Методы и основные принципы оценки недвижимости

Введение

Под инвестированием  понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли.  Вкладываемые средства называются инвестициями.

Инвестирование  в недвижимость – это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли.

Инвестирование в недвижимость, как и любой инвестиционный процесс, имеет целью получение будущих  доходов от вложения средств сегодня. Лицом, принимающим решение о  финансировании инвестиций в объект недвижимости, является инвестор собственного капитала. Кроме него, в процессе инвестирования могут принимать  участие кредиторы, если проект частично финансируется за счет заемных источников финансирования.

Инвестиции в объект недвижимости могут выступать в  форме вложений в строительство, покупку, реконструкцию объекта. При  принятии решения о финансировании инвестиций в объект недвижимости возникает  проблема оценки недвижимости, которая  является многоплановой и связана  решением ряда других практических задач, таких как продажа и покупка  объектов недвижимости, аренда, определение  залоговой стоимости, формирование ипотечного кредита, определение цены жилищного сертификата, оценка имущественной  составляющей при формировании уставного  капитала.

Целью курсового проекта является овладение  методическими основами и навыками анализа инвестиций применительно  к приносящей доход недвижимости.

 

 

 

1. Методы и основные принципы оценки недвижимости

Существуют различные  методы оценки, основными из них  являются:

• Цена приобретения (рыночные методы);
• Цена разработки (затратные методы);
• На основе капитализации дохода.

Третий способ является наиболее интересным с практической точки зрения, так как базируется на оценке экономического эффекта, экономически наиболее значим и соответствует  общим принципам инвестиционного  анализа.

В соответствии с доходным подходом стоимость приносящей доход  недвижимости определяется величиной  и продолжительностью получения  доходов, которые  данный объект, как  ожидается, будет приносить в  будущем. При этом оценка производится на основе определения чистой текущей  стоимости (NPV) будущих доходов. С  этой точки зрения задача оценки состоит  в том, чтобы привести приносимый объектом эффект в единую сумму текущей  стоимости.

Процесс определения текущей стоимости  будущих доходов носит название  капитализации доходов. Теоретической  основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов. Основные принципы, применяемые при оценке недвижимости доходным методом –  это принцип ожидания и принцип замещения.

В соответствии с принципом ожидания, сегодняшнюю  стоимость недвижимости определяют будущие доходы, которые она может  принести. В связи с тем, что  вероятность знания будущих доходов  никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок прогнозирования  доходов.

Принцип замещения применительно  к доходной недвижимости исходит  из того, что максимальная стоимость  доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой можно приобрести  другой доходный объект, характеризующийся  аналогичными будущими доходами и рисками.

Вложение  средств в недвижимость легко  можно заменить другими вложениями  капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость зависит от величины доходности альтернативных вложений.

Для принятия решения о  финансировании инвестиций в объект недвижимости в курсовом проекте  применяются  два основных метода оценки недвижимости по доходу: метод анализа дисконтированных денежных потоков и метод прямой капитализации. Оба эти подхода основаны на преобразовании дохода, приносимого объектом недвижимости, в стоимость недвижимости в соответствии со стоимостью денег во времени. Различаются они методом преобразования.

Процесс принятия решения  об инвестировании, основанный на методе дисконтирования денежных потоков  включает:

• Получение исходных данных, необходимых для оценки объекта.
• Моделирование будущих денежных потоков на период достоверного прогноза, который рассматривается как оценочный период.
• Расчет размера чистого эффективного дохода на оценочный период.
• Определение ставки дисконтирования (нормы доходности) на основе расчета средневзвешенной стоимости капитала.
• Расчет остаточной стоимости объекта (стоимости на конец оценочного периода).
• Пересчет доходов от функционирования в текущую стоимость.
• Принятие решения о финансировании инвестиций в объект недвижимости.

Детальное планирование денежных потоков для определения стоимости  объекта производится на период, в  течение которого возможен достоверный  прогноз денежных потоков (период достоверного прогноза). Для определения остаточной стоимости объекта на конец периода  достоверного прогноза используется метод  прямой капитализации. При этом, делается допущение, что в дальнейшем доход  от объекта будет изменяться регулярно. В качестве базового дохода для определения  остаточной стоимости объекта используется значение чистого операционного  дохода за последний год достоверного прогноза (в курсовом проекте в  качестве оценочного интервала выбран 1 год).

Оба подхода, названные выше (метод дисконтированных денежных потоков и метод прямой капитализации), при их использовании  предполагают применение инструментов финансового анализа для определения  доходов от недвижимости. При этом, доход от использования объекта  недвижимости определяется как годовой стабильный доход от сдаваемого в аренду объекта при его наилучшем и наиболее эффективном использовании в типичных рыночных условиях. При прогнозировании чистого операционного дохода учитывается множество факторов, включая: поведение и тенденции рынка, качество и местоположение объекта, объявленные изменения в системе землепользования, качество управления объектом, показатели, характеризующие состояние национальной экономики. Прогноз основывается на логической оценке того, как перечисленные факторы способны повлиять на количество, качество и продолжительность получения доходов от объекта.

Таким образом, для оценки дохода аналитик должен получить и проанализировать информацию о доходах и расходах не только по оцениваемому объекту, но и по аналогичным объектам на рынке  недвижимости - проанализировать рынок  оцениваемого объекта.

 

 

 

2. Исходные данные

Исходные данные, необходимые для  расчета стоимости объекта недвижимости представлены в 

Таблица№  1 :

Таблица№ 1

Показатель	Единица измерения	Обозначение	Сумма, руб.
1. Сведения об объекте
Стоимость инвестиций в объект	д.е.	V0	150 000
Остаточная стоимость объекта	д.е.	VA	150 000
Сумма годовых амортизационных отчислений на восстановление объекта	д.е.	Ам	8 000
Общая площадь объекта	кв.м	ST	1 000
Полезная площадь объекта	кв.м	SUi	650
Ставка арендной платы в 1-ый год	д.е.	R	300
Темп роста арендной платы	%	t	3%
Площадь земельного участка	кв.м	SL	500
Ставка аренды земельного участка	д.е.	RL	25
Средний процент неплатежей	%	KР	4%
Срок экономической жизни объекта	лет	N	15
Горизонт планирования	лет	n	10

 

Продолжение таблицы 1

2. Информация для расчета текущих  издержек
Оплата управленческого персонала	д.е.	OРC1	4 000
Постоянные коммунальные платежи	д.е.	OРC2	3 500
Коммунальные платежи, зависящие  от загрузки объекта (% от ПВД)	%	W1	1%
Заработная плата обслуживающего персонала (% от ПВД)	%	W2	2%
3. Финансирование объекта
Объем собственных источников, доступных  для финансирования	д.е.	E	100 000
Требуемая норма доходности инвестора  при данных условиях финансирования	%	IЕ	30%
Ставка кредита на финансирование объекта	%	ID	10%
4. Прочая информация
Ставка налога на прибыль		T	32%
Ставка налога на имущество		TP	2%
Метод рекапитализации		Инвуд/Хоскольд/Ринг	Инвуд
Изменение дохода за пределами периода  достоверного прогноза		Экспоненциально/        на постоянную величину	Экспоненциально
Ставка рекапитализации		Ir	30%

 

2.Моделирование будущих денежных потоков на оценочный период

2.1 Расчет чистого операционного дохода от использования объекта

При планировании и анализе  будущих доходов по объекту недвижимости выделяют 4 уровня:

• Потенциальный валовый доход – ПВД,¹ который определяет валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы. Это максимальный доход, который может быть получен от объекта недвижимости;

Для определения потенциального валового дохода необходима информация о параметрах объекта недвижимости – общая  площадь объекта и рыночная информация о размерах арендных ставок по объектам, аналогичным оцениваемому.

В курсовом проекте потенциальный  валовый доход от использования  объекта рассчитывается по формуле²:

                                               

; (1)

ПВД₁=1000·300(1+0,03)⁰=300 000

Действительный  валовый доход – ДВД, который определяет валовые денежные поступления от объекта за вычетом потерь от незанятых помещений и потерь при сборе арендной платы Он получается путем вычитания из ПВД поправок на недозагрузку и потерь при сборе арендной платы. Действительный валовый доход рассчитывается на основе рыночной информации, прогнозов загрузки объектов, аналогичных оцениваемому, и информации о степени оплачиваемости арендаторами сданных в аренду помещений:

           ; (2)

ДВД₁=300 000(650/1 000)(1-0,04)=188 175

Чистый  операционный доход – ЧОД, который представляет собой действительный валовый доход за вычетом операционных расходов:

                            ; (3)

ЧОД₁=188 175-28 850=159 325

Операционные  расходы, OР. Текущие операционные расходы могут быть разделены на 2 категории – постоянные и переменные.

Постоянные расходы (OР_Сi) – это расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта. В курсовом проекте рассматриваются следующие постоянные статьи расходов:

• Оплата управляющего персонала (задается в исходных данных);

                               

• Коммунальные платежи (отопление, телефон и т.п - задается в условиях)

                                

• Аренда земельного  участка (рассчитывается как произведение площади участка на ставку аренды земельного участка);

                                 (4)

OР_С3=500 ·25=12 500

• Налог на имущество (T_Рi) рассчитывается исходя из остаточной стоимости объекта недвижимости и ставки налога на имущество.

                     (5)

T_Рi=(150 000-(1-1)* 8 000)0,02 = 3 000

Общая величина постоянных операционных расходов рассчитывается как сумма перечисленных составляющих.

                        (6)

OР_С1=4000+3500+12500+3000=23000