Инвестиции в недвижимость

Право преимущественной аренды земли создается в случае, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. Первое право может иметь срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания²⁷.

В данном случае под лизингом будем понимать долгосрочную аренду недвижимости.

Как известно, экономическая  привлекательность лизинга как  инструмента обновления производственных фондов основана на принципе уравнивания  сроков кредитования проекта и сроков признания инвестиционных затрат благодаря  использованию механизма ускоренной амортизации. Этот принцип особенно актуален в секторе недвижимости в силу длительности стандартных  сроков полезного использования, предусмотренных  налоговым законодательством. Кроме  того, в тяжелой промышленности недвижимость производственного назначения, как  правило, не отделима от оборудования и приспособлений, традиционно являющихся предметом лизинга. Два этих фактора  позволяют в целом оценить  применимость инструмента лизинга  на рынке недвижимости как очень  высокую.

Классический лизинг предусматривает  приобретение имущества лизингодателем по поручению конкретного лизингополучателя. Вполне понятно, что в применении к недвижимости это условие выполнимо  только для возвратного лизинга  и для редких случаев приобретения универсальных готовых объектов в основном административного назначения, так как только в этих случаях  лизинговая сделка непосредственно  начинается с заключения договора купли-продажи  уже имеющегося объекта. В целом сделку возвратного лизинга можно сравнить с выдачей кредита под залог. Только для лизингополучателя расходы по лизинговому договору, как правило, ниже, чем проценты по банковским кредитам. К тому же за счет оптимизации налогообложения сделка возвратного лизинга может быть выгоднее, чем кредит.

Что касается участников: к числу обязательных участников, круг которых должен быть определен еще на стадии подготовки проекта, относятся, помимо лизинговой компании, кредитная организация, проектная организация, подрядная организация, инвестор и заказчик - будущий лизингополучатель.

Примерная схема реализации проекта может иметь следующий  вид:

Где:

1. - отношения краткосрочного кредитования на период создания объекта;
2. - отношения по поводу создания проектной документации на объект;
3. - отношения по поводу строительства объекта;
4. - отношения долгосрочного кредитования на срок лизинга;
5. - отношения по поводу купли-продажи готового объекта;
6. - договор лизинга на объект.

Подчеркнем, что лизинг коммерческой недвижимости (ЛКН) - относительно молодой сегмент на рынке лизинга в России. Первые единичные сделки пришлись на рубеж 90-х -2000-х гг. Первые же достоверные статистические данные по объемам лизинговых сделок с недвижимостью относятся к 2004 г. За 2004-2007 гг. сегмент продемонстрировал впечатляющие показатели роста, отраженные в следующей таблице.

Показатели	2004 г.	2005 г.	2006 г.	2007 г.
Объем сделок ЛКН, млн. руб.	0,819	1 118	8 762	14 625
Доля сделок ЛКН на рынке, %	0,63	0,86	2,29	1,50

По данным «Эксперт РА»

Естественно, кризис сказался и на рынке лизинга недвижимости, в 2009 году по сравнению с 2008 годом  он потерял в объемах 3 млрд рублей и составил 3,9 млрд рублей. 2008 год  был более удачным. Благодаря  в основном первому полугодию 2008 года лизинговым компаниям удалось  передать лизингополучателям недвижимого  имущества на 7,01 млрд рублей, что  в два раза меньше, чем в 2007 году (см. рис. 6)²⁸.

 

 

В целом данный сегмент  по-прежнему остается очень перспективным  ввиду низкой конкуренции и значительных возможностей для роста. На сегодняшний день доля лизинга недвижимости в общем портфеле российских лизинговых компаний составляет 3,5%, или 48,8 млрд рублей²⁹. Сейчас с учетом падения цен на объекты коммерческой недвижимости такой финансовый продукт как «финансовый» и «возвратный лизинг» недвижимости будет очень востребован на российском рынке.

После перечисления некоторых  из возможных инструментов финансирования инвестиций в недвижимость, можно  сделать вывод, что их использование  направлено на получение максимально  возможных доходов при невысоком  уровне риска и диверсификацию риска.

 

Заключение

Подводя итог ко всему выше сказанному, подчеркнем, что инвестиции в недвижимость - выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

Рынок недвижимости – это  специфический сектор экономики и существуют следующие особенности инвестиций в недвижимость:

• эффективность вложений;
• защита от инфляции;
• многообразие источников финансирования;
• высокая надежность.

Как было рассмотрено выше, наиболее распространенными инструментами  финансирования инвестиций в недвижимость являются ипотека и лизинг.

Мы рассмотрели основные тенденции развития рынка недвижимости России. Кризис оказал существенное негативное влияние на экономику, но, несмотря на незначительный рост, поворот рынка  к положительной динамике очевиден, согласно приведенным данным. Именно рост рынка недвижимости в конце 2009 года заинтересовал инвесторов. В России так же как и в Европе стало увеличиваться число сделок в сегменте офисной недвижимости, после двухлетнего падения.

К настоящему моменту, очевидно, что 2009 год стал самым тяжелым периодом за время кризиса на рынке недвижимости России. И хотя второе полугодие было менее мрачным, потребуется еще значительное время на восстановление рынка до докризисного уровня. На мой взгляд, 2010 год будет не только годом стабилизации, но и очередным годом испытаний. Экономические условия еще не вернулись в нормальное состояние.. Кроме того, еще некоторое время продолжатся проблемы с безработицей, негативно сказываясь на процессе восстановления всех сегментов рынка недвижимости.

 

Глоссарий

Возвратный лизинг — это разновидность финансового лизинга, при котором Продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель.

Годовая чистая операционная прибыль – разность между валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвижимости в аренду и операционными издержками.

Доходный метод – способ оценки стоимости недвижимости, согласно которому рыночная стоимость рассчитывается на базе приведенной стоимости будущих доходов.

Затратный подход- подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы.

Инвестиции - представленные в стоимостной оценке расходы, сделанные в ожидании будущих доходов

Метод рыночных сравнений – подход к оценке недвижимости, основанный на использовании цен на аналогичные объекты в качестве основной переменной.

Норма капитализации – ставка, применяемая для приведения потока доходов от недвижимости к текущей стоимости.

Оценка недвижимости - процесс определения текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости.

Рынок недвижимости – комплекс отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

 

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты

1.Гражданский Кодекс РФ

2. Налоговый кодекс РФ

3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 08.05.2009 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

4. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге  недвижимости), Ст. 338 п. 1, Ст1 п1

 

Монографии, учебники, учебные пособия

 

5. Инвестиции: учеб под  ред. В.В. Ковалев, В. В. Иванов, В.А. Лялин- М.: ТК Велби, изд-во  Проспект, 2008. Глава 7.

6. Инвестиции: вопросы и  ответы.- М.: ИД «Юриспруденция», 2006 с  130-134

7. Инвестирование в недвижимость  Эндрю Мак Лин, Гари В. Эндерд.: пер с англ.-М.: ООО «ИД Вильямс», 2007. С 79

8. Экономика недвижимости: учеб. пособие/ Г.А. Маховикова, Т.К.  Касьяненко. – М.: КНОРУС, 2009, с 14

9. Экономика недвижимости/ А.Н. Асаул. СПб.: Гуманистика, 2003 с 231-243

10. Экономика рынка недвижимости: Цыганенко В.С. – СПб: СПбГУИТМО, 2008. – с 77

11 Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет/ Горемыкин В.А.-М.:КНОРУС, 2006 с 105-112

12. Гитман Л.Дж., Джон Н.Д.  Основы инвестирования: пер с  англ.- М.: Дело, 1999 . Глава 14. Инвестиции  в недвижимость.

Статьи в журналах и других периодических изданиях

 

13. Ведомости. ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Охотники за опционами. Елена Шувалова 06.12.2004, 224 (1264)

 

 

 

Электронные ресурсы  и документы

14 http://market-pages.ru/ocenkanedvij/3.html- Информационный бизнес портал

15 Стерник Г.М., цены предложения  на Рынке жилья России в  1990-2007

16. http://www.reit.com/InstitutionalInvestors/Liquidity/tabid/97/Default.aspx - REIT.com

17 http://www.cbr.ru/statistics/ipoteka/am_2009.pdf- Состояние рынка ипотечного кредитования в 2009 году

18 http://www.marketcenter.ru/content/doc-2-13027.html - Обзор российского рынка ипотечного кредитования

19 http://dengi.sravni.ru /2010/4/2/obzor-rezultatov-rynka-ipotechnogo-kreditovaniya/

20 http://www.rbc.ru/reviews/leasing-2008/chapter2-leasing-commerce-realty.shtml

21 expert.ru 

 

¹Инвестиции: учеб под ред. В.В. Ковалев, В. В. Иванов, В.А. Лялин- М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008. с.202

²Экономика недвижимости: учеб. пособие/ Г.А. Маховикова, Т.К. Касьяненко. – М.: КНОРУС, 2009, с 14

³ Ст. 130 ГК РФ

⁴ Инвестиции: вопросы и ответы.- М.: ИД «Юриспруденция», 2006 с 130-134

⁵ Инвестиции: учеб под ред. В.В. Ковалев, В. В. Иванов, В.А. Лялин- М.: ТК Велби, изд. Проспект, 2008, с 206

⁶ Экономика недвижимости: учеб. пособие/ Г.А. Маховикова, Т.К. Касьяненко. – М.: КНОРУС, 2009, с 16

⁷ Эндрю Мак Лин, Гари В. Эндерд .Инвестирование в недвижимость: пер с англ.-М.: ООО «ИД Вильямс», 2007. С 79

⁸ Гитман Л.Дж., Джон Н.Д. Основы инвестирования: пер с англ.- М.: Дело, 1999 . Глава 14. Инвестиции в недвижимость.

⁹ Инвестиции: вопросы и ответы.- М.: ИД «Юриспруденция», 2006 с 130-134

¹⁰ Стерник Г.М., цены предложения на Рынке жилья России в 1990-2007 годах: анализ и прогноз- http://www.realtymarket.org/

¹¹ http://www.gks.ru/bgd/regl/b09_13/IssWWW.exe/Stg/html6/24-12-1.htm- Российский статистический ежегодник

¹² http://www.nr2.ru/moskow/277497.html -Российское информационное агентство «Новый Регион»

¹³ Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет./ В.А. Горемыкин - М.:КНОРУС, 2006 с 106

¹⁴ Инвестиции: учеб под ред. В.В. Ковалев, В. В. Иванов, В.А. Лялин- М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008 с214

¹⁵ http://www.investika.ru/content/articles

¹⁶ http://www.reit.com/InstitutionalInvestors/Liquidity/tabid/97/Default.aspx - REIT.com

¹⁷ Инвестиции: учеб под ред. В.В. Ковалев, В. В. Иванов, В.А. Лялин- М.: ТК Велби, изд. Проспект, 2008, с 215

¹⁸ Ст. 1 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости),  Ст. 338 п. 1 ГК РФ

¹⁹ Экономика рынка недвижимости: Цыганенко В.С. – СПб: СПбГУИТМО, 2008. – с 77

²⁰ Инвестиции: учеб под ред. В.В. Ковалев, В. В. Иванов, В.А. Лялин- М.: ТК Велби, изд. Проспект, 2008, с 216

²¹ http://www.marketcenter.ru/content/doc-2-13027.html - Обзор российского рынка ипотечного кредитования

²² http://www.cbr.ru/statistics/ipoteka/am_2009.pdf - Состояние рынка ипотечного кредитования в 2009 году

²³ http://dengi.sravni.ru /2010/4/2/obzor-rezultatov-rynka-ipotechnogo-kreditovaniya/