Методы и основные принципы оценки недвижимости

Переменные  расходы – это расходы, изменяющиеся в зависимости от уровня загрузки объекта недвижимости. Данные расходы в курсовом проекте определяются на основе рыночной информации об  аналогичных объектах 
(для каждой статьи расходов задается процент, который данная статья составляет от ПВД), и информации о планируемой загрузке объекта:

                ; (7)

В курсовом проекте переменными приняты  следующие статьи расходов:

• Заработная плата персонала, обслуживающего объект недвижимости, и начисления на заработную плату;

OР₁₁=300000(650/1000)0,01=1950

• Коммунальные платежи (газ, электроэнергия, водоснабжение и т.п);

OР₂₁=300000(650/1000)0,02=3900

Таким образом, общие эксплуатационные расходы  в год i могут быть рассчитаны по формуле:

                ; (8)

OР₁=4000+3500+12500+3000+1950+3900=28850

Доход после  налогообложения – ДПН. Предполагается, что объект недвижимости находится в собственности юридического лица, являющегося плательщиком налога на прибыль. Таким образом, при условии наличия прибыли от функционирования объекта годовой чистый эффект от эксплуатации объекта – наличность после налогообложения может быть рассчитана по формуле:

         ; (9)

ДПН₁=159 325-(159 325 - 8 000)0,32=110 901

2.2 Определение ставки дисконтирования на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала

При финансировании инвестиций за счет различных источников субъект инвестиций несет по каждому  из них некоторые расходы - проценты по кредитам, дивиденды по акциям и  т.п. Каждый источник имеет свою цену, которая может быть выражена соответствующей  нормой доходности - ставка процентов  для кредита или требуемая  норма доходности собственных средств. 

Показатель, характеризующий среднюю цену за  пользование всеми источниками, используемыми для финансирования инвестиций в объект недвижимости, может быть определена как средневзвешенная норма доходности всех используемых источников финансирования и рассчитана по формуле:

                   (10)

  

2.3. Определение цены перепродажи объекта

В условиях, когда срок экономической жизни  объекта недвижимости превышает  горизонт достоверного прогноза (год n), планирование доходов производится лишь на период достоверного прогноза. Доходы, которые будут получены за пределами горизонта прогноза (N-n лет) учитываются как поступления от продажи объекта в год, предшествующий горизонту планирования n.

Цена  перепродажи (остаточная стоимость) определяется как текущая стоимость будущих  доходов от использования объекта. Для расчета остаточной стоимости (V_r) применяется метод прямой капитализации.

Стоимость объекта по методу прямой (непосредственной) капитализации доходов рассчитывается по следующей формуле:

                                         ; (11)

где

V_r – стоимость;

I – среднегодовой чистый операционный  доход;

R – коэффициент капитализации  (общая ставка капитализации);

Основное преимущество этого метода – простота расчетов. Так же как и в методе дисконтирования  денежных потоков, в методе прямой капитализации  учитывается снижение стоимости  объекта, для чего в состав коэффициента капитализации кроме нормы дохода на капитал включается рекапитализационная  составляющая, отвечающая за возврат  капитала.

Общая формула для расчета коэффициента капитализации:

                                       R=I-d F3(N-n,Ir); (12)

где

I – норма доходности на капитал;

d – фактор изменения стоимости  объекта³;

N-n – оставшийся срок жизни  объекта (за горизонтом планирования  денежных потоков);

Ir – ставка рекапитализации;

F3 – третья функция сложного процента, рассчитываемая по формуле:

                                                

При рекапитализации по методу Ринга, который  предполагает, что рекапитализационные  отчисления не реинвестируются (инвестируются  по ставке 0%):

                                             R=I-d/(N-n); (13)

При рекапитализации по методу Хоскольда, который предполагает формирование фонда возмещения капитала по безрисковой норме доходности. Данный метод применяется когда  оцениваемый объект характеризуется нетипичной нормой доходности, то есть у инвесторов отсутствуют возможности для реинвестирования по ставке, равной требуемой доходности на капитал:

                                           R=I-d·F3(N-n,I_rf); (14)

При рекапитализации  по методу Инвуда, который предполагает реинвестирование рекапитализационных отчислений по ставке, равной ставке доходности инвестиций в оцениваемый объект:

                                         R=I-d·F3(N-n,I); (15)

Для рассматриваемого в приложении примера:

                  R=0,233+ 0,233/((1+0,233)^10-1)=0,266

2.4. Оценка изменяющихся доходов

Для оценки объектов, приносящих не постоянный, но регулярно изменяющийся доход  коэффициент капитализации требует  корректировки:

                                     ; (16)

                              R*=0,266/1,475= 0,18

где

R –  коэффициент капитализации без  учета изменения потока доходов;

K_k – корректирующий коэффициент.

При этом корректирующий коэффициент определяется профилем изменения дохода. Практика оценки недвижимости показывает, что возможны следующие модели  регулярного  изменения дохода:

• Доход, изменяющийся по экспоненте. В этом случае для определения корректирующего коэффициента используется следующая формула:

                              ; (17)

где

С – ежегодное увеличение дохода (% от предыдущего года);

I – ставка дисконтирования (норма  доходности);

N-n – оставшийся срок экономической  жизни. 

F5(N,I) – пятая функция сложного  процента (фактор текущей стоимости  аннуитета) рассчитывается по  формуле:

                        (18)

Для условий расчетного примера:

K_k=(1-((1+0,03)^10)/(1+0,233)^10)/((0,233-0,03)*3,76)=1,475

 

• Доход, изменяющийся на постоянную величину:

; (19)

где

DI – ежегодное изменение дохода (д.е.)

С учетом вышеизложенного, поступления  от продажи объекта в n году могут  быть рассчитаны по формуле:

                                   ; (20)

где

ДПНⁿ – доход после налогообложения в году n;

R^* - Скорректированный коэффициент капитализации;

V_rⁿ – Поступления от продажи объекта в n-1 году.

Для рассматриваемого примера:

               

Таким образом, доход после налогообложения  в n году увеличивается на величину поступлений от реализации объекта:

                   ; (21)

ДПН^*₁₀=186 997+1 036 973=1 223 970

3.Определение текущей стоимости объекта недвижимости

Стоимость объекта определяется путем дисконтирования доходов  после налогообложения по норме  доходности:

                   ; (22)

где F4 – четвертая функция  сложного процента (фактор текущей  стоимости) рассчитывается по формуле:

                      (23)

Стоимость объекта V будет равна  
655 175 д.е.

4. Принятие решения о финансировании объекта недвижимости

Решение о финансировании объекта недвижимости осуществляется с применением методов  традиционного инвестиционного  анализа.

Как известно, существует 2 группы методов  принятия инвестиционных решений:

• методы, основанные на дисконтированных оценках (метод чистой текущей стоимости, метод расчета индекса рентабельности, метод расчета внутренней нормы рентабельности и др.),
• методы, основанные на учетных оценках (метод определения срока окупаемости проекта, метод расчета коэффициента эффективности инвестиций по чистой прибыли и др.).

Среди перечисленных методов  предпочтительным является использование  методов первой группы, поскольку  они учитывают временную стоимость  денег и неравномерность денежных потоков, приносимых объектом инвестиций в будущем.

В свою очередь, в первой группе наиболее авторитетным и часто применяемым является метод чистой текущей стоимости, который предполагает оценку проекта  на основе расчета превышения текущей (дисконтированной) стоимости будущих  доходов над текущей стоимостью инвестиций, что в нашем случае может быть выражено формулой:

                           , (24)

где:

V – стоимость объекта недвижимости или текущая стоимость будущих доходов, приносимых объектом (формула 22)

V₀ – текущая стоимость инвестиций в объект недвижимости (исходные данные).

При этом проект считается эффективным, если его чистая текущая стоимость  неотрицательна.

В данном курсовом проекте величина чистой текущей стоимости положительна и равна 655 175 – 150 000 = 505 175. Таким образом, проект можно принять к финансированию.

Расчет  денежных потоков, приносимых объектом недвижимости в будущем и расчет их текущей стоимости приведен в  табл. 2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Определение текущей стоимости  объекта

Таблица №2

Наименование показателя	Формула	Пример расчета для 1-го года	Период (год)
			1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Потенциальный валовый доход (ПВД)	St*R*(1+t)^i-1	1 000*300*(1+0,03)^0 = 300 000	300000	309000	318270	327818	337653	347782	358216	368962	380031	391432
Действительный валовый доход (ДВП, EGI)	ПВДi*(Su/St)*(1-Kp)	300 000*(650/1 000)(1-0,04) = 188 175	188175	199784	214991	253076	260668	268488	276543	284839	293384	302185
Постоянные расходы	OEc1+OEc2+Sr*Rr+(Va-(i-1)*Vo*Ra)*Tp	4 000+3 500+500*25+(150 000-(1-1)*150 000*0,04)*0,02 = 23 000	23000	22840	22680	22520	22360	22200	22040	21880	21720	21560
Переменные расходы	SUM ПВДi*(Sui/St)*Wj	1 950+3 900 =5 850	5850	6211	6684	7868	8104	8347	8597	8855	9121	9394
коммунальные платежи	ПВДi*(Sui/St)*W1	300 000*(650/1 000)*0,01	1950	2070	2228	2623	2701	2782	2866	2952	3040	3131
з/пл обслуж. персонала	ПВДi*(Sui/St)*W2	300 000*(650/1 000)*0,02	3900	4141	4456	5245	5402	5565	5731	5903	6080	6263
Операционные расходы, OР	Пост. расх. + Перем. расх.	23 000+5 850	28850	29051	29364	30388	30464	30547	30637	30735	30841	30954
Чистый операционный доход, ЧОД	ДВДi-ОРi	188 175-28 850	159325	170733	185628	222688	230204	237941	245905	254104	262543	271231
Доход после налогообложения, ДПН	ДВДi-(ДВДi-Aм)*Tp	159 325-(159 325-8 000)*0,32	110901	118658	128787	153988	159099	164360	169776	175351	181089	186997
Ставка дисконтирования I	(E*IE+(V0-E)*ID)/V0	(100 000*0,3+(150 000-100 000)*0,1)/150 000	23%
Коэффициент капитализации R	I-d*F3(N-n,I)	0,23+0,23/((1+0,23)^10-1)										0,266
Скорректированный коэф. капитализации, R*	R/Kk	0,263/1,475										0,180
Корректирующий коэф., Кк	Измен. по экспоненте	(1-((1+0,03)^10)/(1+0,23)^10)/((0,23-0,3)*3,76)										1,475
Вспомогательная формула	Пятая функция сл. процента	(1-(1+0,23)^10)/0,23										2,784
Поступления от продажи объекта в  году n, Vrn	ДПНn/R*	186 997/0,18										1036973
Доход после налогообложения с  учетом реверсии	ДПНn+Vrn	186 997+1 036 973										1223970
Дисконтированный  доход после  налогообложения	ДПНi*/(1+I)^i	110 901/(1+0,23)^1	89920	78008	68648	66553	55753	46700	39112	32754	27426	150302
Накопленный ДДПН	SUM ДПНi/(1+I)^i, i=1,n		89920	167927	236576	303128	358881	405580	444693	477447	504873	655175
Текущая стоимость объекта, V	SUM ДПНi/(1+I)^i, i=1,n		655175
Приведенные инвестиционные затраты  в объект недвижимости	V0	150 000	150000
Чистая текущая стоимость проекта	V-V0	655 175 - 150 000	505175

 

Вывод

Данный  инвестиционный проект в объект недвижимости можно считать привлекательным. Все экономические показатели являются положительными: действительный валовый доход, чистый операционный доход, доход после налогообложения.  Поступления от продажи данного объекта так же положительны и составляют 1036973 ед. Величина чистой текущей стоимости проекта равна 505 175 ед. Все эти факторы говорят о том, проект является прибыльным и его можно принять к финансированию.

 

 

 

Содержание

Введение…………………………………………………………………………….1

1.Методы и основные принципы оценки недвижимости………………………..2

1.2.Исходные данные……………………………………………………………….5

2.Моделирование будущих  денежных потоков на оценочный  период

2.1 Расчет чистого операционного  дохода от использования объекта………….7

2.2 Определение ставки  дисконтирования на основе расчета  средневзвешенной стоимости капитала………………………………………………………………...10

2.3. Определение цены  перепродажи объекта…………………………………....10

2.4. Оценка изменяющихся доходов……………………………………………..13

3.Определение текущей стоимости  объекта недвижимости……………………16

4. Принятие решения о финансировании объекта недвижимости..…………….17

Вывод………………………………………………………………………………..21 

¹ В формулах используются принятые в литературе по оценке недвижимости обозначения. Обозначение исходных данных соответствует таблице 1

² Здесь и далее после расчетных формул приводится пример расчета (для 1-го года), в приложении приведены результаты расчетов на весь период планирования.

³ d=(FV-PV)/PV Так как на конец периода экономической жизни стоимость объекта равна нулю, d=-1