Строительный инвестиционный проект: стадии и необходимая документация

Сдача проекта в эксплуатацию является исходным пунктом эксплуатационной фазы развития проекта, когда начинается производство продукции (оказание услуг, выполнение работ), сопровождающееся соответствующими поступлениями и текущими издержками. Чистый доход, получаемый в ходе эксплуатации инвестиционного проекта, обеспечивает его окупаемость. На этапе эксплуатации производится оценка результатов инвестиционного проекта с позиций целесообразности продолжения или прекращения проекта, вносятся текущие корректировки, ориентированные на повышение общей эффективности проекта.

Ликвидационная фаза предусматривает устранение негативных последствий реализации инвестиционного проекта (прежде всего, экологических); переориентацию производственных мощностей и использование высвободившихся оборотных средств для новых целей; анализ и оценку соответствия поставленных и достигнутых целей инвестиционного проекта, его результативности и эффективности. [2]

Для того, чтобы больше узнать о инвестиционном проекте, рассмотрим подробно стадии проектирования и содержание проектной документации.

Проектно-изыскательские работы по крупным сложным промышленным объектам и комплексам обычно проходят семь характерных этапов: [2]

• проблемные изыскания;
• разработка бизнес-плана;
• разработка технико-экономического обоснования инвестиций
• выбор и утверждение площадки для строительства;
• разработка и выдача задания на проектирование;
• инженерные изыскания;
• проектирование.

Для выполнения проектно-изыскательских работ заказчик, как правило, привлекает специализированные проектно-изыскательские фирмы. Выбор проектно-изыскательской фирмы, как правило, осуществляется путем объявления торгов.

Проблемные изыскания проводятся только при проектировании крупных и сложных объектов и направлены на получение исходных данных для разработки бизнес-плана и технико-экономического обоснования инвестиций.

Бизнес-план - документ, в котором комплексно, системно и детально обосновывается инвестиционное предложение и определяются основные характеристики инвестиционного проекта. Он содержит подробное изложение целей, условий, способов и эффективности осуществления инвестиционного проекта. Основное назначение бизнес-плана состоит в том, чтобы дать целостную оценку перспективам, экономическим и социальным результатам реализации инвестиционного проекта.

Примерная структура бизнес-плана  инвестиционного проекта может  быть представлена следующим образом: [2]

• общие сведения,
• резюме проекта,
• характеристика предприятия и отрасли,
• сущность инвестиционного проекта,
• оценка рынка сбыта и план маркетинга,
• инвестиционный план,
• производственный план,
• организационный план,
• финансовый план и показатели эффективности проекта,
• оценка рисков и способы их страхования,
• приложения.

Бизнес-план инвестиционного  проекта начинается с титульного листа, где указываются: название проекта, наименование и адрес предприятия - инициатора проекта, время разработки бизнес-плана проекта.

Более подробно характеристики отдельных элементов бизнес-плана предоставлены в приложении А.

Технико-экономическое  обоснование (ТЭО) инвестиций в строительство является важнейшим документом, на основании которого принимается принципиальное решение о строительстве данного объекта и разработке технического проекта. В задании на разработку ТЭО инвестиций приводятся требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям, требования к охране окружающей среды, особые условия строительства и основные технико-экономические показатели объекта строительства. [2]

Проектирование может  осуществляться в две стадии —  проект (технический проект) и рабочие  чертежи или в одну стадию —  техно-рабочий проект.

В две стадии проектируются  сложные промышленные, а также  жилищно-гражданские объекты, сооружаемые  в городах, не имеющих генеральных планов. Все остальные объекты проектируются в одну стадию.

Технический проект (проект), согласно Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95), включает в себя следующие разделы: [2]

• общая пояснительная записка;
• генеральный план и транспорт;
• технологические решения;
• управление производством и предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих;
• архитектурно-строительные решения;
• инженерное оборудование, сети и системы;
• организация строительства;
• охрана окружающей среды;
• инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;
• сметная документация;
• эффективность инвестиций.

Более подробно характеристики отдельных элементов технического проекта предоставлены в приложении Б.

Технический проект, как  правило, проходит экспертизу в подавляющем большинстве случаев по крупным и сложным объектам заказчик объявляет тендер на проведение экспертизы. В процессе экспертизы проверяют соответствие разработанного проекта выданному техническому заданию на проектирование, анализируют технический уровень прогрессивности и новизну проектных решений, проверяют правильность оценки экономической эффективности капитальных вложений, сопоставляют принятые решения с лучшими отечественными и зарубежными проектами. Особое внимание обращается на решение вопросов, связанных с безопасностью сооружений.

После завершения экспертизы экспертное заключение передается проектировщику. Проектировщик, изучив замечания экспертов, совместно с заказчиком принимают решение о доработке проекта и внесении в него изменений. После этого проект утверждается, и заказчик принимает решение об объявлении торгов на строительство объекта, на основании которых определяется подрядная строительная организация. [2]

В соответствии с международной практикой и действующими рекомендациями рабочая документация на строительство объекта разрабатывается подрядчиком или по его решению ее составление на основании контракта поручается специализированной проектно-изыскательской организации.

При составлении рабочих  чертежей запрещается принимать решения, ухудшающие технико-экономические показатели, принятые в техническом проекте, отрицательно сказывающиеся на условиях труда работающих или снижающие степень безопасности сооружений. [2]

Рабочие чертежи не подлежат согласованию, экспертизе и утверждению. Подписанные главным инженером строящегося предприятия или главным инженером управления капитального строительства действующего предприятия, они поступают в производство работ.

На стадии рабочего проектирования строительная организация обычно собственными силами разрабатывает проект производства работ (ППР), в котором уточняются методы производства работ и определяются ресурсы, необходимые для возведения объекта. [2]

Сроки производства работ  увязываются с объемами и сроками поставки материально-технических ресурсов. Эти вопросы решаются при составлении графика производства работ и поступления ресурсов на объект. При составлении графика поставки строительных материалов исходят из обеспечения минимально необходимого запаса материалов на строительной площадке.

Наряду с графиками  производства работ и обеспечения строящихся объектов ресурсами важной составной частью ППР является объектный стройгенплан, на котором указываются строящиеся и существующие постоянные и инвентарные здания. При разработке стройгенплана исходят из рационального использования территории строительной площадки. Количество и порядок размещения производственно-бытовых помещений должны удовлетворять санитарным нормам и не вызывать излишних перемещений рабочих на строительной площадке. Трассы инженерных коммуникаций и дорог должны иметь минимальную протяженность. Строительные машины следует размещать таким образом, чтобы обеспечивалась рациональная технология производства (соблюдая при этом требования по технике безопасности). [2]

Когда проектирование ведется  в одну стадию, в формате техно-рабочего проекта, в нем выделяется утверждаемая часть и рабочие чертежи. Порядок  прохождения и согласования утверждаемой части аналогичен процедурам согласования технического проекта.

Рабочая документация включает локальные сметы, ведомости объемов и потребности в строительных материалах, спецификации оборудования, требования к производству работ.[2]

 

2. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

 

Общая схема оценки эффективности инвестиционного  проекта может быть представлена в следующем виде.

На первом этапе  производится оценка общественной эффективности  проекта в целом. Общественная эффективность  должна определяться лишь для тех  проектов, в которых задействованы  государственные интересы, причем под  государством здесь понимаются как  федеральные, так и региональные органы власти. При неудовлетворительной общественной эффективности такие  проекты не рекомендуются к реализации и не могут претендовать на государственную  поддержку. Если же их общественная эффективность  оказывается достаточной, оценивается  их коммерческая эффективность.

Если источники  и условия финансирования проекта  уже известны, то оценку коммерческой эффективности проекта можно  не производить и приступить непосредственно  к определению эффективности  участия в проекте, т.е. определению  эффективности для акционеров (или, другими словами, к определению  финансовой эффективности).

Цель этого  этапа — экономическая оценка проектных решений и подготовка материалов для поиска и привлечения  инвесторов.

Второй этап оценки эффективности (эффективность участия  в проекте) осуществляется после  выработки схемы финансирования проекта. На этом этапе уточняется состав участников и определяются финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из участников, в том числе и государства, с точки зрения сопоставления расходов и доходов бюджетов всех уровней (бюджетная эффективность).

Эффективность инвестиционного  проекта оценивается при разработке инвестиционного предложения и  декларации о намерениях, разработке «Обоснования инвестиций», разработке ТЭО (проекта), осуществлении проекта (экономический мониторинг). Принципы оценки эффективности проекта одинаковы  на всех стадиях.

Проект, как и  любая финансовая операция, т.е. операция, связанная с получением доходов  и (или) осуществлением расходов, порождает  денежные потоки. Денежный поток обычно состоит из потоков от отдельных  видов деятельности. Различают три  вида деятельности: инвестиционную, операционную (производственную) и финансовую. В  рамках каждого вида деятельности исследуется  приток и отток денежных средств. Под потоком реальных денег понимается разность между притоком и оттоком  денежных средств по каждому виду деятельности в анализируемый период осуществления проекта. Сальдо реальных денег представляет собой разность между притоком и оттоком денежных средств от всех трех видов деятельности.

Поток реальных денег от инвестиционной деятельности обусловливается покупкой или получением в аренду земель, возведением зданий и сооружений, приобретением машин  и механизмов, изменением оборотного капитала, ликвидацией основных фондов и т.д.

Поток денежных средств от инвестиционной деятельности на t-м шаге (D_t^(И)) определяется по формуле 2.1: [4]

  ,                                      (2.1)

 где Р_ti^(И) – поступления от продажи активов или уменьшения оборотного капитала на t-м временном шаге i-й инвестиционной деятельности;

З _ti^(И) – затраты на приобретение активов или увеличение оборотного капитала на t-м шаге i-й инвестиционной деятельности;

N_n – число видов инвестиционной деятельности.

Операционная (производственная) деятельность обеспечивает доходы от реализации продукции и оказания услуг, внереализационные доходы, текущие  издержки, амортизацию зданий и оборудования, налоги и т.д.

Поток реальных денег от операционной деятельности на t-м шаге (D_t⁽°⁾) определяется по формуле 2.2: [4]

                                          (2.2)

Где N₀^’, N₀ – число показателей, определяющих соответственно приток и отток реальных денег от операционной деятельности;

P_ti^(И) – поступления от реализации продукции и оказания услуг, а также внереализационные  доходы на t-м шаге;

З_ti^(И) – затраты на производственную деятельность на t-м шаге.

Приток реальных денег от финансовой деятельности осуществляется за счет собственного капитала (акции, субсидии и др.), краткосрочных и  долгосрочных кредитов; отток денег  — за счет погашения задолженности  по кредитам и выплаты дивидендов.

На i-м шаге поток денежных средств от финансовой деятельности (Dt^(Ф)) определяется по формуле 2.3: [4]

                                           (2.3)

где N_ф’ , N_ф" — число видов финансовой деятельности, определяющих соответственно приток и отток денежных средств; P_ti^(ф) — приток денег от i-й финансовой деятельности на t-м шаге; 

З_ti^(ф)— отток реальных денег от i-й финансовой деятельности на t-м шаге.

Сальдо накопления реальных денег (В_Т) за период Т определяется по формуле 2.4: [4]

                                                        (2.4)

где b_(t) — текущее сальдо денежных средств на t-м шаге — определяется по формуле 2.5: [4]