Задачи по инвестициям

 

Для реализации инвестиционного проекта  потребность в финансировании оборотного капитала составляет :

в первый год  -2600 тыс. руб.

во  второй год - 2860 тыс. руб.

в третий год - 2860 тыс. руб.

в четвертый год - 3120 тыс.руб.

а в пятый год -2990 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

Задача №6:

 

Необходимо  разработать разделы бизнес-плана  не связанные с расчетом эффективности  проекта. Используемые данные должны быть максимально приближены к рыночным условиям. Горизонт планирования –  шесть лет. Сфера бизнеса выбирается в соответствии с таблицей 8.

Таблица 8

Исходные данные

Сфера бизнеса	Номер варианта
Предприятие, занимающееся малоэтажным строительством	I

 

6.1. Резюме проекта

 

Инициатор проекта:

Общество  с ограниченной ответственностью «СтройКа»

Адрес местонахождения: город Москва

ул. Сиреневая, д.5, офис 1.

Учредитель  организации:

Буравкин Константин Иванович, 8(495)931-15-78. Адрес: г. Москва, ул. Мира, д. 106, офис 20.

Доля в  уставном капитале – 100%.

Руководитель  организации:

Генеральный директор ООО «СтройКа»: Сидоров Павел Николаевич

Стоимость проекта:

678 409,10 тыс.  руб.

Финансирование  проекта:

-300 000 000 руб. – заемные средства в виде инвестиционного банковского кредита.

Срок  реализации проекта:

72 месяца (январь 2012 года – декабрь 2017 года).

Суть  проекта:

Строительство жилого комплекса малоэтажной застройки в г.Одинцово общей площадью 38 тыс.кв. м.

Финансовые  показатели проекта:

Объем реализации за весь период реализации проекта  – 1,36 млрд. руб. Чистая прибыль –382,33 млн. руб.

Чистая приведенная  стоимость (NPV) – 210 млн. руб.

Внутренняя  норма доходности (IRR) – 98,19%

Дисконтированный  срок окупаемости проекта – 2 года.

Представляемый  инвестиционный проект предполагает строительство  жилого комплекса общей площадью 38 тыс. кв. м в Одинцово. Жилой массив будет состоять из 3-х и 5-ти-этажных домов с общим количеством квартир – 560, в том числе:

− однокомнатные  квартиры – 170 штук;

− двухкомнатные  квартиры – 220 штук;

− трехкомнатные  квартиры – 170 штук.

Реализация  проекта позволит начать развитие и  благоустройство пустующего земельного участка площадью 23,3 га, расположенного в очень привлекательном месте с точки зрения инвестирования.

Цели  и задачи проекта

1. Рассмотрение  практической возможности строительства  жилищного комплекса в 2012 - 2017 гг. на имеющемся земельном участке.

2. Обоснование  прибыльности и эффективности  реализации инвестиционного проекта  в сфере жилищного строительства.

3. Обоснование  возможности возврата кредитных  ресурсов на заданных условиях  и сроках кредитования.

Строительство жилого комплекса организуется на базе нового предприятия ООО «СтройКа», которое будет выступать заказчиком-застройщиком. Все строительно-монтажные и прочие производственные работы будут осуществляться организациями-подрядчиками.

ООО «СтройКа» будет осуществлять функции по управлению инвестиционным проектом, включая всю организацию продаж жилья.

Для реализации проекта требуются финансовые вложения в размере 300 млн. руб.

Реализация  проекта предусматривается посредством  привлечения инвестиционного банковского кредита. Возврат заемных средств запланирован единовременным, в полной сумме, через 2 года. В качестве обеспечения по получаемому кредиту проектом предлагаются поручительства аффилированных компаний, а также принадлежащее им

недвижимое  имущество.

Возврат инвестиций будет осуществляться за счет выручки  от продажи квартир в жилом комплексе на основе договоров инвестирования (долевого участия), заключаемых с организациями и физическими лицами.

Предложение квартир в районе реки значительно  выигрывает за счет местоположения жилого комплекса, удобной архитектуры и интересных проектных решений.

Привлекательность проекту добавляет отсутствие затрат по отселению населения и работ по сносу ветхого жилья.

Первостепенной  задачей при организации строительного  процесса в области качества ООО «СтройКа» считает соблюдение соответствия возводимых зданий современным требованиям рынка жилья, а также строгое соответствие строительным нормам и правилам и разработанной проектно-сметной документации.

Потенциальными  покупателями квартир в жилом  комплексе «ХХХ» являются люди со средним доходом (совокупный месячный доход на семью после налогообложения 1000 - 3000 $). Как правило, это люди в возрасте от 25 до 55-60 лет, наемные специалисты, менеджеры среднего звена, собственники малого бизнеса.

Планируется продвижение комплекса «ХХХ»  как микрорайона, идеального для  молодой семьи, стартовой ступени в новую жизнь, к первой собственной квартире.

Общий объем  реализации квартир в течение  срока реализации проекта запланирован на уровне 1348,7 млн. руб. Общая сумма затрат по проекту: 468 846 тыс. руб. Ожидаемые затраты на 1 кв. м общей площади строящегося комплекса составят 11,2 тыс. руб. Сумма ежемесячных процентов по кредиту составит 3 750 тыс. руб.

Прибыль от реализации проекта (до налогообложения) составит 755,5 млн. руб., чистая прибыль (после уплаты налога и платежей из прибыли) – 532,8 млн. руб. Получение прибыли от продажи квартир запланировано, начиная с ноября 2012г.

Срок окупаемости  инвестиционных вложений по проекту  – 2 года. Дисконтированный срок окупаемости инвестиционных вложений по проекту – 2 года 2 месяца. Чистый дисконтированный доход за расчетный период планирования (5 лет) составляет 108 млн. руб. Индекс доходности (рентабельности) инвестиций: 1,36.

Кроме того, стоимость квартир в комплексе  «ХХХ» в проекте установлена  существенно ниже уровня рыночных цен на аналогичное жилье в близлежащих микрорайонах.

В связи с  этим, вероятность снижения цен на возводимое жилье при осуществлении фактических продаж в рамках проекта сводится к минимуму.

Основная  информация о предприятии

Общество  с ограниченной ответственностью ООО «СтройКа» создано в январе 2007г. для целевого осуществления деятельности по разработке, организации и последующей реализации инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса «ХХХ».

Банковские  реквизиты предприятия

расчетный счет № 45268974560045830501

Учредителем предприятия является Буравкин Константин Иванович (доля в уставном капитале общества – 100%).

Численность персонала по состоянию на 01.01.2012г. – 8 человек.

 

6.2. Анализ рынка жилья

 

Тенденция последних  двух-трех лет на рынке недвижимости Одинцово – повышенный интерес представителей среднего класса к загородным объектам. Уровень достатка определяет и уровень притязаний.

Если рассматривать  в целом предпочтения среднего класса в отношении загородной недвижимости, то структура следующая

Таким образом, предпочтения потребителей складываются в сложную многомерную модель, не ограничивающуюся показателями цены и качества. Совершенно определенно  можно утверждать, что каждая группа потенциальных покупателей в  зависимости от типа желаемой недвижимости выдвигает свои пожелания, подчас идущие в противоречие с пожеланиями  других.

Потенциальными  покупателями квартир в жилом  комплексе «ХХХ» являются люди со средним доходом (совокупный месячный доход на семью после налогообложения 1000 - 3000 $). Как правило, это люди в возрасте от 25 до 55-60 лет, наемные специалисты, менеджеры среднего звена, собственники малого бизнеса.

Мотивы для  покупки жилья в строящемся жилом  комплексе:

− собственное  проживание;

− покупка  квартиры детям;

− приобретение жилой площади для престарелых  родителей;

− инвестиции в недвижимость.

Ситуационный анализ рынка жилья в г.Одинцово позволяет выделить следующие сегменты в группе потенциальных покупателей квартир «ХХХ»:

− 70% – менеджеры  среднего звена, предприниматели малого бизнеса, собственники

квартир во вторичном рынке, возраст – от 25 до 40 лет, совокупный доход на

семью -$1000-2000.

− 30% – собственники малого и среднего бизнеса, высокооплачиваемые

профессионалы, покупающие квартиру детям (студентам, молодым специалистам), родителям, для сдачи внаем, для вложений в недвижимость, возраст -40 лет и старше.

Возможными  схемами оплаты жилья для обеих  групп являются: − ипотечное

кредитование;

− средства от продажи имеющейся квартиры;

 − оплата  жилья в рассрочку по договору  долевого участия;

 − 100%-ная  (единовременная) оплата;

− банковский кредит на недостающую сумму.

Маркетинговый анализ показывает, что при выборе потребителями жилья среднего класса для них имеют значение следующие  характеристики квартиры (начиная с наиболее важной и далее – по убыванию):

− стоимость  одного квадратного метра жилья;

− месторасположение  жилья;

− площадь  квартиры;

− единая социальная среда;

− наличие  минимальной инфраструктуры;

− технология возведения зданий;

− состояние  квартиры к сдаче;

− удобные  схемы оплаты.

Основными потребительскими качествами предлагаемого в данном проекте жилья являются:

− новое  неординарное предложение: квартиры в  жилом комплексе «ХХХ» в одном  из лучших районов города с благоприятной  экологией;

− единая социальная среда жителей и прилегающих  к дому территорий;

− общая  инфраструктура: магазины, кафе, аптеки, автостоянка, детские площадки, зоны отдыха, гостевой паркинг;

− качественное минимальное наполнение квартир: радиаторы  отопления, входные деревянные двери, остекление окон и лоджий;

− по мере заселения  вновь выстроенного микрорайона, будет  пущен общественный транспорт, маршрутное такси;

− безопасность: охраняемая территория;

− использование  новейших технологий возведения домов;

− невысокие  затраты на обслуживание;

− выбор  площадей от небольших до возможности  объединения квартир по

горизонтали;

− удобные  схемы оплаты: беспроцентная рассрочка  платежей до конца

строительства, скидки при 100% оплате;

− небольшая  общая стоимость квартир за счет бюджетных планировочных решений.

 

Анализ  конкурентов

 

Основными конкурентами при строительстве жилого комплекса  «ХХХ» являются крупные строительные нижегородские компании, работающие в том же ценовом сегменте, что и рассматриваемое в данном бизнес-плане жилье. Квартиры той же ценовой категории предлагаются к продаже в южной части г. Одинцово, а также – в центральной его части.

Однако большинство  рассматриваемых домов будет  сдано в конце 2012г. – начале 2013г. и, соответственно, в 2013г., к началу реализации квартир в жилом комплексе «ХХХ» предложения конкурентов будут существенно ограничены.

Кроме того, предложение квартир в районе реки значительно выигрывает за счет местоположения жилого комплекса, удобной  архитектуры и интересных проектных  решений. Потребитель, несомненно, отдаст предпочтение единому социальному  окружению, чистым охраняемым подъездам  и благоустроенной территории.

Стоимость квартир  в жилом комплексе «ХХХ» находится  в том же ценовом сегменте, что  и квартиры на рынке коттеджной недвижимости г. Одинцово. Близость к центру города и расположение комплекса на берегу реки, делают привлекательными инвестиции в данное жилье.

Средняя цена за 1 кв. м в этом сегменте – 34 500 руб.

С учетом годового и двухгодичного коэффициента роста  средняя стоимость одного квадратного  метра в этом районе, по пессимистичным прогнозам составит около 37 000 руб. за кв. метр, по оптимистичным прогнозам  – около 43 000 руб.

 

Описание  жилого комплекса

 

Жилой комплекс «ХХХ» – это новый тип современного жилья, с благоустроенной территорией и необходимой инфраструктурой. Квартиры в микрорайоне «ХХХ» не будут уступать современным новостройкам по комфорту, условиям для работы и отдыха, а инфраструктура территории – инфраструктуре городских кварталов.

Построенное в рамках проекта жилье будет  соответствовать потребностям рынка  при стоимости реализации одного квадратного метра на 8–10% дешевле аналогичного жилья в близлежащих микрорайонах.

При этом очевидным  преимуществом жилого комплекса  является его расположение в зоне отдыха (на берегу реки). Дома будут находиться в зеленой зоне с благоприятной экологией, что гарантирует будущим жителям чистый воздух и тишину. По безопасности, экологии и условиям для проживания в жилом комплексе «ХХХ» будет заметно превосходить окружающие дома в г. Одинцово.