Махинации с договорами долевого участия в строительстве

- договор долевого участия в строительстве (подлинник) и его нотариально удостоверенную копию, а также документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор долевого участия в строительстве;

- ксерокопия первоначального акта органа исполнительной власти о разрешении на строительство жилого дома;

- документ, подтверждающий отвод (предоставление) земельного участка для строительства объекта, в виде подлинника или нотариально заверенной копии. Копия данного документа может быть также заверена уполномоченным лицом организации, застройщика с приложением печати указанной организации;

- проектная документация, отражающая размер общей и жилой площади по объекту, а также характеристику помещений, входящих в соответствии с проектом, в состав объекта, в виде подлинника или нотариально заверенной копии;

- нотариально удостоверенная копия Устава застройщика со всеми изменениями и дополнениями, если оно имело место.

Документы перечисленные в п. 5-8, предоставляет фирма-застройщик, она составляет «основной пакет». Затем дольщикам, которые сами решили зарегистрировать свое право собственности, остается только предоставить подлинник своего договора, его нотариально заверенную копию и ксерокопии всех листов паспорта¹¹. 

Итак, необходимость  государственной регистрации договора участия в долевом строительстве  назрела давно, об этом свидетельствует  не только практика, но и неопределенность в отношении теоретических аспектов значения такой регистрации. В поддержку  этого высказывания хочется привести мнение Ю.В. Романец, который подчеркнул: «Необходимость государственной регистрации  сделки возникает в том случае, когда в силу особенностей вида договора и его предмета государственной  регистрации перехода права недостаточно для надлежащего обеспечения  законных интересов участников гражданского оборота» . Соответственно, законодательное закрепление необходимости государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве является еще одним ярким примером того, что государство стремиться придать отношениям, связанным с финансированием строительства, и в первую очередь строительством жилья, наибольшую стабильность, в том числе способствовать увеличению уверенности участников такого строительства в достижении преследуемых ими целей. 

3.Махинации с договорами долевого участия в строительстве.

К сожалению  не всегда заключая договор можно  оставаться уверенным, что все условия  договора будут соблюдены и через  определенное договором время квартира перейдет в собственность участника  долевого строительства. Нередко строительные компании используют различные комбинации, которые являются прямым нарушением договорных обязательств. Я предлагаю  рассмотреть их более подробно.

1. Несоблюдение  сроков сдачи, заселения и оформления  объектов. Несоблюдение сроков сдачи  означает - подписание акта Государственной  приемочной комиссии, который «де-юре»  подтверждает окончание строительства,  «де-факто» устранение недоделок  будет осуществляться еще несколько  месяцев; второе – срок, когда  владелец жилплощади может получить  ключи от своей квартиры, поставить  в ней дверь и начать ремонт (а теоретически — и жить); третье  — время получения правоустанавливающих  документов на жилье, в первую  очередь Свидетельства о государственной  регистрации права собственности.  В договорах, которые фирма-застройщик (а также уполномоченное агентств  недвижимости, коммандитное товарищество  или жилищный кооператив) предлагает  подписать клиенту, указан обычно  только «ориентировочный срок  сдачи дома» (например, I квартал  2005г., что подразумевает, что объект  будет принят Госкомиссией не  позднее 31 марта 2005г.). При этом  офис-менеджер компании на словах  объясняет покупателю, что в течение  месяца, т.е. к майским праздникам, в квартиру можно заселяться, т.е. начинать ремонт, а еще  через 3-4 месяца, как раз к началу  нового учебного года, буду готовы  документы, т.е. жилье оформлено  в собственность.

Конечно, такие оптимистические прогнозы в большинстве случаев не соответствуют  действительности, т.е. наивного клиента  откровенно лечат: «Не верите в сказки о нашей компании? Приходите, сами будете рассказывать!» На начало 2005г. в Москве сложились следующие  реальные сроки сдачи, заселения  и оформления квартир: предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация — 1-1,5 года; само строительство: панельный дом — 8-10 месяцев, кирпично-монолитный — 1-1,5 года;

процедура заселения (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) — 3-4 месяца; оформление документов — 0,5-1,5 года. Естественно, в процессе реализации инвестиционного проекта возникают  «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20-30%, особенно в «кооперативных» домах, а также в Московской области и других регионах России (за исключением, может быть, Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода).

2.Невыгодные условия оплаты

К числу  последних обычно относятся: оплата через дочернюю или ассоциированную  компанию; невыгодный курс пересчета  валюты в рубли и наоборот; высокая  комиссия банка за зачисление денег; необходимость проплаты «боковика», т.е. суммы, на которую покупатель согласился, но она не учтена в договоре. Остановимся на этих вопросах подробнее.

 выяснение  реквизитов компании

В тексте договора обязательно должны быть указаны  юридический адрес фирмы (необходимо сравнить его с фактическим), данные о государственной регистрации (ОГРН), идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), а также, банковские реквизиты (необходимо иметь в виду, что  по ныне действующему законодательству юридическoe лицо может иметь несколько счетов в разных банках).

валюта  и вид оплаты

Рассчитываться  наличными долларами (полностью  или частично) вообще-то не стоит, хотя это, безусловно, удобно для клиента. За безналичные платежи на расчетный  счет фирмы банк, который будет  обслуживать операцию, вправе удержать комиссионный процент (от 0,2 до 3% от суммы). Так что самый оптимальный  способ расчета — наличными рублями  в кассу или на счет фирмы в  соответствующий банк. Естественно, все расчеты должны вестись по курсу ЦБ РФ.

Чтобы избежать, комиссионных сборов, деньги следует вносить в рублях либо в кассу фирмы, либо, что еще  лучше, на расчетный счет, который  указан в договоре, с получением всех подтверждающих документов (необходимо сразу сделать с них несколько  копий). Перевод через Сбербанк возможен только в том случае, если счет фирмы  находится в одном из его филиалов (в противном случае придется платить  комиссионный сбор).

платеж  через дочернюю или ассоциированную  компанию

На практике встречаются случаи, когда договор  заключается с компанией «Рога  и Копыта», а деньги предлагается провести через счет фирмы «Рога  и Копыта-инвест». Такой способ, безусловно, выгоден для застройщика (особенно если у него возникли, определенные финансовые или налоговые проблемы), но весьма рискован для клиента - ведь соответствующий дочерний «Инвест» может исчезнуть неизвестно куда.

проплата официальной суммы и «боковика»

В данном случае стороны (менеджер фирмы-застройщика  и клиент) договорились о цене (например, 1000 $/м2), но при этом представитель компании предлагает оплатить 800 $/м2 официально, по договору, а оставшуюся сумму - в виде «боковика» (купить «страховой полис»; подписать договор о выполнении дополнительного ремонта или отделки; перевести 800 $/м2 на счет «Рогов и Копыт», а 200 $/м2 - оплатить в кассу «Инвеста» или вообще передать эти деньги руководителю (менеджеру) под расписку или гарантийное письмо фирмы). К сожалению, подобные вещи практикуются в большинстве строительных и риэлтерских компаний, и самой надежной формой оформления «боковика» является не расписка, а договор займа с особыми условиями, который подписывает сотрудник фирмы, непосредственно принимающий «боковые» деньги (чтобы было в случае чего с кого спросить) «страховика». Возможен также вариант «страховка», т.е. фиктивного страхового полиса, а вот с «гарантийными письмами» от фирмы лучше не связываться - это простая, ничем не обеспеченная бумажка.

3.Немотивированное повышение цены

Обычно  в тексте договора, который компания-застройщик предлагает подписать клиенту указывается фиксированная стоимость I кв. м общей строительной (по проекту) площади квартиры, которая является якобы окончательной и изменению не подлежит. В случае, если фирма предоставляет рассрочку платежа, то определяется либо график оплаты (например, 50% по цене 1000 $/м в момент подписания договора, 25% по 1020 $/м не позднее 01.04.2005г., 25% по 1030 $/м не позднее 01.08.2005г.), либо определенная процентная ставка (например 1,5% в месяц с оставшейся суммы). Однако в процессе исполнения инвестиционного проекта застройщик пытается, в отдельных случаях значительно, в пределах 50— 150 $/м, повышать стоимость квадратного метра. Обычно это делается не с целью извлечь дополнительную прибыль, ибо такие действия всегда наносят ущерб репутации компании, а в результате неправильных расчетов «экономики» проекта или существенного ухудшения конъюнктуры рынка. Для получения с клиента лишних сумм обычно фабрикуются обстоятельства «форс-мажор».

Чтобы избежать подобных неправомерных действий со стороны застройщика, лучше всего  находить варианты со сроком сдачи  дома через 6-9 месяцев (2-3 квартала вперед), ибо окончание строительства  через год, а тем более через  два однозначно приведет к повышению  цен: например, одна фирма строит на одной улице два абсолютно  одинаковых дома: квартиры в первом корпусе продаются по 1100 $/м2 со сдачей через полгода, во втором же — по 1000 $/м2 через год. Желающие сэкономить должны иметь в виду: все равно придется заплатить по 1100 $/м2, только придется лишних 6 месяцев жить на чемоданах и трепать себе нервы.

4.Беспроцентные кредиты у населения

При реализации рассматриваемой схемы организация-застройщик (чаще всего кооператив или коммандита) привлекают средства большего числа клиентов, чем в доме (коттеджном поселке) имеется квартир (таунхаузов, домов). В дальнейшем полученные деньги инвестируются в другие коммерческие проекты, т.е. прокручиваются, а с приближением «часа расплаты» фирма сознательно фабрикует обстоятельства непреодолимой силы (фopc-мажор), при наступлении которых она не может выполнить взятые на себя обязательства, и в лучшем случае возвращает доверчивым гражданам полученные от них год-два назад и, естественно, уже обесценившиеся средства¹².

В договоре в разделе ответственность сторон говорится, что наступление обстоятельств  непреодолимой силы (форс-мажер), которые стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить, освобождает стороны от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по договору. Обстоятельствами непреодолимой силы являются пожары, наводнения, иные стихийные бедствия, изменения действующего законодательства, влияющее на исполнение обязательств сторон. Сторона, выполнению обязательств которой препятствуют форс-мажерные обстоятельства, обязана в определенный договором срок письменно известить другую сторону о наступлении таких обстоятельств¹³.

Таким образом, организация-застройщик не берет  для своей коммерческой деятельности банковский кредит под высокие проценты, а «работает» (полностью или частично) на деньгах своих клиентов.

Для пресечения подобных случаев в Москве введена  система добровольной учетной регистрации  инвестиционных договоров в Департаменте жилищной политики. Участник долевого строительства вправе настаивать на проведении подобных действий в отношении заключенного договора. Также в договоре можно предусмотреть высокие штрафные санкции в случае обнаружения фактов подписания Застройщиком аналогичных договоров с третьими лицами¹⁴.

5.Ограничение  законных прав клиентов

Согласно  ст. 382-390 ГК РФ любой участник инвестиционного  процесса, в первую очередь приобретатель  жилья, заключивший первичный договор  с застройщиком, имеет возможность  возмездной переуступки требования квартиры (таунхауза, коттеджа) третьим юридическим или физическим лицам по рыночным (договорным) ценам, сложившимся на момент подобной уступки. Однако зачастую девелоперские и риэлтерские фирмы искусственно ограничивают это законное право приобретателя: в тексте соответствующего договора указывается, что переуступка возможна только с письменного разрешения или согласования, компании-застройщика. На пример, сложилась такая ситуация: на первоначальном («стадия котлована») этапе строительства гражданин оплатил право требования квартиры по 800 $/м, а через полтора года, за месяц до сдачи дома Госкомиссии, решил перепродать жилье за 1600 $/м, т.е. получить 100% от вложенных средств, или, выражаясь иначе, «два конца», что вполне возможно при нынешней благоприятной конъюнктуре рынка. Как известно, на каждую покупку есть свой покупатель, но в первичном договоре, который гражданин подписал со строительной компанией, были ограничения его права: переуступка третьим лицам возможна только с разрешения застройщика. При обращении в компанию незадачливому спекулянту жильем сказали: разрешение дадим, но пусть новый соинвестор платит разницу между первоначальной (800 $/м) и нынешней (1200 $/м) стоимостью квадратного метра¹⁵.

Еще одним  примером ограничения прав клиента  является такая ситуация. После приемки  дома Госкомиссией стороны подписывают  приемосдаточный акт, который подтверждает фактическую передачу жилплощади дольщику и отсутствие у сторон взаимных претензий. После подписания акта, происходит передача ключей от квартиры, а потом  выясняется, что жилплощадь сдана  с существенными строительными  недостатками и смету предполагаемого  ремонта можно смело увеличить  в 1,5-2 раза.