Махинации с договорами долевого участия в строительстве

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………..3

    1.Общие положения договора долевого участия в строительстве…………5

    2.Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве……………………………………………………………………11

    3.Махинации с договорами долевого участия в строительстве…………...18

Заключение………………………………………………………………………26

Список  литературы……………………………………………………………..28 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

Строительство в настоящее время принадлежит к числу наиболее интенсивно развивающихся отраслей экономики. Это связано с тем, что с начала 90-х годов в нашей стране, уходящей от централизованного государственного финансирования жилищного строительства, развивается негосударственный сектор в строительстве, появилась новая форма вовлечения средств в эту отрасль - договор долевого участия в строительстве. Новая форма отношений обладает рядом преимуществ - это и возможность учета интересов дольщика при планировке жилого помещения, и поэтапная оплата (в большинстве случаев), и затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30% .

Для застройщика  же договор долевого участия в  строительстве также представляет значительный интерес, так как позволяет  эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику  удается сформировать достаточные  для строительства финансовые активы.

До недавнего  времени остро стояла проблема правового  регулирования долевого участия  в строительстве. Отсутствие эффективных правовых механизмов и средств защиты интересов участников указанных отношений привело к многочисленным нарушениям прав и законных интересов граждан и юридических лиц в этой сфере. С вступлением в силу 31 марта 2005г. сразу двух нормативных правовых актов: Жилищного кодекса РФ (принят 22 декабря 2004 г.) и Федерального закона № 214-ФЗ «06участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (принят 30 декабря 2004 г.), эта проблема была разрешена, что сделало данный договор одним из конкурентов для иных форм финансирования строительства жилья: такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и т.д.

Сегодня квартиры в новых домах весьма популярны, поэтому договор долевого участия в строительстве является актуальным, как один из способов приобретения жилья.

Доступное жилье  - это проект национального масштаба. Жилищная политика государства направлена на формирование рынка доступного жилья и развитие жилищной ипотеки. Выполнение этой задачи невозможно без увеличения объемов и темпов строительства многоквартирных домов на долевых началах. Строительство на долевых началах многоквартирных домов должно стать действительно обоюдовыгодным и для застройщиков, и для участников долевого строительства, а главной его целью - снижение рисков, связанных с высокой затратностью строительства.

Цель  данной работы – выявить особенности  договора долевого участия в строительстве, его преимущества и недостатки.

Исходя  из цели работы, были поставлены следующие  задачи:

- дать  характеристику договору долевого  участия в строительстве;

- выявить  особенности государственной регистрации  договора долевого участия в  строительстве;

- выяснить  какие проблемы возникают при  заключении договора долевого  участия в строительстве;

- сделать  выводы по проделанной работе.

При написании  курсовой работы были использованы учебники по недвижимости и нормативно-правовые акты.

1. Общие положения  договора долевого  участия в строительстве.

С 01.04.2005г. вступил в силу ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации» (далее - Закон  о долевом строительстве), действующий  в настоящее время в редакции ФЗ от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ7.

Закон об участии в долевом строительстве:

- регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве;

- устанавливает основания, условия возникновения и государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;

- устанавливает гарантий защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства¹.

Привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием  на себя обязательств после исполнения которых у граждан может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.

Застройщик  вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства  для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном  порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной  декларации в соответствии с Федеральным  законом «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Право на привлечение денежных средств  граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием  на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям указанного Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов за причиненные гражданину убытки.

По договору участия в долевом строительстве  одна сторона (застройщик) обязуется  в предусмотренный договором  срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после (получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента, такой регистрации.

Договор должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий  такой, договор считается незаключенным.

В договоре участия в долевом строительстве  указывается цена договора, т.е. размер денежных средств подлежащих уплате участником долевого строительства  для строительства (создания) объекта  долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случай и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжений договора в судебном порядке.

Если  в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться  участником долевого строительства  путем внесения платежей в предусмотренный  договором период, систематическое  нарушение участником долевого строительства  сроков внесения платежей, т.е. нарушение  срока внесения платежа более  чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем  три месяца, является основанием для  предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

При нарушении  установленного договором срока  внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику  неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка  Российской Федерации, действующей  на день исполнения обязательства, от суммы просроченного, платежа за каждый день просрочки².

Из установленных  законом о долевом участии  в строительстве требований, к  застройщику усматривается, что:

- застройщик, имеющий земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц;

- застройщик, которому земельный участок предоставлен в аренду на срок менее года, также не вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц по договорам долевого участия в строителъстве;

- только застройщик или лицо, действующее от его имени по поручению, вправе заключать договоры долевого участия в строительстве;

- для строительства застройщиком привлекаются только денежные средства³.

Застройщик  обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства  не позднее срока предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 1 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи, участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если  строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный  договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока, передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.