Задачи по инвестициям

 

Полную подготовку и оборудование строительной площадки планируется осуществить в течение января-февраля 2013года. Проектная документация находится в завершающей стадии разработки. Все необходимые предварительные согласования проведены.

Анализ структуры  производственных расходов по элементам  затрат, показывает, что основная доля затрат при строительстве (30% или 101,7 млн. руб.) будет приходиться на строительно-монтажные работы выше «нулевого цикла». Данные работы являются основными, так как формируют непосредственный конструктив домов, в которых будут проживать потенциальные покупатели.

Работы по сооружению и подключению наружных инженерных сетей, включая энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение и газификацию, в совокупности достигнут 28% всех производственных затрат (99,6 млн. руб.) В проекте учтены месторасположение участка для строительства комплекса и все соответствующие ему работы по прокладке и подключению всех инженерных коммуникаций, а также проведены разрешительные процедуры и согласования с эксплуатирующими организациями.

Организация электроснабжения планируется от существующих электрических сетей.

Водоснабжение и канализирование будет осуществлено от проектируемых в настоящее время сетей городского водопровода и канализации. Отвод талых и дождевых вод будет производиться в наружные сети ливневой канализации.

Значительную  долю расходов составят работы по благоустройству  территории (19% всех расходов или 64,4 млн. руб.), включающую озеленение и благоустройство прибрежной зоны у реки.

Проект предусматривает  статью производственных затрат «непредвиденные  расходы», в которой запланированы неучтенные расходы, связанные с производственным процессом, в размере 2% от общей суммы производственных затрат. Сметная стоимость указанных расходов составляет 6 млн. руб. на весь срок реализации проекта.

 

6.5. Объем сбыта

 

Представляемый  инвестиционный проект предполагает строительство  жилого комплекса общей площадью 38 тыс. кв. м в г. Одинцово. Жилой массив будет состоять из 3-х и 5-ти-этажных домов с общим количеством квартир – 560, в том числе:

− однокомнатные  квартиры – 170 штук;

− двухкомнатные  квартиры – 220 штук;

− трехкомнатные  квартиры – 170 штук.

Исходя из разработанного плана продаж, общий  объем реализации квартир в течение срока реализации проекта запланирован на уровне 1 360,33 тыс. руб.

 

6.6. Общие издержки

 

Общие издержки по проекту выплачиваются ежемесячно в течение всего проекта (за исключением рекламы) и включают в себя:

− Арендную плату за землю

− Управленческо-административные издержки

− Затраты  на охрану объекта строительства

− Непредвиденные расходы на строительство, неучтенные в инвестиционном плане

− Расходы  на рекламу.

Название	Сумма(тыс. руб.)	Сумма ($ US)	Платежи
Управление
Арендная плата за землю	96,00	0,00	Ежемесячно, весь проект
Прочие управленческие расходы	35,00	0,00	Ежемесячно, весь проект
Производство
Охрана объекта	90,00	0,00	Ежемесячно, весь проект
Непредвиденные расходы	200,00	0,00	Ежемесячно, весь проект
Маркетинг
Рекламные расходы	220,00	0,00	Ежемесячно, с 2 по 30 мес.

 

6.7. План по персоналу

 

Управленческий  персонал предприятия обладает необходимой  квалификацией и опытом работы. Предприятие возглавляет генеральный директор ООО «СтройКа». В соответствии с проектом, в его отсутствие функции управления будет осуществлять коммерческий директор. Также в административный персонал предприятия включаются должности главного инженера и главного бухгалтера.

Офисный персонал (1 менеджер по продажам, 2 инженера производственно-технического отдела, 1 бухгалтер-экономист) составляет 4 единицы.

Организационная структура управления проектом будет  построена по принципу линейной, распределенной по подразделениям и функциональным обязанностям. Общая численность работников предприятия составляет 8 штатных единиц.

Средний ежемесячный  фонд оплаты труда составляет 225 тыс.

Должность	Кол-во	Зарплата(тыс. руб.)	Платежи
Управление
Директор	1	50,00	Ежемесячно, весь проект
Ежемесячно, весь проект	1	45,00	Ежемесячно, весь проект
Главный инженер	1	35,00	Ежемесячно, весь проект
Главный бухгалтер	1	35,00	Ежемесячно, весь проект
Бухгалтер-экономист	1	20,00	Ежемесячно, весь проект
Производство
инженеры производственно-технического отдела	2	20,00	Ежемесячно, весь проект
Маркетинг
Менеджер по продажам	1	20,00	Ежемесячно, весь проект

 

 

 

 

6.8. Финансовый план

Структура и  график производственных затрат, связанных  с реализацией проекта, разработаны с учетом календарного графика и сметной стоимости строительных работ. Общая сметная стоимость производственных расходов составит 678 409,10 тыс. руб.

Для расчета  кредитных обязательств, получаемых в рамках проекта, использовались следующие исходные данные:

− сумма  получаемого кредита – 249 121,18 тыс. руб.;

− срок кредитования – 21 месяца, с единовременным возвратом  всей суммы в

сентябре 2013г.;

− процентная ставка по кредиту – 15% годовых;

− периодичность  погашения процентов – ежемесячно.

Чистая прибыль (после уплаты налога и платежей из прибыли) – 772,46 млн. руб.

Финансовые  расчеты по проекту строились  по принципу «доходы-расходы», то есть все капитальные затраты по строительству принимались не как капиталовложения застройщика, а как расходы, связанные с реализацией продаваемых квартир. В связи с этим, в балансе предприятия отсутствуют внеоборотные активы.

Чистый поток  денежных средств рассчитан исходя из всех поступлений от продажи квартир «минус» выбытие денежных средств на оплату работ, процентов по кредиту и прочих затрат, с учетом прироста нормируемых оборотных активов и пассивов.

 

6.9. Оценка рисков и анализ чувствительности проекта

 

Целью анализа  чувствительности проекта является определение степени влияния варьирующих факторов на финансовый результат проекта. Наиболее распространенный метод, используемый для проведения анализа чувствительности – имитационное моделирование. В качестве интегральных показателей, характеризующих финансовый результат проекта, используется рассмотренные ранее показатели эффективности, такие как внутренняя норма рентабельности, срок окупаемости, чистый приведенный доход, индекс прибыльности.

В процессе анализа чувствительности варьируются  в определенном диапазоне значения одного из выбранных факторов, при фиксированном значении остальных и определяется зависимость интегральных показателей эффективности от этих изменений.

В данном проекте  проведен анализ чувствительности чистого  дисконтированного денежного потока от реализации инвестиционного проекта к изменению следующих факторов (посредством поочерёдного варьирования следующих параметров):

− Объем  инвестиций

− Цена сбыта

− Общие  издержки

− Зарплата персонала

− Ставки по кредитам

Результат анализа  представлен графически (все графики  на одной шкале. Каждый график отображает поведение чистого дисконтированного денежного потока при изменении одного параметра). На рисунке приведен график анализа чувствительности для NPV проекта.

 Анализ чувствительности показал, что данный проект является устойчивым к изменению факторов риска.

Учитывая  это, проектом предусмотрена политика ценообразования, в соответствии с которой:

− во-первых, изменение стоимости одного квадратного  метра жилья рассчитано исходя из наиболее пессимистического варианта развития событий в ближайшие год-два;

− во-вторых, стоимость квартир в комплексе  «ХХХ» в проекте установлена

существенно ниже уровня рыночных цен на аналогичное  жилье в близлежащих микрорайонах.

В связи с  этим, вероятность снижения цен на возводимое жилье при осуществлении фактических продаж в рамках проекта сводится к минимуму.

 

 

 

 

 

 

 

Задача №7:

Необходимо  перенести исходные данные из таблицы 9 в компьютерную программу «Альт-Инвест». Сделать выводы по результатам расчета и в распечатанном виде приложить к контрольной работе.

Таблица 9

Исходные данные

Показатели
	I
Темп инфляции (%)	12
Объем реализации (шт.)	150
Цена реализации (тыс. руб. за шт.)	4000
Сырье и материалы (шт.)	150
Топливо (тонн)	1
Электроэнергия (МВ/ч)	120
Комплектующие (шт.)	150
Сырье и материалы (тыс. руб. за шт.)	500
Топливо (тыс. руб. за тонну)	20
Электроэнергия (руб. за МВ/ч)	300
Комплектующие (тыс. руб. за шт.)	90
Основной производственный персонал (чел.)	80
Оклад в месяц (тыс. руб.)	7,5
Вспомогательный производственный персонал (чел.)	5
Оклад в месяц (тыс. руб.)	6
Административный персонал (чел.)	4
Оклад в месяц (тыс. руб.)	15
Коммерческий персонал (чел.)	2
Оклад в месяц (тыс. руб.)	4
Прочие прямые производственные расходы (тыс. руб.)	7000
Прочие общие производственные расходы (тыс. руб.)	28
Прочие административные расходы (тыс. руб.)	50
Прочие коммерческие расходы (тыс. руб.)	25
Коммерческие расходы как % от продаж (%)	1
Здания и сооружения (тыс. руб.)	1000
Оборудование и другие основные фонды (тыс. руб.)	2500
Запасы сырья и материалов: - периодичность закупки  (дн.) - минимальные остатки  на складе (дн.)	30 15
Незавершенное производство: - длительность производственного  цикла (дн.)	250
Запасы готовой продукции: - периодичность отгрузки (дн.) - минимальные остатки  на складе (на_дней)	30 -
Расчеты с покупателями: - продажи с предоплатой  (доля в  выручке %) - срок предоплаты (дн.) - продажи в кредит (доля в выручке %) - задержка платежей (дн.)	50 60   30 35
Расчеты с поставщиками: - авансовая оплата (доля  в %) - сроки предоплаты (дн.) - оплата в кредит (доля  в %) - задержка платежа (дн.)	20 5 40 30
Расчеты с персоналом: - частота выплат заработной  платы (дн.)	15
Собственный капитал (тыс. руб.)	3000
Годовая ставка за кредит (%)	29
Дивиденды (%)	25
Ставка дисконтирования (%)	20

 

 

Список используемой литературы

 

Нормативные документы

 

1. Конституция РФ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Налоговый кодекс Российской Федерации.
4. Федеральный Закон от 21.11.96г. № 129-ФЗ «0 бухгалтерском учете».
5. Федеральный Закон от 09.07.1999 г. № 160-ФЗ «06 иностранных инвестициях в Российской Федерации».
6. Федеральный Закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «0б инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
7. Федеральный Закон от 26.12.1995 г, № 208-ФЗ «0б акционерных обществах».

Основная литература

 

1. Баландин В. С., Гольдштейн Д. В. Оценка эффективности инвестиционных проектов в современной экономике (теория и методология). -  
   Саратов:  Саратовский гос. техн. ун-т,  2003,  193 c.
2. Балдин К. В.,  Быстров О. Ф., Передеряев И. И.,  Соколов М. М.  Инвестиции. - под ред. К. В. Балдина.  2-е изд.  М.: Дашков и Ко,  2007, 285 с.
3. Балдин К. В.  Инвестиции. - монография  под ред. К. В. Балдина,  М.: Дашков и К, 2006,  285 с.
4. Бизнес-план: рекомендации по составлению. Нормативная база. - М.: Приор, 2001.
5. Бочаров В.В, Инвестиции. - СПб.: Питер, 2003.
6. Валдайцев С. В.  Инвестиции. - Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности "Нац. экономика"  под ред. В. В. Ковалева [и др.]  М.: Проспект,  2005,  440 с.
7. Вахрин П. И.,  Инвестиции. - Учеб. Пособие,  М.: Дашков и Ко, 2003, 212 с.
8. Виленский П.П., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: теория и практика. - М.: Дело, 2001.
9. Гущин В. В.,  Овчинников А. А.  Инвестиционное право. - Учебник,  М.:  Эксмо,  2006,  685 с.
10. Деева А. И.  Инвестиции. - Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности "Экономика и управление на предприятии (по отраслям)"  Изд. 2-е, перераб. и доп.  М.:  Экзамен,  2005, 397 с.
11. Иванов Г.И. Инвестиции: сущность, виды, механизмы функционирования. - М.: Феникс, 2002.
12. Игонина Л.Л., Слепов В.А. Инвестиции. - М.: Юристъ, 2002.
13. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация, управление и финансирование. - М.: Юнити, 2001.
14. Ионин А.  Инвестиционно-финансовый комплекс Свердловской области.-  Екатеринбург:  Компания Реал-Медиа, 2004,  112 с.
15. Казак А. Ю.,  Юзвович Л. И. Финансирование реальных инвестиционных проектов. -  Екатеринбург:  АМБ,  2003,  177 с.
16. Катасонов В. Ю.  Инвестиционный потенциал экономики: механизмы формирования и использования. -  М.:  Анкил,  2005,  325 с.
17. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2002.
18. Ковалев В.В., Иванов В.В., Лялин В.А. Инвестиции. - М.: ТК Велби, 2003.
19. Колтынюк Б.А. Инвестицинные проекты. - СПб.: Изд-во Михайлова В.А., 2000.
20. Косачев Ю.В.  Экономико-математические модели эффективности финансово-промышленных структур. - М.:  Логос,  2004,  244 с.
21. Лапыгин Ю. Н.,  Балакирев А. А.,  Бобкова Е. В.  Инвестиционная политика. -  Учеб. пособие для студентов вузов,  М.: КНОРУС,  2005, 309 с.
22. Липсиц И. В.,  Коссов В. В.  Экономический анализ реальных инвестиций.-  Учебное пособие, 2-е изд., перераб. и доп.  М.:  Экономистъ,  2004,  345 с.
23. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Управление проектами. - М.: Экономика, 2001.
24. Марголин А.М., Быстряков А.Я. Экономическая оценка инвестиций. - М.: Экмос, 2001.
25. Маренков Н. Л.  Инвестиции. - Учеб.-метод. пособие для студентов вузов, Ростов н/Д:  Феникс,  2003,  441 с.
26. Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций. - М.: Инфра-М, 2002.
27. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Утвержд. 21.06.99 г. - М.: Экономика, 2000.
28. Нешитой А. С.  Инвестиции. -  Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям,  Изд.5-е, перераб. и испр.  М.:  Дашков и К,  2007, 370 с.
29. Орлова Е.Р. Инвестиции. - М.: ИКФ Омега-Л, 2003.
30. Пайк Р.,  Нил Б.  Корпоративные финансы и инвестирование. -  
    4-е изд., Москва [и др.], Питер, 2006, 783 с.
31. Сергеев И. В.,  Яновский В. В.,  Веретенникова И. И. Организация и финансирование инвестиций. -  Учеб. пособие для студентов,  2-е изд., перераб. и доп.  М.:  Финансы и статистика,  2003,  398 с.
32. Фальцман В.К. Оценка инвестиционных проектов и предприятий. - М.: Теис, 2001.