покрытием
9. Арматурная сетка
10. Монолитный бетон

Конструктивные особенности:

1. Основные несущие конструкции -монолитный бетон в оставляемой опалубке из строительно - конструкционных плит "Зидарит", соединяемых специальными металлическими скобами с антикорозийным покрытием.

2.Теплоизоляция ограждающих конструкций обеспечивается плитами "Зидарит" и, если это требуется по климатическим условиям, плитными эффективными утеплителями, наклеиваемыми на внутреннюю сторону внешних плит опалубки.

3.Бетонирование производится с  помощью бетононасоса поярусно, по мере монтажа опалубки.

4. Внутри опалубки, при необходимости,  устанавливается армокаркас и  короба для прокладки внутренних  систем инженерного оборудования.

5. Перекрытия:

• монолитные в оставляемой опалубке из плит"3идарит";
• монолитные в инвентарной съемной опалубке;
• из сборного железобетонного настила;
• сборные по металлическим или деревянным балкам или фермам.

6. Здания могут иметь чердачную  кровлю с утепленным перекрытием  и кровельным покрытием по  стропильным фермам (балкам) или  мансардный этаж с совмещенным теплым покрытием.

7. Тип фундамента определяется  проектом для каждого конкретного  здания в зависимости от нагрузок, геологических условий участка  и выбранного варианта дома  с подвалом или без него. Кроме  того, в состав комплектующих  по желанию заказчика могут включаться комплекты фирменного сантехнического оборудования, автономного отопления и водоснабжения, электрооборудования; современные материалы для внутренней отделки, расходные материалы, метизы и крепежные элементы.

6.4. Трудовые ресурсы.

Строительно-монтажные работы (СМР) ведутся пяти потоками, в состав каждого их них входят комплексная бригада (монтажники, сварщики, бетонщики, штукатуры, герметчики, фасадчики, плотники) и бригады столяров, сантехников, электриков.

Численный состав комплексных бригад принят применительно к приказу №1051 от 7.12.84 г. по Главмосстрою «О составе комплексных и специализированных бригад, занятых на строительстве жилых домов и зданий социально-бытового назначения».

 Численный состав комплексной  бригады.

Наименование профессий	Комплексная бригада, режим работы трехсменный.
Монтажники конструкций и такелажники	15
Электросварщики	4
Бетонщики	4
Плотники-столяры	7
Изолировщики	3
Штукатуры	5
Кровельщики	1
Каменщики	1
Транспортные рабочие	2
Машинисты кранов	3

Численность работающих на строительстве  рассчитана по среднегодовой плановой выработке на 1 работающего с учетом ежегодного прироста производительности труда 3%  и по годовым объемам строительно-монтажных работ.

В общем количестве работающих удельный вес отдельных категорий в % принимается в зависимости от вида строительства по данным таблицы.

 

№ п./ п.	Категория работающих	Вид строительства
		Промышленное	Жилищно-гражданское	Сельскохозяйственное
1.	Рабочие	83,9%	84,5%	83%
2.	ИТР	11%	11%	13%
3.	Служащие	3,6%	3,2%	3%
4.	МОП и охрана	1,5%	1 ,3%	1%

 

6.5. Контроль  качества.

При возведении здания должны быть выполнены три основных требования: обеспечение общей прочности несущих конструкций, стойкость наружных стен против атмосферных воздействий и необходимый внешний вид отдельных помещений и здания в целом.

Для обеспечения качества выполнения строительно-монтажных работ должны быть строго соблюдены положения СНиП 3.01.01.-85* р.7.

На всех этапах строительства  должен осуществляться эффективный контроль с занесением его результатов в соответствующую таблицу журнала работ (см. табл.3 прил.1 СНиП 3.01.01.-85).

Основными документами при операционном контроле являются нормативные документы СНиП ч.3, технологические карты проекта производства работ и в их составе схемы операционного контроля качества.

6.6. Расчет затрат на строительство жилого комплекса.

Сметная документация в составе  проекта на строительство рассматриваемого дома разработана в соответствии с Инструкцией о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП 11.01-95 и Методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-1.99.

Сметная стоимость строительства  жилого дома, подсчитанная в ССР строительства, не включает в себя затраты на строительство наружных инженерных сетей и благоустройство территории, так как указанные затраты

 

СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ 3-10 ЭТ. ЖИЛОГО ДОМА СО ВСТОЕННО-ПРИСТРОЕЧНЫМИ  ПОМЕЩЕНИЯМИ

Составлена в ценах 1984 г.

№ п/п	Глава, объект работы и  вид	Сметная стоимость, тыс. руб.				Общая сметная стоимость, тыс.руб.
		строительных работ	монтажных работ	оборудования, мебели и инвентаря	прочих затрат
1.	Глава 1. Подготовка территории строительства					14,115
2.	Итого по главе 1					14,115
3.	Глава 2. Основные объекты  строительства
4.	жилой дом в осях 5-20 со встроечными помещениями	812,312	25,866	24,295	0,000	862,474
5.	3-х эт. Пристроечная  часть в осях 5-20	181,188	20,659	174,185	0247	376,279
6.	трансформаторная подстанция	12,376	1,299	6,550	0,000	31,754
7.	Итого по главе 2					1 258,978
8.	Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего хозяйства					16,468
9.	Итого по главе 3					16,232
10.	Глава 4. Объекты энергетического хозяйства					11,008
11.	Итого по главе 4					11,008
12.	Глава 5. Объекты транспортного  хозяйства					9,384
13.	Итого по главе 5					9,384
14.	Глава 6. Наружные сети и  сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения					72,456
15.	Итого по главе 6					72,456
16.	Глава 7. Благоустройство  и озеленение территории					18,819
17.	Итого по главе 7					18,819
18.	Итого по главам 1-7					1 401,253
19.	Глава 8. Временные здания и сооружения					35,031
20.	Итого по главе 8					35,031
21.	Глава 9. Прочие работы и  затраты					35,907
22.	Итого по главе 9					35,907
23.	Итого по главам 1-9					1 472,192
24.	Глава 10. Содержание дирекции и авторский надзор					117,775
25.	Итого по главе 10					117,775
26.	Глава 11. Подготовка экспл. кадров					14,723
27.	Итого по главе 11					14,723
28.	Глава 12. Проектные и  изыскательные работы.					22,083
29.	Итого по главе 12					22,083
30.	Итого по главам 1-12					1 626,771
31.	Резерв средств на непредвиденные работы и затраты					16,268
32.	Всего по сводному сметному расчету					1 643,039

Затраты на строительство = 1643,039 × 32,220 = 52938,71 тыс. руб.

 

где 1643,039 тыс.руб. – сметная стоимость строительства  по сводному сметному расчету в ценах 1984 г.;

       32,220                   – коэффициент пересчета цен 1984г на ноябрь 2004 г. (Ко-Инвест).

Затраты на строительство  по объектам.

Составлена в ценах 1984г.

Объект	Сметная стоимость, тыс. руб.
	строительных работ	монтажных работ	оборуд. мебели, инвентаря	прочих затрат	всего
Жилой дом в осях 5-20	812,312	25,866	25,773		863,951
З-х эт. пристроечная часть	181,188	20,659	184,777	0,25	386,874
Трансформаторная подстанция	12,376	1,299	6,949		20,624
ИТОГО:	1 005,876	47,824	217,499	0,25	1 271,449

 

7. Организационный план.

Эффективность работы предприятия, успех инвестиционного проекта зависят от деловых качеств команды управления, эффективности используемых методов управления трудовыми ресурсами. Поэтому следует привести данные о команде управления предприятием. Схема основных подразделений предприятия дана в Приложении.

Полное описание структуры органов управления эмитента в соответствии с уставом (учредительными документами):

Органами управления общества являются:

• общее собрания акционеров;
• совет директоров;
• генеральный директор.

Компетенция единоличного исполнительного органа (в соответствии с уставом (учредительными документами) эмитента:

Генеральный директор общества:

• осуществляет руководство текущей деятельностью общества, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания акционеров или совета директоров общества;
• организует выполнение решений общего собрания акционеров и совета директоров общества;
• без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы, совершает сделки от имени общества, утверждает штаты, издает приказы и дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками общества.